¿Vender barata tu casa para pagar menos impuestos? Lo que Hacienda hará si bajas demasiado el precio

NOTICIA de Javi Navarro

¿Se puede vender una vivienda por debajo de su valor catastral? El valor catastral o de referencia es una valoración económica de los inmuebles realizada por la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. Aunque este dato es clave en operaciones de compraventa, muchos propietarios se preguntan si pueden vender una vivienda por debajo de este precio para, por ejemplo, beneficiar económicamente a un hijo. Si es tu caso, entonces, además de leer esta guía, te recomendamos también conocer el precio mínimo al que puedes vender tu casa a un hijo sin cometer fraude fiscal.

La respuesta rápida es que sí, es legal vender una vivienda por debajo de su valor catastral en España. La ley permite que comprador y vendedor acuerden libremente el precio de compraventa. Sin embargo, esto puede tener importantes implicaciones fiscales, debido a que la Agencia Tributaria puede ajustar el precio de venta al valor catastral o de referencia, lo que puede derivar en impuestos adicionales o sanciones.

Aspectos legales clave

• Obligación de declarar valores reales: el precio de venta debe ser el real y declararse en la escritura pública y ante Hacienda. Declarar un precio inferior para pagar menos impuestos es fraude fiscal.
• Comprobaciones fiscales: Hacienda revisa estas operaciones y, si considera que el precio declarado es demasiado bajo, puede ajustarlo al valor catastral o al valor de referencia.
• Justificación del precio: en casos como inmuebles deteriorados o mercados en crisis, es posible justificar un precio más bajo mediante tasaciones oficiales o informes periciales.
• Normativa autonómica: cada comunidad autónoma establece un valor mínimo fiscal para las compraventas, que debe respetarse al declarar la operación.

Si quieres calcular el valor de una vivienda antes de vender, te explicamos cómo hacerlo en este artículo: Cómo calcular el valor de una vivienda.

¿Qué diferencia hay entre el valor catastral y el valor de referencia?

El valor catastral es una valoración administrativa de cada inmueble, utilizada para calcular impuestos como el IBI.

El valor de referencia, en cambio, se basa en los precios reales del mercado y se utiliza para calcular impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales o el de Sucesiones y Donaciones.

Casos en los que se vende por debajo del valor catastral

Aunque no es habitual, vender por debajo del valor catastral ocurre en casos como:

– Mercados deprimidos con escasa demanda.

– Viviendas con problemas estructurales o en mal estado.

– Propietarios con urgencia de venta por motivos económicos.

Implicaciones fiscales de vender por debajo del valor catastral

Si se vende por debajo del valor catastral, Hacienda calcula los impuestos basándose en el mayor valor entre el precio de venta, el valor catastral y el valor de referencia.

Estos son los impuestos que pueden verse afectados:

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): lo paga el comprador y se calcula sobre el valor más alto. Si Hacienda detecta un precio de venta bajo intencionalmente, puede exigir un pago adicional.

IRPF del vendedor: el vendedor debe tributar por la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta. Si Hacienda considera que el precio es irrealmente bajo, puede ajustar la base imponible. Un caso práctico: si una vivienda se compró por 100.000 € y se vende por 80.000 €, pero su valor catastral es 120.000 €, Hacienda podría exigir tributar sobre 120.000 € en lugar del precio real de venta.

Plusvalía municipal: se calcula sobre el incremento del valor catastral del suelo. Aunque el precio de venta sea bajo, este impuesto puede seguir siendo alto.

¿Cómo justificar una venta por debajo del valor catastral?

Si un inmueble se vende por debajo del valor catastral, es fundamental contar con documentos que justifiquen la operación para evitar sanciones fiscales. “Para defender la operación ante Hacienda, es imprescindible disponer de una tasación oficial que respalde el valor real del inmueble”, explican desde Tecnitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

Estrategias para reducir riesgos fiscales

Para evitar problemas con Hacienda al vender por debajo del valor catastral, se recomienda:

Consultar a un asesor fiscal antes de formalizar la operación.

Negociar un precio acorde al mercado y evitar rebajas excesivas sin justificación.

Solicitar una revisión del valor catastral si está desactualizado y no refleja la realidad del mercado.

Si te interesa saber si puedes vender tu casa por un precio simbólico, aquí te explicamos si es posible vender por un euro: ¿Puedo vender mi casa por un euro?.

Impacto en el comprador

Desde la perspectiva del comprador, adquirir una vivienda por debajo de su valor catastral puede parecer una buena oportunidad, pero también conlleva riesgos fiscales. “Si el precio de compra es demasiado bajo sin justificación, Hacienda puede exigir el pago de impuestos adicionales o ajustes en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)“, advierten los técnicos de Tecnitasa.

Precauciones para evitar problemas con Hacienda

• Comprobar los valores oficiales antes de comprar.
• Solicitar una tasación oficial para asegurarse de que el precio es justo.
• Revisar la normativa autonómica sobre valores mínimos fiscales.

Si el precio de compra es demasiado bajo sin justificación, el comprador podría enfrentarse a ajustes en el ITP o incluso problemas futuros en caso de una reventa.

Recuerda que vender por debajo del valor catastral es legal, pero debe estar justificado para evitar problemas con la Agencia Tributaria.

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