Todas las novedades que debes saber sobre la ley de multipropiedad

CECU ha desarrollado, de cara a las vacaciones de este verano, un cuaderno especial con toda la información que hay que saber antes de acercarse al sistema de “aprovechamiento por turno“, la mal llamada “multipropiedad“. El informe, elaborado por el Área Jurídica de la Confederación, incluye las novedades introducidas por la nueva Ley 4/2012 de Contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias y ofrece no sólo información esencial sobre qué es y las características básicas de este sistema vacacional, así como del de los “clubes de vacaciones”, sino también una relación clara y útil sobre los derechos de los consumidores en este ámbito.

En este sentido, se recuerda, por ejemplo, que se tiene que ofrecer:

• un mínimo de información antes de la firma del contrato,
• la obligación de que los mismos se hagan por escrito,
• la prohibición de cobrar al usuario cantidades por anticipado o, muy importante,
• la obligación de reconocer al consumidor el derecho a desistir del contrato, incluso después de haberlo firmado, en un plazo determinado.

La Ley de multipropiedad empezó en 1998

La primera Ley para regular la hasta entonces llamada “multipropiedad” se aprobó en el año 1998. Hasta ese momento, fueron muchas las reclamaciones que hubieron de tramitarse por incumplimientos relacionados con los inmuebles compartidos y, principalmente, por la forma en que se comercializaban estos derechos.

Sin embargo, casi quince años de normativa no han significado una mejora en la transparencia de la actuación de las empresas comercializadoras de este tipo de derechos, ni una desaparición de las reclamaciones por incumplimientos, que tuvieron un auge especialmente singular antes del inicio de la crisis financiera de 2008.

Al contrario, la aparición de fórmulas alternativas, como los sistemas flotantes o los clubes de vacaciones, han requerido nuevamente la intervención de los poderes públicos para evitar los continuos abusos y fraudes que han seguido repitiéndose.

A continuación se explicarán los nuevos derechos de los consumidores respecto de la adquisición de turnos de alojamientos turísticos y de otras formas de comercialización de los distintos servicios vacacionales, derechos que han sido aprobados mediante la Ley 4/2012, de 6 de julio.

¿Qué es la “multipropiedad”?

Se trata de un sistema que permite que varios usuarios se repartan temporalmente un inmueble turístico. Les permite disponer de dicho inmueble durante un periodo de tiempo al año, generalmente una semana, y se benefician de los menores costes que permite este sistema.

Sin embargo, la Ley no permite el uso de la palabra propiedad, ni “multipropiedad”, por lo que en su comercialización serán siempre referidos como “aprovechamiento por turno” o “productos vacacionales de larga duración”, según cada caso.

¿Puede cambiarse el uso de la semana?

En efecto, poco útil sería tener que usar siempre una misma semana si las condiciones del usuario varían año a año o bien si se trata de semanas que, por su ubicación en el calendario, hacen su uso poco atractivo.

Por este motivo, la nueva Ley regula la figura del intercambio, existente hasta la fecha pero sin regulación. Se trata de la posibilidad de que el usuario disfrute de otros alojamientos a cambio de ceder el uso del suyo. Es un sistema que, por estar organizado y explotado por empresas especializadas, tiene un coste para el usuario.

¿Y qué pasa con los clubes de vacaciones?

Antes de la nueva Ley no disponían de una regulación específica y es cierto que muchas sentencias venían anulando este tipo de servicios turísticos, pues quedaba muy bien definida la obligación del consumidor (pagar una cantidad económica por la primera adhesión, más el correspondiente al servicio vacacional contratado posteriormente), pero no la de la empresa prestadora del servicio, que simplemente se comprometía a prestar servicios turísticos por debajo del precio de mercado.

Con la nueva Ley, el producto vacacional de larga duración se define como aquél de duración superior a un año que permite al consumidor, a cambio de un precio, obtener descuentos u otras ventajas respecto de su alojamiento, de forma aislada o en combinación con viajes u otros servicios.

¿Cuáles son los principales derechos de los consumidores?

Son varios los derechos que deben ser respetados al consumidor:

• Obligación de suministrar una información precontractual mínima y veraz.

• Obligación de formalizar la operación mediante un contrato por escrito.

• Prohibición de cobrar cantidades por anticipado.

• Obligación de reconocer al consumidor un derecho de desistimiento.

¿Qué información previa debe facilitarse al consumidor?

La información que debe recibir cualquier consumidor interesado, no sólo aquellos que ya hayan contratado, será facilitada en soportes duraderos, de forma gratuita y en el idioma del consumidor (siempre que sea comunitario). El contenido de dicha información previa varía según se trate de aprovechamiento por turno, servicios vacacionales, de reventa o de servicios de intercambio, y en general se obliga al vendedor a poner a disposición del cliente interesado todos los datos relativos al servicio comercializado, desde la identidad de las partes hasta las instalaciones del inmueble (como, por ejemplo, la recogida de basuras), en el caso del aprovechamiento por turno.

¿Cómo ha de documentarse el contrato?

Siempre por escrito y se acompañará al mismo, formando parte de él, la información previa comentada en el punto anterior. Una copia del mismo será siempre entregada al consumidor.

¿En qué consiste el derecho de desistimiento?

Es el derecho del consumidor a dejar sin efecto el contrato. Dispone para ello de un plazo de 14 días, que se cuentan desde la fecha de firma del contrato. Si en ese momento no se entregó la información precontractual necesaria, el plazo será de tres meses y catorce días y si lo que no se entregó fue el modelo de documento de desistimiento, dicho plazo será de un año y catorce días. El plazo se cuenta desde que se envíe la comunicación, no desde que la reciba el empresario.

Para ejercitar este derecho puede utilizar el modelo que en todo caso se le facilitará con la firma del contrato o bien emplear cualquier otro medio admitido en derecho: burofax, telegrama, etc.

El ejercicio del derecho de desistimiento no supone coste alguno para el usuario e implicará la terminación de otros contratos accesorios que se pudieran haber formalizado.

¿Se permite algún pago anticipado?

No, están prohibidos. Y no sólo el pago anticipado, sino la aportación de garantías, reservas de dinero, reconocimientos de deudas o cualquier tipo de contraprestación a favor de la empresa u otros terceros.

Dichos pagos serán nulos en caso de realizarse, en cuyo caso, además, el consumidor podrá exigir la devolución del doble de lo anticipado.

La multipropiedad: novedades impuestas desde Europa y riesgos que hay que tener en cuenta antes comprar a turnos

El aprovechamiento por turnos de un apartamento (la mal llamada “multipropiedad“) puede ser una buena alternativa para pasar las vacaciones en lugares de interés turístico, con la seguridad de disponer de un alojamiento durante unos días al año y sin el coste que supondría comprarlo. Sin embargo, las fórmulas agresivas de venta y la falta de información de los usuarios sigue generando determinados problemas que la UE ha tratado de solucionar a través de una Directiva del año 2009 que desde este verano ya está vigente en nuestro país. A continuación detallamos las principales novedades y precauciones que hay que tener antes de firmar un contrato de este tipo.

Estas son las principales novedades:

· A partir de ahora, existe un período de desistimiento de 14 días para el conjunto de la UE durante el cual los consumidores podrán cambiar de idea y desistir del contrato sin que se les pueda reclamar pago alguno. Si un consumidor va a ejercer este derecho es muy importante asesorarse rápidamente en su asociación de consumidores ya que la notificación al empresario debe hacerse de forma fehaciente (a través de notario o mediante un burofax, no serviría, por ejemplo, una carta certificada) y siempre dentro del plazo que prevé la normativa. No pueden pedirse al usuario ningún tipo de anticipos ni a la firma del contrato ni durante el plazo de desistimiento.

· Los operadores deben facilitar información detallada y en su idioma a los consumidores sobre, por ejemplo, el precio que deben abonar, la descripción del producto, el periodo exacto y la duración de la estancia a la que tienen derecho, así como sobre los principales servicios de los que puede disfrutar el consumidor (electricidad, agua, mantenimiento, recogida de basuras) y sobre las instalaciones que puede usar (por ejemplo una piscina). Si todos los servicios y suministros no están, total o parcialmente, incluidos en el precio, el consumidor tiene derecho a que se le informe sobre su coste. Esta información se debe dar con tiempo suficiente antes de la firma del contrato, por lo que CECU recomienda leerla con detenimiento y asesorarse antes de firmar.

· La Directiva abarca también nuevos productos y contratos, por ejemplo, acuerdos en virtud de los cuales el consumidor compra un derecho a utilizar un alojamiento durante determinados períodos de tiempo que pueden durar entre uno y tres años o bien productos que permiten al consumidor utilizar, con fines de alojamiento, diferentes clases de bienes muebles (tales como caravanas, embarcaciones de recreo o de turismo fluvial). También se regulan los contratos de reventa y los relativos a productos vacacionales de larga duración.

· Los Estados miembros están obligados a informar a los consumidores acerca de la ley nacional de transposición de la Directiva, así como a adoptar sanciones adecuadas contra los comerciantes que incumplan las normas. Los Estados miembros deben fomentar asimismo el desarrollo de procedimientos de recurso y de reclamaciones extrajudiciales adecuados y eficaces para la solución de los litigios de los consumidores.

Técnicas fraudulentas para vender apartamentos multipropiedad

Lo primero es una carta o una llamada telefónica que te dice que has conseguido un premio y que, para recogerlo, debes acudir a una reunión. Una vez en el acto, se utilizan técnicas de agotamiento que impiden al consumidor marcharse sin firmar un contrato que no llega a leer detenidamente. “Otras veces, empleados de la empresa se hacen pasar por usuarios satisfechos con el producto o, incluso, se traslada en grupo a los posibles compradores a zonas de las afueras, lo cual les imposibilita regresar a sus casas hasta que lo decidan los organizadores”, explica Vanesa Arbesú, abogada de la CECU, que ha presentado una guía sobre los derechos de los usuarios en los apartamentos o casas de vacaciones bajo el sistema de aprovechamiento por turno (la mal llamada multipropiedad).

CECU ha presentado esta mañana en rueda de prensa una guía sobre los derechos de los usuarios en el aprovechamiento por turno ante la problemática que presenta la comercialización de inmuebles en este régimen. CECU ha editado una guía sobre el régimen de aprovechamiento por turno con la finalidad de orientar a los consumidores cuando se planteen contratar un apartamento con esta fórmula algo conflictiva. De hecho, entre 2005 y 2007 las oficinas de CECU han recibido cerca de 2.000 consultas y reclamaciones relacionadas con este sector.

Durante el acto, Vanesa Arbesú ha expuesto los principales contenidos de la guía, haciendo hincapié en las mayores problemáticas que presenta el sector, entre las que destacan fórmulas de venta muy agresivas. En ocasiones, mediante carta o llamada telefónica se indica al ciudadano que ha conseguido un premio y que, para recogerlo, debe acudir a una reunión. Una vez en el acto, se utilizan técnicas de agotamiento que impiden al consumidor marcharse sin firmar un contrato que no llega a leer detenidamente. “Otras veces, empleados de la empresa se hacen pasar por usuarios satisfechos con el producto o, incluso, se traslada en grupo a los posibles compradores a zonas de las afueras, lo cual les imposibilita regresar a sus casas hasta que lo decidan los organizadores”, señaló Arbesú.

Por su parte, Ana Etchenique, vicepresidenta de CECU, ha resaltado el problema que supone una falta de regulación clara, que ha hecho proliferar prácticas fraudulentas y creando mala reputación en un sector que podría ser, contratado de forma correcta, una solución al problema medioambiental del exceso de construcción en las costas españolas, “teniendo en cuenta que con esta fórmula que podría evitar la compra de segundas residencias para, realmente, disfrutar de ellas dos ó cuatro semanas al año”.

En este sentido también se ha mencionado la nueva directiva europea aprobada el pasado octubre, que busca clarificar el sector y proteger de forma más eficaz los derechos de los usuarios, comentando la necesidad de que su contenido sea trasladado lo antes posible a la legislación nacional para su entrada en vigor.

La guía, editada en tres idiomas (español, inglés y alemán) y dividida en cuatro secciones, busca dar a los ciudadanos las claves más importantes de esta fórmula inmobiliaria. Así, se ofrece tanto una visión general sobre lo que es el aprovechamiento por turnos, estableciendo sus diferencias con otros productos, como cuáles deben ser las medidas esenciales de precaución que hay que adoptar para evitar cualquier complicación: estar alerta a técnicas de venta agresivas, la información necesaria que debemos recibir antes de firmar… También se detallan los derechos que la legislación actual aporta a los usuarios, indicando cuál debe ser el contenido del contrato para poder comprobarlo de forma sencilla.

Finalmente, se exponen los principales motivos de reclamación en este sector y cómo y dónde se puede reclamar si es necesario. Entre esos motivos se encuentran los relacionados con empresas fantasma, con técnicas de venta muy agresivas (que prácticamente obligan al ciudadano a firmar un contrato ilegal), con la posibilidad de reventa o intercambio del derecho de aprovechamiento adquirido o con faltas o deficiencias graves en cuanto a la información proporcionada.

Multipropiedad: nuevas normas para reforzar los derechos de los consumidores

1,4 millones de familias europeas deciden pasar sus vacaciones en alojamientos “a tiempo compartido”. Estas familias verán reforzados sus derechos con una nueva directiva comunitaria que la Eurocámara aprobará la semana próxima, cuyo objetivo es promover la confianza del consumidor y sus derechos en el uso de este tipo de bienes. La normativa, que amplía la legislación actual establecida en 1994, también afectará a los contratos de larga duración con clubes de vacaciones.

La directiva sobre tiempo compartido de 1994 garantiza una serie de derechos a los consumidores, como un periodo de reflexión de diez días a partir de la firma del contrato de multipropiedad. Durante este periodo, los compradores tienen derecho a desistir del contrato sin alegar motivos ni abonar ningún coste y los vendedores tienen prohibido cobrar una señal.

No obstante, desde 1994 han aparecido varios productos nuevos que no están incluidos en el ámbito de aplicación de la directiva actual. Se trata de productos afines al aprovechamiento por turno, y de clubes de descuentos vacacionales. Otras transacciones relacionadas con el aprovechamiento por turno pero que no están reguladas por la directiva son la reventa y el intercambio de derechos.

La nueva directiva, acordada por el Parlamento Europeo y el Consejo y que el pleno aprobará la próxima semana, tiene como objetivo promover la confianza del consumidor y la claridad jurídica en este ámbito. Además, refuerza una serie de disposiciones ya armonizadas en la normativa vigente, como el derecho de desistimiento, la elección de la lengua del contrato y la información pre-contractual.

Esta legislación amplía el ámbito de aplicación de las normas actuales a todo tipo de alojamientos. La directiva no se aplicará solamente a los contratos de multipropiedad, sino también a la propiedad a “tiempo compartido” de barcos, caravanas y cruceros, así como a los contratos de larga duración (más de un año) con clubes de vacaciones.

Los Estados miembros, que tendrán dos años para transponer estas normas, se asegurarán de que el consumidor dispone de un periodo de reflexión de 14 días (frente a los 10 que pedía el Consejo en un principio) para retirarse de la multipropiedad o de los productos de vacaciones a largo plazo, ya sea un contrato de venta o reventa o se trate de un cambio de titularidad. El vendedor tendrá que informar al consumidor de este derecho.

Todo pago del precio fijado en un contrato de larga duración (en un club, por ejemplo) se hará de acuerdo a un calendario establecido en la nueva directiva. Los plazos serán anuales y las cantidades iguales.

El compromiso invita a los fabricantes y comerciantes a elaborar códigos de conducta para facilitar la aplicación de esta normativa. Además, los Estados miembros fomentarán el desarrollo de procedimientos adecuados y efectivos de reclamación y recurso para la solución extrajudicial de litigios.

Estadísticas
Según la Comisión Europea, en la UE existen en la actualidad unos 1.500 complejos de tiempo compartido, que generan anualmente 85.000 alojamientos en este régimen. El número de alojamientos crece en la UE en torno a un 2 % anual, según estimaciones de 2005. Esta actividad produce un rendimiento económico total de 10.500 millones de euros, de ellos, 4.200 millones solamente en España. Además, genera 200.000 empleos en toda la Unión Europea.

Las cinco primeras destinaciones son España, Italia, Portugal, Reino Unido y Francia, que en total poseen el 75,3 % de los centros de vacaciones en Europa. España abarca el 35,3 % de este tipo de alojamientos, de los que más de un tercio están situados en las islas Canarias.

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