Subrogación de hipoteca: Qué es y gastos por cambiar el préstamo de banco

La subrogación de la hipoteca es un trámite que consiste en llevarse el préstamo a otra entidad bancaria para mejorar las condiciones. ¿Pero, en qué casos se puede subrogar un préstamo hipotecario? Siempre que el banco al que quieres cambiarte dé el visto bueno.

La formalización de un préstamo hipotecario en una entidad no limita al cliente a quedarse siempre en esa entidad, puesto que es posible trasladar esa hipoteca a otra entidad bancaria que ofrezca mejoras en el plazo, en el tipo de interés o en ambas, operación que se denomina subrogación, si bien con determinadas limitaciones. En esta guía puedes consultar todos los detalles sobre en qué consiste la subrogación de la hipoteca, los costes y otras cuestiones relacionadas con este trámite.

Este es un trámite específico que permite mejorar las condiciones de un préstamo, pero no la única opción. Si quieres conocer otras posibilidades, en esta otra información puedes consultar si es mejor la novación o la subrogación de la hipoteca para renegociar el préstamo.

Qué es la subrogación de la hipoteca

La subrogación es un procedimiento que consiste en llevarse el préstamo hipotecario a otra entidad bancaria. El principal motivo por el que los clientes acuden a esta fórmula es para conseguir mejores tipos de interés y plazos de amortización, pero también para eliminar productos vinculados y comisiones o suprimir cláusulas abusivas.

Tipos de subrogación hipotecaria

Existen distintos dos tipos de subrogación de la hipoteca en función de si se procede a la subrogación del acreedor o del deudor.

1. Subrogación del acreedor. Consiste en cambiar la hipoteca de entidad. Para poder hacerlo, es necesario cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, con la ventaja de que no se debe abonar el AJD.
2. Subrogación del deudor. Consiste en sustituir a una persona por otra, es decir, que un comprador se subrogue a la hipoteca y asuma su deuda. Está indicado para operaciones de compra-venta de viviendas.

Cuáles son los gastos de la subrogación de la hipoteca

Los gastos de subrogación de la hipoteca son más elevados que los costes de novación, puesto que el proceso es mucho más complejo. Primero hay que negociar la hipoteca con el nuevo banco, que informará al antiguo de la subrogación. Además, el hipotecado deberá asumir el coste de cancelar el préstamo con su banco original, lo que se conoce como comisión de subrogación.

• Comisión de subrogación.
• Costes de la tasación de la vivienda.
• Nota simple.
• Gastos de notaría y gestoría, partida de gasto asumida por el banco.
• Registro de la Propiedad. Los gastos del registro en la actualidad los asume la entidad bancaria.

Si quieres saber el importe aproximado que hay que pagar por hacer la subrogación de una hipoteca, existen simuladores para calcular la subrogación que te indican los gastos que debe asumir el cliente y los que cubre el banco.

¿Cómo se realiza la subrogación?

Si una persona tiene suscrito un préstamo hipotecario con una entidad bancaria y otro banco le ofrece mejores condiciones, han de presentarle esa oferta por escrito, y las condiciones que le hayan ofertado son vinculantes, de modo que esa oferta, denominada “oferta vinculante”, da inicio al procedimiento de subrogación.

La entidad que quiera llevarse la hipoteca del cliente tendrá que notificar por conducto notarial a la entidad que tiene la hipoteca originaria su intención de subrogarse. Además, le pedirá que le entreguen en el plazo de máximo de siete días naturales una certificación del importe pendiente del deudor por el préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar.

¿Puede el cliente cambiar su hipoteca a otra entidad siempre que quiera?

En la actualidad el cambio de entidad bancaria está limitado, puesto que aunque no hace falta teóricamente el consentimiento de la entidad de crédito inicial, esta puede igualar o mejorar la oferta del cliente mediante lo que se denomina “enervar la subrogación”.

A este respecto ya se ha pronunciado el Tribunal Supremo en Sentencia de 25 de noviembre de 2003, considerando que la subrogación no es en sí un auténtico derecho, sino una potestad del deudor sobre una situación preexistente. Además, está prevista para cuando la entidad originaria no preste la “colaboración debida” ante una oferta mejor por otro banco, procediendo a mejorar las condiciones a su propio cliente ante esa oferta.

Igualmente importante en este caso es la distinción entre préstamo y crédito hipotecario, puesto que la legislación actual solo permite este cambio en caso de haber suscrito un préstamo hipotecario. Por el contrario, no está permitido en un crédito, aunque ya existen resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado que entienden que la subrogación puede realizarse tanto en el caso de préstamos como de créditos hipotecarios. Si bien “una cosa es opinar que la subrogación regulada en la ley 2/94 deba extenderse a los créditos que funcionan como préstamos, y otra cosa es poder asegurar a una entidad bancaria que el procedimiento de subrogación que pretende iniciar con nuestra intervención será inscrito y su derecho, por tanto, plenamente eficaz”.

¿Cómo ha de actuar la entidad bancaria originaria para mejorar o igualar la oferta que otro banco le ha presentado al deudor?

El banco donde se formalizó el préstamo o crédito hipotecario inicialmente deberá comparecer ante el notario mediante un apoderado. Y debe hacerlo en el plazo de quince días naturales desde que le pidieron la certificación del importe pendiente, para manifestar su intención de formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta que le presentó el nuevo banco al cliente. Para ello le deben presentar igualmente una oferta vinculante por escrito en 10 días hábiles al deudor.

Es importante esta comunicación al deudor, puesto que diferentes notarios se han pronunciado respecto al caso en que esta no se produzca. Lo cual permitiría que la subrogación siguiera adelante, y no se diera el caso de que el deudor se quedara esperando la nueva oferta y siguiera adelante la subrogación sin que tuviera conocimiento de las condiciones que su banco le iguala o mejora impidiéndole cambiar de entidad. En ese caso, es conveniente que conste en la escritura de subrogación la manifestación del deudor de que no ha recibido notificación alguna.

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