Si ganas más de 24.000, necesitarás una bajada de precios del 17 % para que compense comprar una casa a partir de 2011

A partir del 1 de enero de 2011 la deducción por compra de vivienda habitual sufre ciertas modificaciones. Hacienda devolverá el 15 % sobre un máximo de 9.040 euros durante toda la vida de la hipoteca, lo que supone 1.356 euros anuales. Sin embargo, este ‘regalo fiscal’ se aplicará a las bases imponibles de hasta 17.724,90 euros reduciéndose proporcionalmente hasta llegar a 24.107,20, límite en el que se deja de tener derecho a desgravar. A continuación ofrecemos unas recomendaciones para aquellos contribuyentes que se están planteando terminar el 2010 como propietarios de una vivienda y albergan dudas acerca de cómo les afecta dar el paso definitivo.

Para empezar, base imponible no es lo mismo que salario bruto. Uno de los puntos que está llevando a confusión es el concepto de base imponible, dado que muchas personas asimilan que este concepto coincide con sus ingresos anuales. El salario es un rendimiento que forma parte del cálculo de la base imponible, pero la misma está sujeta a otras deducciones. En este sentido, aunque a partir del próximo año se cobre un sueldo bruto por encima de los 24.107,20 euros, habrá muchos contribuyentes que seguirán disfrutando de la ayuda fiscal para adquirir una vivienda.

De este modo, salarios brutos cercanos a los 30.000 euros aún estarían dentro de la franja con derecho a devolución. Con el fin de orientarse, es recomendable acudir a la declaración de la Renta del ejercicio pasado y consultar la casilla 452, donde figura la base imponible.

Será complicado que los próximos descuentos cubran la desgravación
La bajada que tendría que experimentar la vivienda para compensar la renuncia al actual beneficio fiscal depende del nivel de ingresos. Para las bases imponibles entre 24.000 y 36.000 euros se calcula que la rebaja que tendría que aplicarse al coste de los inmuebles a partir de 2011 estaría en torno al 17 %, un descuento que quizá se materialice de forma progresiva a largo plazo en ubicaciones donde se construyó por encima de la demanda natural, pero que estaría descartado en zonas con poca oferta que ya están cercanas a finalizar su recorrido a la baja tras dos años de ajuste.

Así lo explica Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com: “en ciertas localizaciones donde exista poco ‘stock’, como en las principales capitales españolas, será complicado que en los próximos meses los precios lleguen a bajar tanto como para cubrir la pérdida de la desgravación”. Estudiar los precios actuales, comparar la propiedad que interesa con otras de las mismas características e, incluso, solicitar una tasación, son mecanismos que ayudan a valorar si merece la pena comprar o esperar, puesto que “la compensación fiscal no saldrá a cuenta si el comprador acaba cerrando una operación por una vivienda sobrevalorada”. En los lugares que tradicionalmente han albergado segundas residencias, como la costa mediterránea, la espera podría compensar, pero no hay que olvidar que la deducción se aplica a vivienda habitual y hay que demostrar que se habita el inmueble como domicilio permanente.

La compra de vivienda sobre plano también deduce
Muchas personas tienen la duda de qué ocurrirá con las viviendas que aún no están terminadas y sobre las que se han realizado pagos a cuenta, puesto que estos inmuebles no podrán ser entregados y escriturados hasta dentro de unos años. En un principio, la elaboración del contrato de arras y señal no es válido para desgravarse, puesto que la deducción empieza a contar a partir de la Escritura Pública, donde el titular que figura de cara a Hacienda es el particular que habitará la vivienda y no el promotor. Sin embargo, parece que se ha dado un giro al proceso para que las compras realizadas antes de 2010 cuenten de cara a la deducción aunque no se formalice ésta en el Registro, si bien debe existir un contrato de adquisición.

La nueva normativa estipula que “los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.724,90 euros anuales que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2011 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma, tendrán como base máxima de deducción respecto de dicha vivienda la establecida en el artículo 68.1.1º de esta ley en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2010, aún cuando su base imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales”. Así pues, parece que Hacienda tendrá en cuenta que la adquisición se ha realizado en 2010, si bien las devoluciones no se harán efectivas hasta la entrega de llaves y la firma de la hipoteca.

Las cuentas vivienda que finalizan ahora deberían aprovecharse
En caso de ser titular de una cuenta vivienda, Alemany también consideraría interesante decantarse por la compra en algunos supuestos. “Si el plazo de la cuenta vivienda finaliza en 2010 y la adquisición no se ejecuta, no sólo se perderá el derecho a deducir por adquisición, sino que también se tendrá que devolver todo el dinero recibido a lo largo de los cuatro años más los intereses”.

La ventaja fiscal de la cuenta vivienda es que permite desgravar un 15 % sobre un máximo de 9.015 euros, lo que se traduce en 1.352,25 de devolución anual. Considerando que el plazo de este producto es de cuatro años (los dos años de prórroga concedidos durante la crisis no reciben desgravación), la cantidad que se tendría que devolver a Hacienda sería de 5.409 euros más los intereses, que estarían alrededor de los 100-120 euros. La realidad es que las aportaciones que se realizan a la cuenta vivienda suelen estar lejos del máximo considerado por Hacienda, dado que esta factura solo sería aplicable si se hubiera depositado en la cuenta cada mes 751,25 euros.

Por otro lado, si el plazo de finalización de este producto financiero no coincide con el cierre del año y se realiza una primera adquisición o se reforma la vivienda habitual a partir del 1 de enero de 2011, no se perderán las desgravaciones anteriores aunque la base imponible del beneficiario esté por encima de los nuevos tramos, pero sí las siguientes, así como la deducción por compra durante toda la vida de la hipoteca, que solo será efectiva para dichos rangos.

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