Radiografía de la evolución de precios e hipotecas de viviendas del periodo 2007-2013

Si echamos la vista atrás hasta el principio de la crisis económica en 2007 y trazamos una radiografía inmobiliaria desde entonces hasta ahora, se puede comprobar que el mercado de la vivienda se dirige hacia un futuro más equilibrado y sostenible. ¿Motivos? Los precios han caído un -26,58 %, las compraventas un -58,05 % y las hipotecas un -77,83 %. Se acabaron las burbujas inmobiliarias que elevaban los precios de la vivienda muy por encima de su valor real.

Al echar la vista atrás, vemos cómo el sector inmobiliario en España ha experimentado un cambio espectacular. Para analizar la situación actual, es inevitable mirar al pasado y comparar los principales indicadores que miden la salud de la vivienda en nuestro país. El portal inmobiliario www.pisos.com ha realizado una ‘radiografía’ a través de las cifras que configuran esta realidad con el fin de tener una foto clara de la evolución de este mercado en los últimos seis años. Para el director del Gabinete de Estudios de pisos.com, Manuel Gandarias, “el análisis en perspectiva de estos parámetros indica que se ha producido un ajuste necesario, dado que los volúmenes alcanzados durante la época del ‘boom’ no eran sanos ni sostenibles en el tiempo”.

Precios, hipotecas y compraventas
Los tres pilares fundamentales sobre los que se asienta la vivienda son los precios, las hipotecas y las compraventas. El aspecto común que comparten estas dimensiones es la extraordinaria caída sufrida en seis años. Según la estadística de precios de vivienda libre del Ministerio de Fomento, comparando el cuarto trimestre de 2007 con el mismo periodo de 2012, el porcentaje de bajada es de un -26,58 %. Aunque el máximo se alcanzó en el primer trimestre de 2008, cuando el precio medio por metro cuadrado fue de 2.101,4 euros, Gandarias estima que los descensos han sido mucho más amplios en ciertas zonas: “En la costa hay una caída acumulada de más del 30 %, e incluso del 40 % en localizaciones donde existe una gran sobreoferta”.

En cuanto a las compraventas, éstas se han ajustado un -58,05 % teniendo en cuenta los totales de 2007 y 2012 recogidos por la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores. “Lejos han quedado los tiempos vividos en 2005, cuando las operaciones rozaban el millón, algo que será complicado de repetir a no ser que se recuperen los niveles de empleo y se produzca una extraordinaria apertura hipotecaria, algo no del todo deseable después de ver las consecuencias”, indica Gandarias. Lo que no ha cambiado son las provincias que lideran las transacciones: tanto en 2007 como en 2012 el podio es para Madrid, Barcelona y Alicante.

Respecto a las hipotecas, tomando como base la estadística del Instituto Nacional de Estadística (INE), se ha pasado de un total de más 1,2 millones en 2007 a apenas unas 274.000 en 2012. Esta caída del -77,83 % es el resultado de los profundos cambios que ha experimentado la financiación en España: “La reestructuración bancaria tras el batacazo del modelo del ladrillo ha sido la prioridad, dejando de lado la concesión de préstamos, no solo a familias, sino también a empresas”, confirma Gandarias. Asimismo, el importe medio también ha bajado un -30,75 % en los últimos seis años. Por otra parte, uno de los datos más llamativos de esta ‘radiografía’ realizada por pisos.com es la comparativa entre la cuota hipotecaria mensual y el porcentaje de la misma frente al salario. Según datos del Colegio de Registradores, ésta ha caído en estos años un -33,90 %, pero el coste salarial ha crecido un 58,62 %.

Oferta estancada y demanda no solvente
El número de viviendas iniciadas es una cifra que permite medir el comportamiento de la oferta. El máximo que recoge el Ministerio de Fomento se da en 2006, con casi 665.000 unidades. En 2007 se bajó a algo más del medio millón y en 2012 las estadísticas solo llegan hasta junio, mes en el que se llevaban menos de 20.000 visados. Sobre la estimación de 46.000 viviendas iniciadas para 2012 hecha por Sociedad de Tasación, el porcentaje de caída entre 2007 y 2012 sería del -91,36 %. “No podemos olvidar que la construcción llegó a aportar hasta el 20 % del PIB en España en 2005”, indica Gandarias, que confía en que el peso de este sector en la economía remonte: “No se trata de volver a repetir el modelo basado en la vivienda, sino de encaminarlo hacia actividades como la rehabilitación, además de apoyar nuestra economía en otros sectores como industria y energía y el de servicios”, añade.

En lo que respecta a vivienda terminada, el pico también se produce en 2006, rozando las 600.000 unidades. Al año siguiente, este cómputo ya bajó a las casi 580.000, mientras que en 2012 se contabilizaron unas 80.000 unidades. La variación de estos seis años es de un -86,18 %. A pesar de esta drástica reducción, el stock acumulado de vivienda nueva sin vender ha crecido desde la crisis un 64,39 %, según informes y estimaciones del propio Ministerio de Fomento. Gandarias indica que la cifra oficial a cierre de 2012, de 680.000 unidades, varía mucho en función de la fuente y el carácter de la muestra, puesto que “hay estudios que cifran el inventario pendiente de venta en hasta un millón de viviendas”. Además, el experto de pisos.com indica que el mayor inconveniente es que “dentro de este stock existen viviendas deslocalizadas, e incluso, de baja calidad constructiva, lo que dificulta todavía más un drenaje fluido del mismo”.

El desempleo es la gran lacra que ha traído la crisis. A finales de 2012, el porcentaje de hogares con todos sus miembros en paro era de 11 %. Para el portavoz de pisos.com, “el paro hace inviable la adquisición de una vivienda, pero el miedo a perder el trabajo también paraliza la operación”. Esta inseguridad en el futuro queda patente en unos datos, procedentes de la Encuesta de Población Activa del INE, poco alentadores. Los parados en estos últimos seis años se han incrementado en un 214,58 %, pasando de algo más de 1,8 millones en 2007 a casi 5,8 en 2012. “Estamos ante un escenario de desempleo directamente relacionado con la salud empresarial del país, dado que, desde el inicio de la crisis, el PIB per cápita solo ha caído un -2,67 % y la población activa únicamente ha subido un 3,88 %”, matiza Gandarias.

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