¿Qué ocurre ahora con los contratos de alquiler de las viviendas afectadas por la DANA?

Dos semanas después de que la DANA arrasará varios municipios de la provincia de Valencia, Castilla-La Mancha y Andalucía, ha dejado 220 pérdidas humanas e innumerables destrozos materiales por el camino. La tragedia está dejando numerosas dudas sobre qué ocurre ahora con las viviendas anegadas, qué propietarios no van a recibir indemnizaciones del Consorcio de Compensación de Seguros y qué sucede con los contratos de alquiler en caso de fallecimiento de alguna de las partes.

Desde el área jurídica de Alquiler Seguro han elaborado una guía para aclarar qué sucede ahora en algunos escenarios en los que, bien el propietario o el inquilino, han fallecido tras la catástrofe o quién debe hacerse cargo de las reparaciones de la vivienda de alquiler, según la ley.

Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Para asegurar que una familia no se vea forzada a perder su hogar, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé una serie de supuestos en caso de que el inquilino o el propietario haya fallecido. En caso de que el arrendatario de un inmueble alquilado haya perdido la vida, hay algunos familiares que tienen derecho a la subrogación del contrato.

Estos tendrán derecho a disfrutar del piso arrendado hasta la finalización del contrato si se cumplen una serie de condiciones o, si las dos partes están de acuerdo, renovarlo. El orden de preferencia de los familiares que tienen derecho a la subrogación del contrato es el siguiente:

• El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
• La persona que hubiera convivido de manera permanente con el arrendatario por relación de afectividad durante al menos los dos últimos años antes del fallecimiento.
• Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
• Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
• Los hermanos del arrendatario que hubieran convivido los dos años precedentes a su fallecimiento.
• Por último, personas con minusvalía igual o superior al 65 % que tuvieran relación de parentesco de hasta tercer grado colateral con el inquilino y que hubieran vivido con él en los últimos dos años.

Condiciones de la subrogación

Para que la subrogación sea válida, se deberá comunicar por escrito la muerte del arrendatario al propietario del inmueble en un plazo de 3 meses, adjuntando el certificado de defunción e indicando la identidad de la persona interesada en la subrogación y el grado de parentesco.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna persona con intención de subrogarse el arrendamiento o no se cumpliesen los requisitos legales exigidos, el contrato de arrendamiento quedaría extinguido.

En el caso de que el fallecido sea el arrendador de la vivienda, su heredero o herederos se subrogarán en el contrato de arrendamiento en la posición de arrendador y no se verán modificados los términos acordados. Este último punto tiene una única excepción: cuando el arrendador fallecido es a su vez usufructuario del inmueble arrendado, el contrato de arrendamiento quedará extinguido sin derecho del arrendatario a continuar en la vivienda.

Viviendas en alquiler afectadas

Para dar respuesta a las necesidades de las personas que han sufrido importantes daños en sus hogares, el Gobierno de España aprobó el pasado martes un paquete de ayudas directas por valor de entre 20.000 y 60.000 euros para las reparaciones necesarias en las viviendas afectadas por la DANA.

Las ayudas irán destinadas tanto para los propietarios de viviendas que residen en la misma como para los propietarios que no residían en los inmuebles afectados y que los tenían arrendados.

Reparación de daños

¿A quién corresponde legalmente efectuar las reparaciones necesarias de las viviendas alquiladas? Según el artículo 21 de la LAU, en estos casos el propietario está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad. Otra opción es que el arrendatario se haga cargo de las reparaciones necesarias para que más tarde el propietario le pague el importe de todos los arreglos.

La única excepción será en caso de que la vivienda haya quedado totalmente destruida o declarada en ruina.

Si el arrendatario se niega a hacerse cargo de la reparación, el inquilino podría optar por exigirle el cumplimiento de sus obligaciones o por resolver el contrato de arrendamiento de forma definitiva.

Por otra parte, cabe señalar que, si las obras de reparación duran más de 20 días, el arrendador deberá reducir la renta proporcionalmente a la parte de la vivienda que no se puede usar. Y, si la vivienda alquilada incluía enseres que se han destruido o dañado, el arrendador no podrá exigir al arrendatario su reposición. Para ello, el Gobierno aprobó una ayuda de hasta 10.320 euros para cubrir la pérdida o los daños en los enseres domésticos de primera necesidad de los afectados.

Daños que afectan a la habitabilidad de las viviendas

En estos casos, el inquilino podrá suspender el contrato de arrendamiento y dejar de pagar la renta. De igual modo, esto también implica la suspensión del pago de los suministros de las empresas comercializadoras.

En aquellos casos en que las reparaciones provoquen que el inquilino tenga que marcharse temporalmente de la vivienda, el propietario tendrá que atenerse a la decisión del arrendatario sobre la suspensión temporal del contrato sin poder oponerse mientras duren las reparaciones en el inmueble. Ahora bien, el inquilino no pondrá repercutir a la propiedad los costes que tenga que asumir por una alternativa habitacional, ya que se trata de una causa no imputable al arrendador.

Destrucción de la vivienda de alquiler

Como hemos mencionado anteriormente, si la vivienda queda totalmente destruida o en ruinas, será legítima la extinción del contrato de arrendamiento, en virtud del artículo 28 de la LAU. En el caso de la destrucción de la vivienda, el Gobierno también ha previsto ayudas, que en este caso ascienden hasta una cuantía máxima de 60.480 euros.

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