¿Qué hacer si no te concede el banco una hipoteca? La compra con condición suspensiva

¿Quieres comprar una casa, pero no sabes si te van a conceder la hipoteca? Si te encuentras en esta situación, puedes realizar un contrato de compraventa de la vivienda con condición suspensiva. O lo que es lo mismo, pactar la compra de la casa con el propietario, pero no hacerla efectiva hasta que sepas con seguridad si te han concedido el préstamo hipotecario.

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La compraventa sujeta a condición suspensiva sirve para que tanto compradores como vendedores no tengan que asumir riesgos innecesarios antes de formalizar la operación. A través de la condición suspensiva, la ejecución y formalización de las obligaciones del contrato quedan supeditadas al cumplimiento de un acontecimiento futuro que puede imponer cualquiera de las partes.

Qué es la condición suspensiva

El contrato de una vivienda con condición suspensiva permite a las partes (vendedor y comprador) pactar la compraventa, pero mantenerla paralizada hasta que se produzca un acontecimiento concreto (condición suspensiva). Si este hecho se produce, se formaliza la compraventa. Si no, la operación se suspende y no habrá penalizaciones para ninguna de las partes.

La condición suspensiva es una de las obligaciones condicionales reguladas en el Código Civil. Este tipo de condiciones están definidas como aquellas situaciones cuyo cumplimiento depende de un hecho futuro que puede ser seguro o incierto. Así, tanto los derechos adquiridos como la pérdida de los mismos dependen exclusivamente de la consecución de la condición pactada.

La principal ventaja de la condición suspensiva es que ninguna de las partes (comprador y vendedor) tiene que asumir riesgos innecesarios en caso de que alguna de las partes no pueda asumir con seguridad la compra o la venta de la vivienda. Es decir, que con la condición suspensiva todo lo detallado en el contrato de la compraventa de la vivienda no tiene efectos legales hasta que se produzca el cumplimiento de un hecho previamente pactado.

Si por ejemplo el comprador no sabe si van a concederle la hipoteca y finalmente no lo consigue, podrá recuperar el dinero que haya depositado previamente sin tener que pagar una penalización o perderlo por cancelar el contrato. En el caso del vendedor, si está pendiente de conseguir algún trámite o papel para hacer efectiva la venta y se lo deniegan, tampoco tendrá que asumir ninguna responsabilidad por cancelar la operación.

En el momento en el que la condición suspensiva se cumple, se formalizan y entran en vigor las obligaciones y cláusulas detalladas en el contrato. Pero hasta ese momento, quedan paralizadas y no tienen ningún efecto jurídico.

Tipos de obligaciones condicionales

La legislación diferencia dos tipos de obligaciones condicionales que pueden incluirse en un contrato: Suspensiva y resolutoria, que por cierto, son situaciones totalmente contrarias.

Mientras que en la suspensiva el cumplimiento de la condición implica la eficacia y el visto bueno para formalizar el contrato, el cumplimiento de la condición en la resolutoria implica todo lo contrario, es decir, la extinción o cancelación del mismo.

Qué condiciones suspensivas pueden incluirse en el contrato

La legislación es clara, la condición suspensiva no puede ser un hecho que dependa directamente de la voluntad de alguna de las partes, sino que está sujeta a la aprobación o suspensión de un tercero. Algunos ejemplos de condiciones suspensivas pueden ser:

• Terminar los trámites de herencia de la vivienda para poder venderla
• Concesión de un préstamo hipotecario para pagar la casa
• Solicitud de documentos obligatorios para poder vender la casa
• Resolución administrativa de la situación urbanística del inmueble

Contrato de condición suspensiva

El documento del contrato puede ser privado o ante notario con escritura pública para que se proceda a la inscripción en el registro civil. En este tipo de compra son las partes (comprador y vendedor) las que deben concretar los términos de la transmisión.

Otra opción es recurrir al contrato de arras de vivienda. La principal diferencia de este tipo de contrato con la condición suspensiva es que en este último caso no hay penalización por echarse atrás puesto que todo queda condicionado al cumplimiento de una condición. Justo lo contrario que sucede con los contratos de arras, donde el comprador perdería la señal que ha pagado por la reserva de la vivienda.

Tipos de compraventas con condición suspensiva

La condición de este tipo de contratos puede estar sujeta a dos posibilidades:

• A la operación misma de la compraventa. En este caso la transmisión de la propiedad no se produce hasta que se cumple la condición suspensiva.
• Al pago del precio de la vivienda. En este caso el dueño de la casa transmite la propiedad de la vivienda, pero el comprador no tiene la obligación de hacer efectivo el pago de la misma hasta que no se cumpla la condición.

En los dos casos ninguna cláusula del contrato tiene efectos fiscales hasta que la condición sea efectiva.

Cómo tributa la compraventa condición suspensiva

El proceso de compraventa de una vivienda tiene que hacer frente a tres impuestos, independientemente de que sea con condición suspensiva o no:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que debe asumirlo el comprador de la vivienda
• Impuesto de Renta sobre las Personas Físicas (IRPF), que tiene que pagar el vendedor.
• Plusvalía Municipal, que debe asumirla el vendedor.

Los tres impuestos deben pagarse cuando se formalice la compraventa de la vivienda. Es decir, que si se pacta la operación, pero la condición no se produce y, por tanto, se cancela la compraventa, no hay que tributar por estos impuestos. Por otra parte, si la condición se incumple, el vendedor no tiene que tributar en el IRPF por las cantidades que haya recibido del comprador en concepto de señal, pero que posteriormente le ha devuelto.

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