Qué hacer ante problemas sobre valoración de una vivienda y Hacienda

La valoración catastral o fiscal de los inmuebles suele ser inferior a su precio de mercado, pero esto está cambiando, y hay casos en que Hacienda da a nuestro inmueble un valor superior al de compra. ¿Qué hacer? La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) aconseja cómo tasar, valorar vender una vivienda.

Tradicionalmente, el valor catastral de los inmuebles ha sido muy inferior a su valor de mercado. Igualmente, el valor que hacienda da a los inmuebles era inferior al precio de mercado. Entonces, ¿cómo se valora un inmueble?

Cada hacienda autonómica tiene sus métodos de cálculo, pero un sistema habitual era estudiar los precios medios de mercado y establecer un precio inferior en un 25 – 30 %. Otras comunidades establecen una referencia frente al valor catastral.

Si al declarar un inmueble se utiliza la valoración previa, el valor que la propia hacienda autonómica otorga al piso, éste no será revisable. Si declara otro valor, puede que el fisco no lo acepte, considere que su inmueble vale más y, en consecuencia, exigirle un mayor pago de impuestos, junto con los intereses pertinentes.

Cuando Hacienda otorga un valor superior
En la actualidad la tendencia del mercado es a la baja, y si bien algunas haciendas autonómicas se esfuerzan por adecuar sus valores a dicha tendencia, lo cierto es que se dan cada vez más casos en que se encuentran inmuebles con valores de mercado más bajos que los que fiscalmente se les han otorgado.

Es fácil que esto sucede si, por ejemplo, el vendedor ha consentido en una rebaja importante para acelerar la venta, o si se ha adquirido el inmueble en una subasta. En estos casos, aunque el comprador declare el valor de adquisición (lo que en realidad ha costado el inmueble), Hacienda puede iniciar un proceso de comprobación de valores y llegar a exigir que se tribute por el valor que da al inmueble.

Si hemos comprado en subasta pública, Hacienda puede dar por bueno y probado el valor de adquisición, pero si hemos comprado con rebaja o en subasta privada, en la mayoría de los casos no aceptará el valor declarado del inmueble e impondrá el suyo. En ese caso, no hay más solución que presentar alegaciones y reclamar según el procedimiento.

Valoración de inmuebles: consejos
* En compras, donaciones o herencias de inmuebles, pida a la Hacienda autonómica la valoración fiscal de esos inmuebles.

* Si va a pedir un préstamo para pagar el inmueble, tenga cuidado con la tasación hipotecaria: si ésta supera el valor declarado en escritura, Hacienda puede apoyarse en ella para realizar una comprobación.

* Deje constancia en la escritura de las circunstancias que hacen que el inmueble no tenga un precio alto: mal estado de conservación, otro uso anterior, antigüedad…

* En caso de comprobación, lea detenidamente la propuesta de valoración y liquidación para comprobar si está motivada y fundada.

* Verifique que las características del inmueble tenidas en cuenta en la comprobación son correctas (superficie, uso, ubicación, estado…).

* Si Hacienda le hace una comprobación de valor con la que no está de acuerdo y la va a impugnar, resérvese el derecho a la tasación pericial contradictoria en el recurso de reposición y (o) en la reclamación económico-administrativa.

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