Qué es la donación con reserva de usufructo vitalicio de una vivienda

¿Has pensado en donar tu vivienda y patrimonio a tus familiares en lugar de dejárselo en herencia? Si te has planteado esta opción para dar gratis la casa en la que vives a alguien, tienes dos opciones. Puedes donar una casa en vida y perder todo el derecho sobre ese inmueble o hacer una donación con reserva de usufructo para seguir viviendo en ella de por vida aunque pierdas la propiedad. Esta donación con reserva de usufructo vitalicio es una operación a través de la que el dueño de una vivienda dona la propiedad de su casa y se reserva el derecho de usufructo vitalicio, es decir, de usarla y disfrutarla de por vida.

En qué consiste la donación con reserva de usufructo

La donación con reserva de usufructo vitalicio es una de las fórmulas que pueden utilizarse en el ámbito familiar para dar gratis una casa a un hijo, pero manteniendo la posibilidad de disfrutarla de por vida. De esta forma, el propietario de una vivienda (por ejemplo, un padre) dona a otra persona (que puede ser un hijo) la propiedad de la misma. Una vez se formalice la transmisión, el hijo pasa a ser el nudo propietario del inmueble, mientras que el padre se convierte en el usufructuario vitalicio.

Ventajas y desventajas

En la práctica, esto quiere decir que el padre va a seguir viviendo en tu casa hasta que fallezca. Y, durante este tiempo tiene pleno derecho a utilizarla y disfrutarla como prefiera. Incluso puede alquilar una habitación o alquilar la vivienda entera si así lo prefiere. Por el contrario, al donar la propiedad, el padre no puede vender ni hipotecar la vivienda.

En cuanto al hijo, mientras su padre siga vivo, no tiene derecho a utilizar la casa ni a alquilarla. Y hasta que no se produzca el fallecimiento del usufructuario vitalicio, del padre, no tendrá el pleno dominio sobre la propiedad de la vivienda.

Cómo hacer una donación con reserva de usufructo

El proceso para hacer una donación con reserva de usufructo es prácticamente idéntico al de hacer una donación en vida.

1. Escritura pública ante notario

Por tanto, y al tratarse de un bien inmueble, lo primero que hay que hacer es redactar la propuesta mediante escritura pública ante la presencia de un Notario.

Es fundamental que ambas partes estén de acuerdo de todas las cláusulas y condiciones para realizar esta donación. En este documento debe quedar reflejada la predisposición del donante de querer dar la propiedad de la casa así como la voluntad del donatario de recibirla.

Si no hay previo acuerdo sobre alguna de las cláusulas o condiciones, no puede formalizarse esta transmisión de la propiedad.

2. Pagar los impuestos

Después de este primer paso, ambas partes deben hacer frente al pago de los impuestos correspondientes. Al tratarse de una donación, son las dos partes las que tienen que pagar algún tipo de tributo.

El donatario que recibe la nuda propiedad tiene que pagar dos impuestos:

El Impuesto sobre Donaciones. Al ser una donación y no una sucesión en este caso debe abonar el impuesto en un plazo de 30 días desde que recibe el bien. La cuantía de este tributo varía en función de la comunidad autónoma en la que tenga que abonarse. Por ello, dependiendo de dónde esté ubicada la casa, el donatario tendrá que pagar un tributo por donación más elevado o más bajo. Una de las comunidades con mejores condiciones para pagar este impuesto es Madrid, donde existe una bonificación de hasta el 99 %.

El donatario también debe hacer frente al pago de la Plusvalía Municipal. En esta otra información te damos todos los detalles sobre cómo calcular el nuevo impuesto de la plusvalía municipal aprobado en 2021.

Por el contrario, el donante que da la propiedad de su vivienda, debe hacer frente a un único tributo:

En este caso debe declarar a Hacienda la donación. Aunque hay dos supuestos en los que el donante queda exento de tributar por el IRPF. Son:

• Si tiene más de 65 años
• Si lo que dona es su vivienda habitual

3. Inscribir la donación en el Registro de la Propiedad

Una vez se han cumplido las obligaciones fiscales y la donación ha quedado registrada ante notario, el último paso es inscribir esta escritura pública de la donación en el Registro de la Propiedad.

A partir de este momento, el donatario (hijo) es el nuevo propietario de la vivienda. Y cuando el padre fallezca, pasará a ser el titular en pleno dominio de la vivienda y podrá hacer con ella lo que quiera, desde instalarse para vivir allí hasta alquilarla o venderla.

Gastos asociados a la casa

Desde que se formalice la operación, los gastos habituales del mantenimiento de la vivienda, como por ejemplo el agua, la luz o el gas, debe asumirlos el usufructuario, es decir, el padre.

Por el contrario, las grandes derramas que puedan producirse en el bloque de edificios correrán a cargo del nudo propietario, es decir, del hijo.

Donar la propiedad y el usufructo

En ocasiones puede darse la situación de que el dueño de una vivienda done la nuda propiedad a un familiar, por ejemplo a sus hijos, y done el usufructo a su cónyuge. En estos casos, si el padre fallece, la vivienda no pasa a ser de los hijos directamente, sino que hasta que no fallezca el cónyuge, que es el que mantiene el derecho de usufructo, la vivienda no pertenecerá en pleno dominio a los hijos.

Además de este tipo de donación, existen otras vías para dejar tu vivienda y tu patrimonio, como por ejemplo la herencia o la nuda propiedad, para vender tu casa y seguir viviendo en ella.

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