Qué es la doble garantía hipotecaria

¿Quieres comprarte una vivienda, pero no tienes ahorrado el 20 % del valor de tasación más los gastos que piden los bancos para dar de entrada? Si no dispones de liquidez económica suficiente para hacer frente al pago de esta cantidad de dinero, puedes recurrir a otras alternativas para comprar una vivienda.

Una de ellas es la hipoteca de doble garantía. Esta nueva fórmula hipotecaria permite a los clientes acceder a una financiación al 100 % del valor de la vivienda más los gastos, siempre y cuando cumplan una serie de requisitos, entre ellos, aportar una vivienda libre de cargas como aval o garantía para que te concedan la nueva hipoteca.

Cómo funciona la doble garantía hipotecaria

Por norma general, los bancos financian hasta el 80 % del valor de la tasación de una vivienda y el 20 % restante es el que tiene que dar el cliente de entrada. A este porcentaje hay que sumarle el 10 % que es el que cubre los gastos asociados a la compra de la vivienda. Es decir, que la cantidad que hay que pagar de entrada en una financiación al 80 % es del 30 %.

Por ejemplo, para comprar una vivienda de 190.000 euros, el cliente debe tener ahorrados un total de 57.000 euros para pagar al banco y conseguir el préstamo hipotecario. Esta es la cantidad que resulta de sumar el 20 % del valor de la vivienda, es decir, 38.000 euros, más el 10 % de gastos adicionales, es decir, 19.000 euros. ¿Pero, y si no cuentas con ese dinero ahorrado? En estas situaciones, el banco puede ofrecer, entre otras alternativas para conseguir una hipoteca del 100 % más los gastos, el préstamo con doble garantía.

Con este tipo de préstamo, el banco ofrece igualmente el 80 % de la financiación del valor de tasación de la vivienda. La diferencia en este caso es que permite a los clientes cubrir el 20 % restante de la financiación más los gastos con otra vivienda libre de cargas, es decir, ya pagada. De esta forma se elimina una de las grandes barreras que tienen los jóvenes en España para acceder a una vivienda, que es la elevada cantidad de dinero que hay que reunir para dar de entrada (el 30 %). El proceso para contratar una hipoteca con doble garantía es el mismo que para cualquier otro préstamo hipotecario.

Ejemplo con caso práctico

Vemos un ejemplo del funcionamiento y proceso de pago de una hipoteca con doble garantía. Imagina que has encontrado una vivienda que quieres comprar y cuyo coste es de 190.000 euros. El banco, con o sin doble garantía, puede financiar hasta el 80 % de ese valor, es decir, la entidad cubre 152.000 euros (80 % de 190.000).

Con la doble garantía, la cantidad restante, es decir, el 30 % de la financiación (57.000 euros), es la que cubre la vivienda sin cargas que actúa como doble garantía. Esta “segunda hipoteca” es la que se paga primero. Es decir, que tras firmar la compra de la vivienda y empezar a pagar las cuotas, lo primero que se liquida es este 30 %. Una vez el cliente ha abonado esos 57.000, puede pedir al banco quitar la doble garantía y continuar pagando el resto de la financiación, los 152.000 euros que ha puesto el banco. Pero siempre y cuando en las condiciones y cláusulas del préstamo se autorice esta operación.

Requisitos

• Para que el banco te conceda un préstamo hipotecario con doble garantía, la vivienda que ofrezcas tiene que estar ya pagada, es decir, no tener cargas hipotecarias. Para ello, el propietario de esta vivienda debe actualizar la información en el Registro de la Propiedad para que aparezca como vivienda libre de cargas.
• En cuanto a la titularidad del inmueble, puede ser propia o de algún conocido, amigo o familiar. En este caso no importa a quién pertenezca la titularidad, siempre y cuando no tenga deudas pendientes.
• En ocasiones y, dependiendo de la entidad bancaria en la que solicites la hipoteca, pueden exigirte que la casa que pongas como doble garantía tenga un valor mínimo. Lo general es que sea superior a 100.000 euros.

Cuándo puedo quitar la doble garantía

En teoría, la doble garantía puede quitarse y sacarse del préstamo cuando ya has abonado en torno al 20 % o 30 % del valor de la financiación (la parte que cubre esta vivienda). Aunque el banco no es el que va a llamarte para preguntarte si quieres quitar la doble garantía.

En estos casos es el cliente el que debe estar pendiente y acudir a la entidad para renegociar esta cláusula hipotecaria. Si las condiciones económicas y laborales son las mismas o incluso han mejorado, el cliente ha abonado de forma periódica todas las mensualidades y no hay ninguna cláusula o condición en el préstamo contratado que indique lo contrario, podría liberar a esta vivienda de la carga hipotecaria.

¿Y si no puedo pagar la hipoteca?

Si dejas de pagar la hipoteca, con la doble garantía, el propietario del inmueble sin cargas que has incluido en el préstamo pasa a ser el hipotecante, es decir, el que debe hacerse cargo del préstamo, pero solamente con el 20 % y no con la totalidad de su vivienda. Esto quiere decir que el titular de esta vivienda puede perder el 20 % de propiedad sobre este inmueble.

¿Tengo que dar una entrada?

Sí. Contratar una hipoteca del 100 % más gastos con doble garantía no exime al solicitante de abonar una entrada, aunque es inferior a las entradas que hay que dar con una financiación al 80 %. Por ejemplo, para comprar una vivienda de unos 190.000 euros con una financiación al 80 %, la entrada que hay que abonar es de unos 40.000 euros, mientras que con una hipoteca con doble garantía la cantidad de dinero que hay que dar de entrada es de en torno a 15.000 euros.

Consejos antes de firmar el préstamo

La doble garantía es una fórmula hipotecaria que ofrece a los clientes la posibilidad de conseguir un porcentaje de financiación más alto. Esto se debe a que las entidades bancarias se exponen a un menor riesgo ante un futuro caso de impago, puesto que cuentan como garantía con el inmueble hipotecado y con la segunda vivienda que no tiene cargas. De esta forma, si un cliente que ha contratado una hipoteca deja de pagarla, la entidad tiene más posibilidades de recuperar el dinero, puesto que dispone de la vivienda hipotecada y la otra que actúa como garantía.

Por este motivo, es fundamental que antes de firmar ningún documento revises y compruebes que hay una cláusula en el contrato que te permita liberar la segunda vivienda tras abonar un porcentaje determinado del préstamo, que suele ser del 20 %.

Además de esta cláusula, es recomendable que revises con detalle todas las condiciones del préstamo y compares entre los diferentes bancos, puesto que tanto el valor mínimo de la vivienda que actúa como garantía, así como otras condiciones pueden variar de una entidad a otra.

Diferencias con el aval hipotecario

Al avalar una hipoteca con otra vivienda, que puede estar pagada o no, la responsabilidad en caso de impago recae sobre la totalidad de la vivienda avalista. Es decir, que en caso de no pagar la vivienda que has comprado con el préstamo, el propietario de la casa que has puesto como aval es el nuevo responsable de la deuda total del inmueble. Y para saldar la deuda, las entidades bancarias pueden acceder a todo el patrimonio que tenga el avalista, desde propiedades, inmuebles, vehículos..

Con la doble garantía, la persona que se incluye en el préstamo para llegar hasta el 100 % de la financiación, es el nuevo titular en caso de impago, pero solo tiene que hacer frente al 20 % del total con el inmueble que actúa de garantía.

Más allá de la definición de qué es la doble garantía hipotecaria, una vez concedida pueden surgir otras dudas asociadas con el trascurso de los años y el pago parcial de la hipoteca, como por ejemplo saber cuándo se queda libre de cargas la vivienda que actúa como aval en una doble garantía hipotecaria.

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