Placas solares en comunidad de vecinos: Los 18 aspectos a tener en cuenta

¿Vives en un edificio de pisos y quieres poner placas solares? La instalación de estos sistemas de autoconsumo en edificios comunitarios tiene una regulación específica y un proceso a seguir diferente que las cuestiones a plantearse al instalar placas solares en una vivienda particular.

Precisamente, lo primero a tener en cuenta es la cantidad de propietarios que deben estar a favor o, entre otros aspectos, si una vivienda quiere instalar paneles en una zona privada de su domicilio o hacerlo en el tejado comunitario. Para aclarar todos los aspectos relacionados con la instalación de placas solares en edificios de viviendas, desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid han elaborado una guía con toda la información al respecto.

En el caso de que no puedas instalarlas por no tener el visto bueno de la comunidad, otra opción es tener placas solares sin instalarlas en el tejado.

El primer paso sobre la instalación de placas en un edificio

¿Cuál debe ser una de las primeras decisiones a tomar por la comunidad de propietarios con respecto a la instalación de placas fotovoltaicas? Lo primero que debe decidir una comunidad de propietarios es el uso que se va a dar a la cubierta, pudiendo elegir entre dos situaciones:

• En cubierta se van a instalar paneles fotovoltaicos para cubrir los consumos comunitarios, y podrá suceder que:

1. Quede espacio libre para instalar más placas.

• Lo ocupa la comunidad para que haya excedentes y que compensen todas las viviendas.
• Se deja libre para una posible ampliación en el futuro.
• Se permite que algún vecino lo ocupe de forma privativa.

1. No quede espacio libre.

• En cubierta no se va a realizar ninguna instalación comunitaria.

1. No se permitan las instalaciones privativas.
2. Se permiten las instalaciones privativas.

• Solo hasta que se complete la superficie existente (no habrá superficie para todos los vecinos).
• Se permite el uso privativo con algún sistema de reparto que acuerde la comunidad para facilitar el que todo el que lo desee pueda tener una parte de instalación fotovoltaica.

¿Cómo saber si en un edificio se pueden instalar placas fotovoltaicas?

Si el edificio está protegido en su totalidad, no se podrán instalar placas en ninguna zona. Ahora bien, si está protegido parcialmente, dependerá de las zonas en las que no se pueden colocar. Para saberlo hay que consultar con la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (CIPHAN).

En caso de que el edificio no tenga ningún grado de protección, a priori no deben existir problemas para instalar placas fotovoltaicas. Aunque si algún inmueble de su entorno está protegido, la propiedad podría poner impedimentos a este tipo de instalaciones para evitar que se modifique la estética de la zona. Ante la duda consultar siempre a su administrador de fincas colegiado.

¿Dónde se pueden instalar las placas fotovoltaicas?

El lugar idóneo para estas instalaciones es en la cubierta, puesto que se aprovecha mejor la luz solar, aunque si la orientación lo permite, se podrían instalar en terrazas, balcones o toldos, entre otros. Mientras que el primer caso sería para instalaciones comunitarias, los otros supuestos estarían orientados a instalaciones privativas.

No obstante, hay que tener en cuenta que la instalación en fachada podría implicar tener que hacer una ampliación del proyecto, exigido últimamente por los ayuntamientos, en el que aparezcan estas nuevas instalaciones.

¿Cómo se colocan las placas en un edificio para que no haya problemas de filtraciones?

Hay que distinguir entre instalaciones sobrecubiertas planas o sobrecubiertas inclinadas. En el primer caso, las estructuras llevan contrapesos que mantienen la instalación fijada a suelo sin dañar la impermeabilización. En el caso de cubiertas inclinadas se debe perforar la cubierta para fijar la estructura sobre la bancada de hormigón existente debajo de la cubierta del edificio. En estos casos se debe comprobar que no se generan filtraciones.

¿Se pueden instalar los paneles sin que corra peligro la estructura de edificio?

Los edificios, en cumplimiento del CTE DB SE, están preparados para soportar una sobrecarga de unos 200 kg/m². Teniendo en cuenta el peso de las placas y de la estructura con los contrapesos de aproximadamente unos 150 kg/m², no debería haber ningún problema en realizar dicha instalación.

Otra situación distinta puede darse ante la siguiente casuística: Tras un análisis superficial del edificio se observa que se puede realizar una instalación fotovoltaica, puesto que no está protegido y tiene buena orientación.

Sobre la cantidad de propietarios tienen que estar a favor para aprobar la instalación

A continuación puedes consultar algunas de las dudas más frecuentes acerca de la cantidad de propietarios que tienen que estar a favor para aprobar la instalación y los diferentes supuestos especiales.

Cuántos propietarios tienen que estar a favor para instalar las placas comunitarias

La posibilidad de instalación de placas solares en las comunidades de vecinos está regulada por el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Normativa en la que se explica que “la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requiere el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios.

Y que, a su vez, estos votos representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

El propietario disidente que no esté a favor, tendrá la obligación de asumir el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, puesto que estos se consideran como gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas de esta ley.

¿Y qué sucede con los propietarios que no asisten a la Junta?

Para la adopción del acuerdo de instalación de las placas por la vía del artículo 17.2 de la mencionada ley, si se cumplen los requisitos exigidos para ello, la mayoría simple a la que se refiere el artículo, ¿se calcula sobre los propietarios asistentes a la junta o sobre la totalidad de los propietarios? Únicamente se requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios asistentes a la junta que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuántos propietarios tienen que estar a favor para instalar las placas en zonas privadas

En el supuesto de que uno o más propietarios quieran realizar la instalación de placas solares en zona privadas de su vivienda dentro de un edificio, la normativa es la siguiente. La ley de Propiedad Horizontal establece que este tipo de instalaciones “podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación“.

Sin embargo, y a diferencia del supuesto anterior, la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

¿Qué sucede con el voto de los propietarios que no asisten a la Junta?

Cuando se aprueba la instalación de los paneles para uso común, si el día de la junta no se obtiene el voto favorable de un tercio, ¿puede computarse el voto de aquellos propietarios que no hayan asistido a la junta?

No, tal y como indica el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal, al no poderse repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, no podrá computarse el voto del ausente. En consecuencia, para adoptar el acuerdo por la vía del art. 17.1, es imprescindible que el día de la junta asistan y voten a favor del acuerdo 1/3 de la totalidad de propietarios y cuotas (no solo de los presentes).

RESUMEN: En qué casos se puede aprobar la instalación por mayoría simple

El art. 17.2 de la LPH señala que el acuerdo podrá aprobarse por mayoría simple, siempre y cuando su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada, en su caso, la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. ¿Pero, cómo se calculan estas doce mensualidades? ¿Se tienen en cuenta el presupuesto anual de la comunidad o la cuota individual que paga cada propietario?

Para proceder a su cálculo, debe tenerse en cuenta el presupuesto de la instalación, presupuesto vigente de la comunidad en el momento de adoptarse el acuerdo y la financiación. Se trata de que la comunidad cada año no pague más que el presupuesto ordinario vigente de gastos

¿Qué debe hacer una comunidad si un vecino solicita permiso para realizar una instalación fotovoltaica privada en la cubierta?

Si se pretende realizar una instalación comunitaria, la comunidad podrá decidir qué hacer con el espacio sobrante. Si no se tiene previsto instalar placas a nivel comunitario, la comunidad puede decidir qué hacer, esto es, si permite instalaciones privativas o no.

Para ello se debe tener en cuenta que la superficie es limitada y solo habrá espacio para los primeros solicitantes. Además, si la comunidad pretende en un futuro instalar placas, posiblemente no pueda porque no quede espacio. En ambas opciones la comunidad debe pensar en futuro sobre los permisos que conceda.

Instalación de placas solares en una zona privada de la cubierta

• Cuando un propietario de una vivienda-ático disfruta de forma privativa de la cubierta del edificio, ¿debe solicitar la autorización de la junta para instalar los paneles solares?

No será necesario salvo que, para ello, fuese necesario ejecutar obras que alteren la fábrica originaria de la terraza, como es el caso de perforaciones en el suelo o pared. En cuyo caso, en virtud del art. 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad deberá autorizarlo adoptando un acuerdo al respecto con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas.

• Un propietario de una vivienda-ático que disfruta de forma privativa de la cubierta del edificio, quiere instalar las placas sobre el techo de un cerramiento que realizó hace años. ¿Debe solicitar para ello la autorización de la junta?

No será necesario salvo que, para ello, fuese necesario ejecutar obras que alteren la fábrica originaria de la terraza, como es el caso de perforaciones en el suelo o pared,. En este caso, en virtud del art. 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad deberá autorizarlo adoptando un acuerdo al respecto con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas. Además, será necesario que se instalen en condiciones de seguridad para evitar caídas a la vía pública.

Instalación en una comunidad privada de chalets

• En una comunidad de propietarios de chalets, un propietario quiere instalar en su tejado paneles solares. ¿Qué mayoría es necesaria para la adopción del acuerdo?

Al tratarse de una instalación de energía renovable de aprovechamiento privativo, en virtud del art. 17.1 de la LPH será necesario que la junta le autorice adoptando un acuerdo al efecto con el voto favorable de 1/3 de la totalidad de propietarios y cuotas salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se defina el tejado/ cubierta del chalet como elemento privativo, en cuyo caso no será necesaria una autorización para proceder a su instalación.

Sobre la estética del edificio

¿Se le puede solicitar al propietario previamente a la aprobación de la junta el proyecto de instalación para no romper la estética del edificio? La normativa no exige que se aporte un proyecto previo, pero si se decide previamente en junta que sí se debe hacer (aprobado con la mayoría que se estipule), entonces sería una norma interna que debería cumplir.

Mantenimiento y gasto de las placas por problemas en cubierta

• Cuando en la cubierta del edificio un propietario ha instalado paneles solares para uso privativo, en el supuesto de que fuese necesario reparar una gotera o una parte de la cubierta (capa de impermeabilización), ¿quién debe abonar el desmontaje de dichas placas?

Al tratarse de una instalación privativa, el propietario deberá asumir el pago de todos los gastos que se deriven tanto del desmontaje como de la nueva instalación. Es aconsejable que cuando la comunidad autorice instalaciones privativas en elementos comunes del edificio como pueden ser tejados, cubiertas o fachadas del edificio, se deje constancia en el acta de la junta que el propietario asume el pago de estos gastos.

• Cuando un propietario solicita instalar placas para aprovechamiento privativo en la cubierta del edificio, ¿es aconsejable que la comunidad le exija para ello el compromiso de reparar cualquier desperfecto que se ocasione como consecuencia de dicha instalación, así como que asuma los gastos derivados de su retirada y nueva instalación si fuese necesario retirarlos para reparar la cubierta?

La propiedad de la vivienda deberá hacerse responsable de los daños que se ocasionen a la cubierta y a su estanqueidad como consecuencia de los trabajos del montaje de la instalación, así como de los trabajos de mantenimiento y conservación que deba soportar la misma. En caso de que la comunidad deba realizar labores de conservación y mantenimiento en la cubierta, la propiedad de la vivienda estará obligada si fuese necesario a asumir los gastos que ocasione la retirada de la instalación y su posterior colocación.

¿Qué tipo de panel conviene instalar?

En la actualidad, en las comunidades de propietarios se suelen instalar placas monocristalinas, puesto que son más eficientes que las policristalinas y su relación eficiencia/ coste es muy buena. Otro aspecto a tener en cuenta al elegir las placas son las sombras que puedan producirse en la instalación, puesto que según la forma de conexión de las placas y el tipo de celda se tendrá un mayor o menor aprovechamiento de la instalación.

¿Cuánta superficie se puede ocupar en la cubierta?

Si es para aprovechamiento comunitario y la parte restante para repartir entre todas las viviendas, se podría llegar a ocupar la totalidad de la superficie de la cubierta, menos en las zonas que por su ubicación no reciban suficiente radiación.

Si es para uso privado, la superficie a utilizar será la que autorice la comunidad, pero hay que tener en cuenta que para una rentabilidad aceptable se necesitan unas 6-8 placas por vivienda, esto es, unos 12-16 metros cuadrados, no habiendo espacio para instalar placas que suministren energía a todas las viviendas a través de instalaciones individuales.

¿Hay alguna forma de realizar una instalación sin desembolso de dinero?

Sí, hay empresas que montan la instalación fotovoltaica con los gastos a su cargo y luego ceden energía a la comunidad en pago por el alquiler de la cubierta. Esta es una buena opción si no se quiere adelantar dinero.

Si se dispone de mucha superficie y no se va a ocupar toda, ¿hay algún sistema para amortizar esa superficie disponible?

Sí, con la nueva normativa se puede compartir la instalación con otro edificio vecino que no pueda o no quiera instalar placas en su cubierta. En este caso, tanto la aportación económica como luego el aprovechamiento de la energía, se hará mediante unos porcentajes acordados por ambas comunidades.

¿Qué documentación o datos se deben proporcionar a las empresas para que preparen una oferta?

• El CIF de la comunidad.
• Espacio disponible para la instalación de placas.
• Número de vecinos.
• El número de portales que abarca la comunidad de propietarios.
• Facturas de los consumos comunes, siendo suficiente un mes por cada consumo común.
• Tipo de autoconsumo que desean:

1. Zonas comunes
2. Zonas comunes + vecinos
3. Vecinos

¿Es necesario instalar un contador bidireccional en cada punto de autoconsumo?

Depende de cómo se quiera realizar el autoconsumo. La forma más sencilla es que se instale un único contador bidireccional en el acceso a las zonas comunes del edificio que lea la energía entregada a la red y luego la compense con los vecinos.

De esta manera la comunidad aprovecha directamente la energía que produce la instalación y las viviendas compensan por la energía sobrante. Tras el estudio de los presupuestos aportados, y de su elección, se deben seguir una serie de pasos dependiendo si la instalación va a ser menor a 15 kW o mayor y si hay un solo beneficiario o más.

¿Qué se considera un único beneficiario?

En autoconsumo un beneficiario es un CUP, por lo que aunque se plantee que la instalación es solo para usos comunitarios, si existen varios contadores para los servicios de la comunidad, habrá varios CUPs y, por tanto, se considerará un autoconsumo colectivo.

Si el autoconsumo es colectivo:

• Se debe firmar un acuerdo de reparto por todos asociados que, posteriormente, se remite a cada comercializadora.
• Lo normal en estos casos es nombrar un representante para facilitar las tramitaciones.
• Por último, se debe dar de alta el autoconsumo.
• Recibido el CIE, la Comunidad Autónoma remite documentación a la distribuidora, tramitación que suele tardar unos 10 días.
• La distribuidora comunica a la comercializadora y modifica el contrato ATR del consumidor, para lo que suele tardar otros 5 días.
• Y, por último, la comercializadora contacta con el consumidor y modifica su contrato de suministro.

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