Permuta de viviendas entre particulares, qué es y en qué consiste esta fórmula para cambiar de casa

La permuta de viviendas entre particulares es una fórmula mediante la que dos propietarios intercambian sus casas. En esta operación no media el dinero, sino que se trata de hacer un trueque, de cambiar una casa por otra. Por ello, los únicos gastos que deben asumir las partes en la permuta son los derivados de la gestión del cambio de escrituras y los impuestos.

¿En qué casos se puede hacer este intercambio? La permuta es un proceso que está regulado por ley en España que puede hacer cualquier persona que tenga un inmueble en propiedad y encuentre a otro dispuesto a proceder con el intercambio. Además, es posible hacerlo tanto si la vivienda ya está pagada, como si tiene la hipoteca pendiente, aunque en este último supuesto el procedimiento es algo más largo. En cualquiera de los dos casos, debe hacerse bajo la firma de un notario y con la redacción de un contrato de permuta.

En esta guía te explicamos con detalle qué es la permuta de viviendas entre particulares, los trámites que hay que hacer para llevarlo a cabo y cómo tributa la permuta en la Renta.

Qué es la permuta inmobiliaria

La permuta de viviendas entre particulares es un procedimiento a través del que dos propietarios intercambian sus casas sin que ninguna de las partes obtengan dinero a cambio. Puede hacerse entre familiares, con amigos o con un una persona que no conozcas. Esta operación se basa en el trueque y que tal y como aparece detallado en el Código Civil, es un “contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.

Por ello se dice que es una fórmula que permite conseguir una casa gratis, puesto que en principio no debe mediar dinero de por medio. Aunque no siempre es así. Una de las condiciones para que efectúe una permuta es que el valor de las dos viviendas sea el mismo. Pero cuando esta situación no se da, lo más común es que para formalizar esta permuta el propietario de la vivienda con menor valor abone a la otra la diferencia de dinero.

¿Puedo hacer una permuta si todavía tengo hipoteca?

En el supuesto de que una o las dos viviendas tengan una hipoteca pendiente, el proceso de permuta cambia. Para empezar, en estos casos es el banco el que debe analizar cada situación y decidir si autoriza o no a hacer el intercambio.

Si el banco da el visto bueno, hay dos opciones. Que el anterior propietario salde la hipoteca de golpe (muy poco común) o que el banco proceda a subrogar la hipoteca al nuevo propietario. Para ello procede a estudiar el perfil financiero del que quiere ser el nuevo propietario de la vivienda para comprobar si puede hacer frente al pago de la hipoteca o no.

En estos casos en los que hay préstamos de por medio, para hacer la permuta hay que descontar el dinero que falta por pagar. Es decir, si a una persona le faltan por pagar 40.000 euros de hipoteca y el valor de su vivienda es de 150.000 euros, puede hacer una permuta por un valor de 110.000 euros. Esto quiere decir que la casa con la que quiere intercambiarse también debe tener este valor.

Cómo hacer una permuta de vivienda

Para llevar a cabo una permuta inmobiliaria, hay que realizar algunos trámites.

El primero consiste en saber cuál es el valor del inmueble a través de una tasación. Esto es fundamental porque la vivienda solamente puede intercambiarse por otra de su mismo valor. Esto es en los casos en los que la vivienda ya esté pagada.

Después, cada una de las partes debe hacer las comprobaciones necesarias para asegurarse de que la vivienda objeto del intercambio no tiene cargas pendientes. También es recomendable verificar quién es el propietario del inmueble en el Registro de la Propiedad así como comprobar el IBI y otros recibos para constatar que el otro propietario está al corriente de pagos.

Finalmente, tras hacer todas las revisiones necesarias, hay que firmar el contrato de permuta ante notario para formalizar el intercambio. En este documento deben aparecer detalladas todas y cada una de las cláusulas o acuerdos que existan entre las partes para evitar conflictos.

Cómo tributa la permuta en Hacienda

La permuta de vivienda entre particulares está gravada por tres impuestos:

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, por el que deben tributar los dos inmuebles. Cada uno de los propietarios tienen que tributar por el nuevo inmueble que adquieren. Recuerda que la nueva base imponible de este impuesto es el nuevo valor de referencia del Catastro.

La plusvalía municipal

Ganancias o pérdidas patrimoniales mediante el IRPF

A estos impuestos hay que sumarles los gastos de notaría y registro de la escritura de este intercambio. Este coste deben asumirlo las dos partes, por lo que el porcentaje que vaya a asumir cada uno tiene que estar reflejado en el contrato. Y, en el caso de que las viviendas tengan hipotecas pendientes, hay que añadir los gastos de subrogación o novación de los préstamos.

Ventajas e inconvenientes de la permuta

La permuta de viviendas es una manera de cambiar de casa que tiene sus ventajas y sus inconvenientes. En cuanto a los beneficios, destacan:

• Te permite disfrutar de otro ambiente diferente, de vivir en otro lugar para conocer mundo.
• El procedimiento es mucho más breve que si decides comprar una vivienda.
• Puedes cambiar de casa sin tener que hacer frente al coste de una entrada inicial.
• Tampoco tienes que pagar un alquiler. Como hemos explicado, en la permuta de viviendas solamente tienes que pagar los impuestos que reclama Hacienda y los gastos de gestión.
• Aunque pierdes la propiedad de tu antigua vivienda, sigues manteniendo la condición de propietario de la nueva casa.
• En resumen, es una buena alternativa para personas que quieran cambiar de aires, pero no dispongan de liquidez suficiente para meterse de cero en una hipoteca o pagar un alquiler.

Sin embargo, no todo son ventajas. La permuta también tiene asociados algunos inconvenientes:

• Las personas que quieren hacer permuta deben ajustarse y buscar viviendas que sean del mismo valor que la suya. Es decir, que no puedes cambiar un piso por un chalet con piscina.
• Si tienes especial cariño a tu casa, debes asumir que con la permuta deja de ser tuya legalmente.
• Puede que la casa que sea de tu mismo valor no esté decorada ni distribuida a tu gusto y tengas que emplear tiempo en hacerle una pequeña reforma.
• Es difícil encontrar propietarios con una casa del mismo valor y que estén interesados en hacer esta permuta. En la actualidad hay algunos portales y páginas web en las que puedes buscar viviendas y propietarios dispuestos a hacer una permuta.

Otra cosa distinta es que quieras vender tu casa para comprarte otra nueva, aunque no hayas terminado de pagar el préstamo hipotecario. En esta otra información te damos todas las claves sobre cómo cambiar de casa si tienes una hipoteca pendiente.

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