Lo que nadie cuenta de las hipotecas multidivisa

¿Quién no ha soñado con pagar menos por su hipoteca? Todos los hipotecados han pensado alguna vez cómo podrían ahorrarse unos euros o cómo ser inmunes al euríbor, el enemigo público número uno de las finanzas personales. Si estás pensando en pasarte a una hipoteca multidivisa, debes saber más cosas que no siempre te cuenta quien tiene una hipoteca en otra divisa distinta al euro.

Hipotecas Multidivisa, a tener en cuenta

a) Las hipotecas en divisas son mucho más caras

Aunque se cree que el banco gana menos con estas hipotecas es falso. El diferencial, lo que realmente gana el banco, que suele cobrar por estos productos es superior al que se ofrecen en las hipotecas comunes. Así, es difícil encontrar una hipoteca con un diferencial sobre el euríbor inferior al 0,8 % y a veces será superior al 1 %.

b) El banco no siempre te va a asesorar correctamente

La persona de la sucursal no siempre conoce bien el funcionamiento de este producto y no servirá de freno a las personas para las que este producto es muy poco recomendable. Lo más que hará será advertirte de que son arriesgadas y punto, allá tú. Luego pueden llegar los lamentos y el “a mí nadie me advirtió de que esto podía pasar”.

c) Su apertura tiene un elevado coste

Si decides hipotecarte en multidivisa no podrás subrogarte en la hipoteca del vendedor y deberás escriturarla como una nueva, con todos los gastos que esto conlleva. Además, suelen tener una comisión de apertura añadida.

d) Muchas y variopintas comisiones

Otra parte por la que el banco suele pasar de puntillas es el tema de las comisiones por cambio de divisas y su redondeo. Cada vez que tengas que pagar la mensualidad de la hipoteca tendrás que abonar una comisión del 0,2 % aproximadamente de la cuota y como suele ser una cantidad baja, normalmente suelen redondearla a 3 euros, lo que supone un alza del 200 % o 300 % durante 20 o 30 años.

e) Cambiar de moneda no es tan fácil como parece

Aunque el banco te dirá que te puedes cambiar de moneda (incluso volver al euro) “siempre que quieras” esto no es del todo cierto. En el mejor de los casos podrás hacerlo una vez al mes previo pago de una comisión que suele rondar el 0,25 %. El peligro es que al solo poder hacerlo una vez al mes, normalmente a finales, puedes encontrarte con la desesperante situación de ver cómo el euro se desploma contra la moneda que tienes la hipoteca y no poder hacer nada hasta final de mes. Una vez llegada esa fecha el daño puede estar hecho y aunque te cambies de moneda ya habrás visto aumentar tu deuda en el porcentaje que haya caído el euro.

f) La pérdida inicial

Al abrir una hipoteca tienes de entrada una pérdida inicial, que se produce porque al precio al que tú abres la hipoteca no se corresponde con el que sueles ver por las pantallas. Como en las oficinas de cambio de moneda de los aeropuertos hay un precio de compra y de venta diferente del oficial porque incorpora la comisión del intermediario. Así, nada más abrir la hipoteca deberás aproximadamente un 1 % más al banco de lo que pediste por la hipoteca.

g) La cláusula de compensación

De esta cláusula no te enteras prácticamente hasta que estás delante del notario al ir a firmar la hipoteca – con suerte- o incluso la pasas por alto si no lees con detenimiento las escrituras. Sin embargo, su existencia ahora trae de cabeza a los hipotecados en divisas por la caída del euro. Se trata de una cláusula que dice que si tu deuda sube un 10 o 20 % por el movimiento de divisas y sobrepasa el valor de tasación de tu casa, la entidad puede exigirte que tomes medidas que pueden ir desde obligarte a cambiar de moneda. Esto es de esta manera para que no pierdas más, pero consolidando toda la pérdida, hasta que pongas garantías adicionales o dinero en efectivo que cubra esa diferencia.

¿Por qué existe esta cláusula? Si dejas de pagar la hipoteca, el valor de la casa sería inferior a tu deuda y el banco no tiene asegurado su cobro. En el instante en el que el banco te solicite esto puede que no tengas ese dinero en efectivo y empezarían los problemas. Aún son pocos los que aplican esta cláusula, pero no quiere decir que no puedan hacerlo en el futuro.

h) Si tienes que vender tu casa igual no cubres la hipoteca con la ganancia

Si por cualquier circunstancia tienes que vender tu casa de forma rápida, el cambio de la divisa de tu hipoteca en ese momento puede no serte favorable. Y es posible que al cancelar la hipoteca con el dinero obtenido de la venta debas al banco más dinero que cuando abriste la hipoteca.

¿Quién debería plantearse una hipoteca multidivisa?

La hipoteca en divisas es poco recomendable y solo deberían planteársela:

• Las personas con elevada cultura financiera, familiarizadas con la compra venta de divisas y los mercados financieros.
• Un comprador que quiera una casa y tenga una cantidad considerable de dinero ahorrado que le permita hacer frente a situaciones adversas o comprar divisas como reserva si vienen mal dadas.
• Alguien con elevada tolerancia a las pérdidas: nadie sabe cómo va a reaccionar si se levanta y debe al banco un 50 % o más. El pánico puede hacerle tomar decisiones equivocadas y sin vuelta atrás.

Ventajas e inconvenientes de la hipoteca multidivisa

Entre las ventajas:

• Pagas menos intereses
• Si el cambio es favorable, reduces hipoteca
• Si el cambio es favorable, cada vez tienes menos hipoteca

Entre los inconvenientes:

• Tu deuda puede crecer hasta el infinito
• Tu cuota también puede crecer sin límite
• Solo puedes cambiar de moneda a final de mes
• Tiene más comisiones
• Es peligrosa si quieres vender tu casa rápidamente
• El banco puede pedirte garantías adicionales.

ADICAE: ‘Hipotecas multidivisa, otro abuso de la banca’

Las hipotecas multidivisa, que se pagan en otra moneda distinta al euro aprovechando las fluctuaciones del cambio, estuvieron de moda hace unos años con el boom inmobiliario. De hecho, hubo determinadas entidades que se especializaron en este tipo de producto bancario, del cual desde el primer momento se debían tener conocimientos económicos. Ahora, años después y con un panorama completamente diferente, hemos querido saber qué es o ha sido de las hipotecas multidivisa. Para ello hemos entrevistado al responsable de Comunicación de ADICAE, Fernando Herrero, que analiza en esta entrevista las características de las hipotecas multidivisa y cómo sus propietarios pueden perder decenas de miles de euros.

PREGUNTA.- ¿Qué es una hipoteca multidivisa?

RESPUESTA.- Una hipoteca en divisas no es otra cosa que una hipoteca que en vez de constituirse en euros se hace en otra moneda, como el yen, la libra,… la moneda que se elija. Se constituye esa hipoteca en una moneda determinada, pero el hipotecado tiene la opción de, a lo largo de la vida de esa hipoteca, cambiar la moneda de referencia de una a otra si la diferencia del tipo de cambio lo hace aconsejable.
P.- Estos cambios, ¿son gratuitos?

R.- Además de las habituales de las hipotecas, una multidivisa tiene dos cuestiones muy a tener en cuenta. La primera es que la persona tiene que estar siguiendo la evolución de la cotización de una moneda, y sobre todo las perspectivas que pueden afectarle. En segundo lugar, el cambio de una moneda a otra en la vida de una hipoteca está limitado por unos costes y unas comisiones que pueden desaconsejar el cambio. El aspecto fundamental es que es un derivado financiero. Estamos haciendo una apuesta jugándonos la casa con esa apuesta. Ese es el elemento más peligroso en una hipoteca en divisas o en multidivisa. Estamos jugando en el mercado financiero, en una especie de Bolsa con nuestra vivienda. Eso es una locura.

P.- Pero, ¿tenía ventajas?

R.- Las ventajas que existían de una hipoteca multidivisa era que si salía bien podía haber un ahorro de costes importante, ya que el tipo de interés aplicado era más bajo, en vez de ser euríbor era el Libor, o bien índices que se usaban en otros ámbitos. Y, por otro lado, que según evolucionara la cotización de la moneda podíamos obtener un importantísimo ahorro. Pero normalmente cuando hay un importantísimo ahorro hay también un importantísimo riesgo y el problema es que no siempre se informaba de estos riesgos a la persona que adquiría la hipoteca. Y si una persona asume un riesgo en un ahorro, en un dinero que tiene acumulado y que se lo quiere jugar, bien sea en la Bolsa, bien sea en otra cosa, si uno es consciente de ello no hay ningún el problema. Pero el problema aquí es que no solo no había consciencia, sino que la gente se estaba jugando la vivienda familiar, el hogar. Y también con una legislación hipotecaria como la que tenemos en España que te condena a la exclusión si no puedes pagar y al final eres desahuciado. Eran muy superiores los riesgos y los peligros que los posibles beneficios, por mucho que la banca quiera ahora recalcar que hay gente que se ha beneficiado con este tipo de productos.

P.- ¿Cuáles son las previsiones para otras monedas distintas del euro?

R.- Ni los propios servicios de la banca, hoy por hoy, pueden prever y predecir cómo va a evolucionar el yen respecto al euro de aquí a 30 años. Pueden predecir a corto plazo cómo puede estimarse que evolucione. Por lo tanto, pensar que un usuario de a pie, que lo que está haciendo es coger una hipoteca para poder comprarse una casa va a poder prever lo que va a pasar con una moneda a tan largo plazo es un absurdo de origen y eso es lo que está motivando que haya sentencias que ya están diciendo que este usuario solo pudo hacer esto si fue víctima de un engaño. En su sano juicio jamás lo habría hecho.

P.- ¿Qué tipo de gente ha contratado hipotecas multidivisa?

R.- En un primer momento, cuando empezaron a venderse hipotecas en divisas o multidivisa el perfil era de gente con una capacidad media-alta en una posición laboral muy estable y en unas profesiones seguramente vinculadas a estudios avanzados, como Arquitectura, Medicina, etc. Lo que sucede es que con el trascurso del tiempo algunas entidades, en esa voracidad que tenían por colocar hipotecas a todo aquel que se encontrasen por la calle, empezaron a vender este tipo de hipotecas a otra gente con otro perfil. Pero incluso estos perfiles quizá más elevados, más avanzados, por profesión o economía a los que se colocaron hipotecas en divisas o multidivisa tampoco eran gente informada. A mí me da igual que se diga que la hipoteca se vendió al Premio Nobel de Economía, pero si usted lo ha engañado es un engañado más a pesar de sus conocimientos que es la base de toda la problemática que se está planteando con estas hipotecas.

P.- Es, entonces, ¿otro abuso hipotecario de la banca?

R.- Bancos y cajas han demostrado que en hipotecas normales no informaban adecuadamente. Un ejemplo son las famosas cláusulas suelo que afectan a 4 millones de hipotecados, es decir, la mitad de los hipotecados de España. Con lo cual es evidente que en una hipoteca tan compleja como una hipoteca en divisas o multidivisa, la falta de información era la tónica general y la falta de comprensión del usuario de lo que estaba haciendo también. El argumento de la banca es que a un señor al que le ofrecía una hipoteca en yenes no me venga diciendo que no sabía lo que hacía. Pero por curioso que parezca, las relaciones de confianza establecidas por el personal de la sucursal y el hipotecado hacían posible que gente, que nunca se habría planteado hacer nada en yenes, que ni siquiera sabía a qué país correspondía el yen, haya acabado con una hipoteca en yenes.

P.- Por tanto, desaconsejada para particulares…

R.- Una hipoteca en divisas es absolutamente desaconsejable para el usuario de a pie. No sé si puede haber una empresa o un usuario tremendamente avanzado al que le pueda acabar resultando de utilidad y beneficioso una hipoteca multidivisa. Pero para el usuario que busca en la hipoteca simplemente un instrumento de financiación para comprarse una vivienda es una aberración económica y, jurídicamente hablando, contratar una hipoteca multidivisa.

¿Es posible reclamar al banco una hipoteca multidivisa?

El único motivo por el que puedes reclamar a un banco la cancelación o cambio de una hipoteca multidivisa es el desconocimiento de las características y funcionamiento de este producto hipotecario. Es decir, no tener formación financiera suficiente para contratar este tipo de hipoteca por un motivo, sino hacerlo sin información y sufriendo después las consecuencias de ello.

En estos casos, para realizar cualquier reclamación relacionada con la hipoteca multidivisa lo primero que tienes que hacer es ponerte en contacto con la entidad bancaria y exponerle tu caso concreto. En estos casos, lo más recomendable es que solicites a la entidad la posibilidad de modificar tu hipoteca para que deje de tener la condición de multidivisa.

• Si el banco acepta, asegúrate de leer bien todas las cláusulas del cambio de contrato para tener garantías de que vas a contratar una hipoteca normal y que no hay penalizaciones o cláusulas de las que no te han informado.
• Y si no acepta, la única vía que tienes para poder actuar es presentar una demanda en un juzgado para que sean los jueces los que encuentren la solución a ese problema.

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