Lo que debes saber antes de dar dinero al firmar el contrato de arras

Si has encontrado la casa de tus sueños y no quieres arriesgarte a que otro posible comprador te la quite de las manos o que el vendedor se eche para atrás en el último momento, puedes reservarla mediante un contrato de arras. Este documento sirve también como garantía a propietarios para evitar que el comprador rescinda el contrato a última hora. Pero cuidado con lo que firmas, puesto que debes asegurarte de recuperar el dinero que das en la señal si no incumples el contrato.

El contrato de arras es un documento que se firma entre las partes, previo a la formalización del contrato de compraventa. En el mismo se señala, mediante el pago de una cantidad de dinero, para asegurar que el inmueble en cuestión queda reservado de forma oficial. También existen contratos de arras que detallan justo lo contrario, la posibilidad de rescindir el contrato de compraventa a cambio de una pequeña penalización.

Además de los aspectos clave sobre el funcionamiento y otros detalles de este tipo de contrato, es fundamental conocer “qué debe incluir un contrato de arras para que el documento sea legal”.

Para qué sirve

Este documento privado lo pactan vendedor y comprador para que el inmueble quede reservado. Para que tenga validez legal, debe elevarse ante notario. A través de este documento ambas partes evitan que alguna de ellas se eche para atrás y rompa el acuerdo sin penalización alguna.

Con este documento quedan fijadas las condiciones generales de la formalización de la venta. Este documento no es obligatorio, pero es de gran utilidad para garantizar al máximo posible la compraventa de una vivienda y evitar imprevistos.

Tipos de contratos de arras

Podemos diferenciar entre tres tipos de contratos de arras según su finalidad: Como señal del precio final, como derecho a rescindir el contrato y como indemnización por daños y prejuicios por incumplimiento.

Arras confirmatorias

Tal y como su nombre indica, sirven de confirmación del futuro contrato de compraventa. Es un documento que tiene el objetivo de reforzar el contrato final de la venta de la vivienda.

¿Cómo se refuerza? A través del pago de un anticipo, a modo de señal, del precio de la vivienda. Por tanto, a través de este contrato de arras el comprador paga un anticipo al vendedor que, después, se descuenta del precio final de la venta. Este anticipo puede llegar a perderse en caso de no llegar a formalizar la compra definitiva e la vivienda.

En caso de incumplimiento de lo establecido en el contrato de alguna de las dos partes, el caso se eleva a nivel judicial, que es quien determina las consecuencias para la parte que ha desistido el contrato. La parte perjudicada puede elegir entre exigir el cumplimiento el contrato o solicitar una resolución de obligación a través del resarcimiento de daños.

Arras penitenciales

Este tipo de contrato de arras ofrece la posibilidad de poder rescindir el contrato de compraventa. Es exactamente lo contrario al modelo anterior. Con este documento se ofrece la posibilidad, bajo unas condiciones, de incumplir el contrato y no llegar a formalizar la compraventa de la vivienda.

Ofrecer la posibilidad de rescindir el contrato no implica hacerlo sin penalizaciones, al contrario. Si es el vendedor del inmueble el que desiste el contrato, tiene que devolver el doble de la cuantía de las arras. Si es el comprador el que rescinde el contrato, simplemente, pierde el dinero que ha aportado en el contrato de arras.

Arras penales

Las arras penales tienen como finalidad garantizar la ejecución del contrato de compraventa. Este modelo es similar en la finalidad al de confirmación.

En este tipo de contrato queda fijado que ante el incumplimiento del contrato de alguna de las partes, se debe ofrecer a la otra una compensación económica y además, la parte perjudicada puede elevar a juicio la situación y exigir el cumplimiento del contrato así como la indemnización por daños y perjuicios.

Validez de un contrato de arras

La validez de un contrato de arras la determinan ambas partes en la elaboración del contrato. Esta fecha puede ser mayor o menor si la venta definitiva depende de factores externos como los plazos de concesión de una hipoteca.

Cantidad del contrato de arras

La cantidad que se fija en el contrato de arras no viene determinada por ley, sino que es fruto del mutuo acuerdo entre comprador y vendedor. Aunque esta cantidad se acuerda entre las partes, según el despacho de abogados Martínez Cubells Abogados, “normalmente se entrega la cantidad del 5 al 10 % del valor total de la compraventa“.

Lo mismo sucede con la cantidad o tipo de penalización por incumplimiento. Vendrá determinada por lo que acuerden las partes.

Qué ocurre con el contrato de arras si no me conceden la hipoteca

En el supuesto de haber firmado un contrato de arras, pero finalmente no poder ejecutar la compra porque el banco no te ha concedido la hipoteca, el despacho Martínez Cubells Abogados recuerda que “en los casos de arras penitenciales, debe quedar plasmado previamente este hecho en las arras, porque si no queda escrito no tienen por qué devolverte las arras puesto que esta es una circunstancia ajena al vendedor”.

Recuperar el dinero tras rescindir el contrato de arras

Si has pagado la señal, pero al final decides que no quieres la casa, la única forma para poder recuperar una parte de la señal acorada en el contrato de arras es que el comprador demuestre que ha habido vicio oculto. Estos son defectos graves en el inmueble de los que el comprador no tenía conocimiento. El plazo para rescindir el contrato por vicio oculto es de seis meses desde la fecha del contrato de arras.

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