Las 10 principales novedades de la Ley de Vivienda

Nuevos topes a las revisiones de precios de los contratos de alquiler sin vinculación IPC, regulación específica de los precios de los alquileres en zonas pensionadas y cambios en quién debe asumir determinados costes en un contrato de alquiler, como la comisión inmobiliaria. Estas son algunas de las principales novedades de la Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno durante el mes de abril de 2023.

El Congreso ha dado luz verde a la nueva Ley de Vivienda del Gobierno. Una nueva legislación que pretende regular determinados aspectos esenciales del mercado de acceso a la vivienda y dotar de herramientas e instrumentos a las autonomías y ciudadanos que aseguren la funcionalidad, seguridad y habitabilidad de los inmuebles. Se trata de una ley que llega tras más de un año paralizada y que, finalmente, consigue salir adelante en la Cámara Baja con 176 votos a favor. Tras su aprobación en el Senado, ya se conoce cuándo entra en vigor la nueva Ley de Vivienda.

Principales novedades de la Ley de Vivienda

Las principales novedades que entrarán en vigor con la nueva Ley de Vivienda, una vez se apruebe de manera definitiva tras su paso por el Senado, son las siguientes:

Topes a las subidas de las revisiones del alquiler

Una de las principales novedades de la Ley de Vivienda trata sobre los topes de precios a las revisiones de los contratos de alquiler. En concreto, el documento señala que los contratos de alquiler, tanto los nuevos que se formalicen a partir de ahora, como los existentes, que estén sujetos a revisión por el IPC, quedan topados y limitados de la siguiente manera:

• Durante el año 2023, el tope de las revisiones del precio en el alquiler se sitúan en el 2 %, de la misma manera que se ha aplicado en el año 2022 por motivo de la prórroga de la medida extraordinaria aprobada por Real Decreto Ley para evitar que los precios de las viviendas en alquiler aumentaran al mismo ritmo que la inflación. Esta fue, precisamente, una de las novedades que afectan a los contratos de alquiler durante el año 2023. Esto quiere decir que ningún contrato de alquiler puede aumentar en más de un 2 % la cuota a pagar en la revisión anual.
• De manera adicional, durante el año 2024 se establece un nuevo tope a estas revisiones de precio del alquiler fijado en el 3 %, es decir, un 1 % más que la norma actual. Y, transcurrido este año, para 2025, el Gobierno plantea la creación de un nuevo índice de referencia para revisar los precios de los contratos de alquiler. De momento no se conoce ningún detalle de cómo será este indicador ni cómo podrá afectar a los precios de la vivienda en alquiler en España.

Consideración de nuevas zonas tensionadas

Otra de las novedades de la Ley de Vivienda está relacionada con la definición del concepto de ‘zona tensionada’ y la regulación y topes a los precios de estas viviendas en cada una de las comunidades autónomas. Entre los principales cambios destaca que cada una de las comunidades autónomas puede definir cuáles son las zonas tensionadas en sus territorios y establecer distintos límites de precios en estos territorios. ¿Pero, qué es un área tensionada? Pueden tener esta consideración las zonas en las que se cumplan alguno de los siguientes condicionantes:

• Que el coste de pagar la cuota de la hipoteca o del alquiler más el coste de suministros sea superior al 30 % de la renta media de los hogares de la zona.
• Que el precio de la vivienda en ese territorio haya aumentado en, al menos, 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración del área tensionada.

En estos casos en los que una vivienda se encuentre en zona tensionada, la norma señala que los precios de los alquileres quedan automáticamente regulados y topados. No importa si el dueño es un gran tenedor o un pequeño propietario, sino que los nuevos límites al alquiler de viviendas en estas zonas se aplican a todas estas viviendas. Pero ojo, porque la regulación varía en función de la modalidad del contrato de alquiler, así como del perfil del casero.

Los grandes tenedores con viviendas en zonas tensionadas deben fijar la renta según el sistema de índices de precios de preferencias.

Esta declaración de zona tensionada va a tener una vigencia de tres años, que además puede prorrogarse de forma anual y debe hacerse bajo comunicación al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Cambios en la definición de gran tenedor

La nueva legislación contempla cambios en la definición del concepto de gran tenedor. A partir de ahora, los propietarios que tengan cinco viviendas o más en zona tensionada, tendrán esta consideración.

En el caso de que las viviendas no estén ubicadas en estas áreas, para tener la consideración de gran tenedor, el propietario debe poseer un total de 10 más viviendas o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

Subidas del alquiler de hasta el 10 %

De manera independiente a la limitación de los topes a las revisiones del precio del alquiler, la legislación contempla una excepción a la norma. Establece que será legal la subida de hasta un 10 % del precio del alquiler, siempre y cuando se den una serie de requisitos y condiciones específicas:

• El propietario haya realizado una rehabilitación en la vivienda que suponga más del 10 % del valor de la compraventa.
• El contrato se haya firmado por una duración de diez o más años.

Estos son los dos únicos supuestos en los que son legales las subidas del precio del alquiler de hasta el 10 %.

Cambios en las deducciones por alquiler

La posibilidad de desgravarse el alquiler en la declaración de la Renta se mantiene, pero se modifican los porcentajes aplicados. En concreto, la desgravación pasa del 60 al 50 % de manera general, aunque se regula la posibilidad de que este porcentaje aumente hasta el 90 % en el caso de tratarse de una zona tensionada. Así quedan las deducciones con la nueva Ley de Vivienda para los propietarios de pisos en alquiler.

Cambios en los procesos y plazos de los desahucios

Con la nueva legislación queda expresamente prohibida que se realice un desahucio sin fecha ni hora predeterminada. De manera adicional, la normativa contempla la posibilidad de fijar una prórroga de un año en los procesos de ejecución para personas en situación de vulnerabilidad social.

Prohibición a pagar el alquiler en metálico

Es otra de las novedades de la ley. Queda prohibido pagar la renta del alquiler en metálico de manera general. Aunque la norma contempla excepciones y señala cuáles son los dos únicos casos en los que se podrá pagar el alquiler en efectivo con la nueva Ley de Vivienda.

El propietario debe pagar la comisión inmobiliaria

Esta nueva normativa también se ha pronunciado acerca de quién debe asumir los costes asociados a la comisión inmobiliaria y señala al propietario como responsable de asumirlos.

Recargo en casas vacías de larga duración

La norma abre las puertas a que los ayuntamientos puedan aplicar un nuevo impuesto a las viviendas vacías con recargos de hasta el 150 % en el IBI.

Vivienda asequible incentivada

Se plantea la creación de la vivienda asequible incentivada, que es de titularidad privada, pero que va a contar con beneficios fiscales y acabará destinada al alquiler con precios reducidos.

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