Las 10 cuestiones que debes saber para alquilar un piso como propietario

¿Estás pensando en poner tu piso en alquiler? Si tienes un piso que no usas y quieres sacarle el máximo partido, puedes obtener unos ingresos extra al alquilarlo. Pero antes de hacerlo, te recomendamos que consultes algunas de las dudas más habituales y cuestiones acerca de este trámite. ¿Quién paga los desperfectos? ¿Qué hacer si el inquilino no paga? ¿Puedo subir la renta del alquiler? Respondemos a estas y otras cuestiones. Para tomar la decisión con total seguridad, aquí puedes consultar cuáles son todos los derechos y obligaciones al alquilar una vivienda. Tanto los del inquilino, como los de los propietarios.

Lo que hay que saber al alquilar un piso como propietario

Pagos, fianzas, destrozos, subida del alquiler anual… Las preguntas de los propietarios son muchas cuando se disponen a alquilar por primera vez una propiedad, por lo que aquí van 10 cuestiones que despejarán muchas dudas. Si necesitas más información sobre este tema, en esta otra información te explicamos paso a paso una guía para alquilar mi casa con ocho pasos básicos.

1. ¿Qué puedo hacer si el inquilino no me paga?

En primer lugar, siempre hay que intentar la vía del diálogo. Si hablar no funciona, se puede enviar un requerimiento por escrito por medio de un burofax con acuse de recibo y copia certificada. Se recomienda que haya sido redactado y firmado por un abogado. Por último, hay que recordar que en el momento en el que el inquilino deje de pagar un mes la renta, se podría interponer una demanda ante el juzgado de primera instancia.

2. ¿Qué garantías puedo exigir a un posible inquilino?

Además de presentar nómina y contrato indefinido, existen dos herramientas habituales: el aval y el depósito. Para ambos, el inquilino debe contactar con su banco. En el caso del aval bancario, que suele tener un año de duración, la entidad hace un estudio de solvencia al inquilino y se compromete a asumir el riesgo si no paga la renta. Por su parte, el inquilino pagará unos gastos de mantenimiento, además de una comisión de apertura. En cuanto al depósito, se trata de ingresar en la entidad un número determinado de meses de alquiler que sirvan como garantía en caso de impago. Suelen establecerse de un periodo de seis meses.

3. ¿Qué reparaciones o desperfectos puedo exigirle?

Hay que acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos, puesto que es la que se pronuncia acerca de quién tiene que pagar los electrodomésticos estropeados en un piso de alquiler. De manera general, la responsabilidad de reparar los daños causados por el uso diario recaen en el inquilino. El resto de reparaciones repercuten en el casero, incluido asegurar la habitabilidad general de la vivienda, como por ejemplo, si aparecen humedades en una vivienda de alquiler a causa del mal estado de la casa. Además, según el artículo 6 de la LAU, cualquier pacto que modifique estas normas será considerado nulo. En el caso de las reparaciones, se suele aceptar que el inquilino debe correr con la factura del técnico, pero nunca sustituir estos aparatos si sale más barato que arreglarlos.

4. ¿Cuánto puedo subir el alquiler cada año a mi inquilino?

La ley actual establece que, en los cinco primeros años del contrato, se podrá aplicar a la variación del Índice de Precios de Consumo (IPC), que puede tanto subir como bajar la mensualidad. A partir del sexto año, la actualización de la renta se pacta entre casero e inquilino. Con el nuevo anteproyecto de Ley, los futuros contratos actualizarán su renta libremente, al margen del IPC, aunque no esté reflejado en el contrato. Así pues, las partes podrán negociar y llegar a un acuerdo sobre la mensualidad.

5. ¿Cómo puedo saber cuánto puedo pedir por el alquiler de un piso? ¿Existen precios de referencia?

El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica la variación de los precios de los alquileres en España, emitiendo porcentajes positivos o negativos. Con estos datos, se puede saber si los precios suben o bajan, pero no se conocen las cantidades en euros que se piden en concepto de mensualidad por las viviendas. Una de las mejores formas de tomar el pulso a este mercado es visitar alguno de los portales inmobiliarios existentes, como pisos.com, y descubrir el precio por el que se anuncian aquellos inmuebles que compartan superficie, características y ubicación con el que queremos poner en alquiler. Igualmente, acudir a una agencia de intermediación es una excelente idea, puesto que estos profesionales conocen el mercado local y manejan datos de primera mano.

6. ¿Un contrato firmado por el dueño y el inquilino tiene validez sin más? ¿No es necesario llevarlo a un notario o agencia inmobiliaria? ¿Qué debe incluir ese contrato para que sea válido?

La LAU incluso da por válidos los contratos verbales. Otra cosa es que estos sean completamente desaconsejables en la práctica por los riesgos que entrañan. En principio, un contrato tipo en el que queden expuestas todas las cláusulas y condiciones del alquiler, y que haya sido aceptado por ambas partes con su firma en todas las hojas sería válido. Existe un papel timbrado para contratos de alquiler en los estancos, pero la validez del mismo es independiente de este documento fiscal.

Con las medidas en materia de alquiler recién aprobadas, lo que se promueve es que arrendador y arrendatario acudan a un notario para validar sus firmas por un precio de unos 9 euros. Igualmente, esta reforma anima a que el contrato se inscriba en el Registro de la Propiedad (unos 36 euros por un contrato de un año de alquiler -prorrogable a tres- de una vivienda con una renta de 1.000 euros al mes). Estas operaciones otorgan una seguridad mucho mayor a las partes.

7. ¿Qué porcentaje de incremento del precio puedo aplicar si el piso está amueblado?

Todo depende de la calidad y cantidad del mobiliario. Si se trata de muebles nuevos o en muy buen estado, podríamos incrementar la renta alrededor de un 5 %. En estos casos, es importante incluir en el contrato un inventario. Cuando son muy viejos, generalmente no vale la pena, puesto que el propio inquilino incluso suele pactar con el propietario su retirada. Se considera que un inmueble está sin amueblar cuando se entrega con las habitaciones vacías, únicamente tiene instalados el baño y la cocina con electrodomésticos. ¿Quién paga electrodomésticos estropeados piso alquiler?

8. ¿Se alquilan mejor los pisos vacíos o amueblados?

Por norma general, los vacíos, dado que el mobiliario es algo muy subjetivo y los gustos y necesidades del inquilino pueden ser diametralmente opuestos a los del propietario. No obstante, en un contexto de crisis, hay inquilinos que prefieren no invertir en mobiliario, adecuándose a lo preexistente en el piso de alquiler. Sin embargo, puede darse el caso de inquilinos que se cambien de vivienda y tengan sus propios muebles.

9. Los gastos de comunidad, luz, agua… ¿Por cuenta de quién han de correr?

Tal y como expone el artículo 20 de la LAU, “las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. Así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario”. Esto significa que, los gastos de comunidad en las viviendas alquiladas podrán repercutirse en el alquiler, pero debe pactarse previamente y hacerlo constar en el contrato.

En cuanto a los suministros, dado que son susceptibles de individualización, deben correr a cargo del inquilino. En este mismo artículo se expone que «los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario». La mayoría de incidencias entre las partes en cuanto a los suministros y la comunidad llega cuando el agua y la electricidad no tienen contadores, por lo que el propietario propone pagarlo vía comunidad. El inquilino suele alegar que hay tareas de rehabilitación y mantenimiento que abarca este concepto de las que tendría que estar exento.

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