La Ley de Vivienda agravará el problema de falta de oferta de viviendas en alquiler

El Senado tramita la nueva Ley de Vivienda a las puertas de las elecciones municipales y autonómicas después de que el Gobierno de Pedro Sánchez llegase a un acuerdo con varios de sus aliados parlamentarios habituales en el Congreso (ERC y EH Bildu), a pesar de haber estado paralizada durante más de un año. El acuerdo, cerrado con rapidez por la vía del real decreto, persigue un ‘derecho efectivo’ a la vivienda. Pero no son pocas las instituciones que avisan de que se logrará el efecto contrario.

Análisis proyecto Ley Vivienda

El think tank FEDEA (Fundación de Estudios de Economía Aplicada) publica el trabajo ‘Notas sobre el proyecto de ley de vivienda.‘, de Ángel de la Fuente (FEDEA e IAE-CSIC), que critica el contenido del texto del proyecto que entrará en vigor tras su tramitación en el Senado. El autor señala que “el esfuerzo por avanzar hacia un derecho efectivo a la vivienda resulta fallido e incluso contraproducente en la medida en que, ignorando las lecciones de nuestra historia no tan lejana y de la teoría económica, se apuesta por algunos instrumentos de política que solamente agravarán la insuficiencia de la oferta de vivienda en alquiler”.

El art. 8.a del proyecto de ley reitera la disposición constitucional en la que se establece el derecho de todos los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. De acuerdo con la Constitución y con la propia ley, sin embargo, no se trata de un derecho bien delimitado y directamente exigible, sino de algo que entraría en el ámbito de los llamados principios rectores que han de guiar la actuación de los poderes públicos.

Esto quiere decir que, con la nueva ley o sin ella, ningún ciudadano puede exigir a las administraciones públicas que le faciliten una vivienda de ciertas características en un plazo determinado y a un precio inferior a un porcentaje dado de sus ingresos. Si bien tales administraciones están obligadas a trabajar para facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos, y especialmente de las personas con menos recursos.

Así, de acuerdo con el propio art. 8 del texto, el derecho a la vivienda se concretará fundamentalmente en el derecho de los ciudadanos a inscribirse como demandantes de vivienda protegida y de acceder, en su caso y de acuerdo con la normativa relevante, a las prestaciones, programas y ayudas públicas en materia de vivienda que puedan establecerse.

El grueso del texto se dedica a regular las políticas públicas que deben hacer efectivo el derecho a la vivienda. Estas políticas incluyen la creación y gestión de parques públicos de vivienda, las ayudas y subvenciones al alquiler, compra o rehabilitación de viviendas, los incentivos fiscales y las medidas de colaboración con entidades privadas o entre administraciones públicas, incluyendo la ayuda para los avales del ICO y acceder a la compra de vivienda cofinanciada por el Estado.

Como se afirma en el preámbulo del proyecto de ley y en su artículo segundo, un objetivo central de la política pública de vivienda ha de ser el de “favorecer la existencia de una oferta suficiente y adecuada de vivienda, que responda a la demanda existente y permita el equilibrio del mercado”. Con este fin, el texto apuesta por potenciar los parques públicos de vivienda en alquiler, por mantener y reestructurar en parte los incentivos fiscales a la puesta en alquiler de la vivienda privada y por desincentivar el mantenimiento de viviendas desocupadas mediante la imposición de recargos sobre el IBI.

Efectos contrarios

Con ciertos problemas y limitaciones, cabe esperar que estas medidas ayuden a aliviar en algún grado el acuciante problema de escasez de vivienda que padecemos. Sin embargo, el proyecto de ley dedica una especial atención a una serie de instrumentos de política que tendrán con toda seguridad efectos adversos sobre la oferta privada de alquiler, agravando, por tanto, los problemas que en principio se busca resolver e incumpliendo de paso el propio mandato de la ley de fomentar la oferta.

¿Ejemplos? La introducción de medidas de control de alquileres en áreas consideradas “tensionadas” por las administraciones locales o regionales. También la imposición de límites generales a la actualización anual de los alquileres por debajo del IPC y de prórrogas forzosas tras la expiración de los contratos, así como la aprobación de ciertas disposiciones que dificultan la recuperación de los inmuebles por sus propietarios en casos de impago u ocupación.

“Todas estas medidas rebajan la rentabilidad de la inversión en vivienda destinada al alquiler o incrementan su riesgo, reduciendo, por tanto, su oferta inmediata y futura mediante la retirada de inmuebles del mercado y una menor inversión para incorporar otros nuevos”, detalla el autor del trabajo.

Inseguridad jurídica de los propietarios

A esto hay que añadir la inseguridad jurídica asociada con una parte especialmente delicada del proyecto de ley, en la que se introducen ciertos límites a y deberes asociados con la propiedad de la vivienda (arts. 1.2 y 11) con el fin de “garantizar la función social de la propiedad.”

Así, en la exposición de motivos del Proyecto se afirma que el derecho a la vivienda “modula, tanto el derecho de propiedad como la libertad de empresa cuando operan en el sector de la vivienda, desde el doble punto de vista de la función social que deben cumplir y del interés general…”. En el artículo 1.2 se habla del deber de los propietarios de vivienda de “destinar la misma al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico” y en el 11.1.e, 19.1 y 19.4 de sus “obligaciones de colaboración con la Administración competente y suministro de información” sobre el uso de las viviendas de su propiedad para “favorecer el incremento de la oferta de alquiler asequible en la zona.”

Aunque las disposiciones citadas están redactadas en términos muy vagos, todas ellas podrían interpretarse de una forma que permita a las Administraciones imponer obligaciones poco razonables a los propietarios, incluyendo la de alquilar sus inmuebles a precios inferiores a los de mercado, o incluso expropiar tales inmuebles como ya se ha anunciado en Cataluña.

Quién paga todas estas medidas

El autor no termina su trabajo sin hacer una reflexión sobre el coste de estas políticas públicas en la medida que contempla una serie de instrumentos que, en última instancia, permiten la expropiación forzosa y no compensada de parte del valor económico de propiedades privadas para financiar actuaciones que se consideran políticas sociales.

“Aun dando por sentada la bondad de los fines perseguidos (que a menudo no resulta obvia, pues los beneficiarios no son siempre los más necesitados), esta no parece la forma más lógica de financiar una política pública. Si decidimos que determinados colectivos necesitan ayudas para acceder a una vivienda, el coste de tales ayudas debería repartirse entre todos de una forma equitativa a través del sistema impositivo. Por tanto, las administraciones deberían hacerse cargo en primera instancia de los costes relevantes y repercutirlos después al conjunto de la sociedad a través de los impuestos generales que financian su actividad. Lo que no tiene sentido es cargárselos, en todo o en parte, a terceros privados que pasaban por allí. Hacerlo así no solo asegura un reparto injusto de los costes de estas políticas, sino que también se los oculta a la mayoría de la sociedad, dificultando la rendición de cuentas de los gobiernos y su evaluación por los ciudadanos”, concluye Ángel de la Fuente.

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