La Hipoteca Inversa, Pros y Contras

La hipoteca inversa es una alternativa para los tiempos de crisis, pero es aconsejable informarse adecuadamente. Este producto bancario está adquiriendo cada día mayor presencia en nuestro país, sin duda por causa de la situación económica que estamos sufriendo, y sobre todo los mayores, a quienes la crisis va disminuyendo día a día su poder adquisitivo.

Además de sus principales características, ventajas e inconvenientes, quizá te interese consultar qué es una hipoteca inversa, así como los requisitos para acceder a ella. Y, en especial, las recomendaciones del Banco de España sobre el proceso de contratación de la hipoteca inversa que deben seguir los bancos.

La hipoteca inversa, una alternativa de ingresos para los mayores

Económicamente, es un producto con intereses muy altos, que puede provocar su rechazo, sobre todo por parte de los herederos, que serán en la mayoría de los casos los que tengan que hacerse cargo de la deuda hipotecaria. Según Serficoin, la hipoteca inversa es beneficiosa para las personas dependientes que no tengan familia o cuyas familias no puedan hacerse totalmente cargo de ellas.

La Administración quiere dinamizar el mercado mediante reducciones fiscales y de los gastos derivados de su contratación, como así consta en el Proyecto de Ley remitido a las Cortes Generales para su aprobación. La “hipoteca inversa” o “renta vitalicia” es un producto creado para personas mayores (65 años o más), jubiladas o no, que necesitan un ingreso complementario a su renta habitual (por lo general pensiones de jubilación). Esta clase de hipotecas es relativamente nueva en España, pero implantada y demandada desde hace más tiempo en Estados Unidos y otros países anglosajones. En la actualidad, a la hora de afrontar la vejez es necesario buscar alternativas a las pensiones de jubilación, y aunque en el pasado se recurría a los ahorros de toda una vida, actualmente este ya no es un recurso.

DIFERENCIAS CON LA HIPOTECA CONVENCIONAL
En la hipoteca convencional un banco u otro proveedor de préstamos hipotecarios presta dinero para comprar una vivienda, mientras que en la hipoteca inversa, el banco u otro prestamista proporciona la hipoteca inversa , puesto que valor líquido de la casa. Con la hipoteca convencional una vez que el titular paga la hipoteca consigue el 100 % del valor líquido de la vivienda, mientras que con la hipoteca inversa mediante los pagos que recibe, al titular se le reduce el valor líquido de la vivienda. Entonces, la hipoteca inversa es como una hipoteca convencional “al revés”. En cuanto a los costes de contratación, hay que indicar que la contratación de una hipoteca inversa conlleva unos gastos mucho más elevados que los de una hipoteca convencional:

• Comisión: la comisión de apertura es igual que la de una hipoteca convencional, e incluso menor en algunas entidades la cual es negociable o prescinden de ella.

• Gastos de notaría, de registro y de gestoría: la cantidad dependerá de las tasas de la notaría, así como del importe del préstamo concedido.

• Tasación: la realizan profesionales contratados por la entidad bancaria.

• Seguro de rentas vitalicias: no es obligatorio, pero sí es recomendable. Puede alcanzar el 6 % del valor de tasación del piso. Los gastos son elevados porque con la hipoteca inversa la entidad financiera soporta un mayor riesgo, pues aunque el riesgo de impago del prestatario es casi nulo, la deuda aumenta a medida que transcurre el tiempo. Además, no se conoce el plazo real del préstamo, y la limitación de la deuda al valor de la propiedad resulta muy costoso cuando no se conocen todos los riesgos.

CARACTERÍSTICAS

La hipoteca inversa es un producto financiero muy particular, que ayuda a las personas mayores a complementar su pensión mediante una cantidad dineraria, pero teniendo en cuenta que:Hay dos tipos, según los plazos de vencimiento:

1. Limitado: La hipoteca tiene una duración preestablecida de entre 10 y 20 años, de tal forma que pasado este periodo ya no se recibe más renta, a no ser que, desde el comienzo del contrato, hubiera contratado un seguro de rentas vitalicias.
2. Vitalicio: La renta se percibe hasta la muerte del/os beneficiario/s. En este caso la hipoteca se contrata junto con un seguro de rentas vitalicias que se activará cuando el conjunto de los pagos sobrepase el valor de la vivienda, recibiendo a partir de entonces una renta menor. El seguro de rentas vitalicias no es obligatorio contratarlo en la hipoteca inversa de tiempo limitado, aunque todas las entidades lo recomiendan, ya que tiene como finalidad asegurar que el cliente cobre mensualmente la renta de por vida y, en un momento dado, no “se vea en la calle”.

• Tiene un interés fijo negociable de entre el 5 % y el 6 %.

• Se establece la vivienda habitual como garantía. Una vez contratada la hipoteca, la vivienda sigue siendo del titular, por lo que además de recibir una renta, puesto que valor de la vivienda, esta sigue siendo de su propiedad hasta que acabe el tiempo del contrato (si es una hipoteca inversa limitada) o hasta su muerte (hipoteca inversa vitalicia). Tras el fallecimiento los herederos deben hacer frente a la devolución de las cantidades que la persona mayor ha ido recibiendo o, de lo contrario, la entidad financiera pasará a poseer la vivienda, aunque las entidades normalmente intentan evitar esta circunstancia. Las opciones de los herederos entonces son:

• Quedarse con la vivienda: deben devolver las cantidades que sus familiares han cobrado junto con los intereses, bien a partir de sus ahorros o bien mediante una nueva financiación.

• Venderla: si no desean quedarse con la casa, se vendería a un particular o a la propia entidad financiera y con lo recaudado se pagaría la deuda.

Sin pensión, pero con hipoteca inversa y renta vitalicia

Con la actual crisis económica en general y de las pensiones en particular, se estima una evolución bastante favorable de los productos de licuación del patrimonio inmobiliario. Al menos eso es lo que se desprende de un estudio realizado por el Grupo Retiro, empresa dedicada a la tramitación de estos productos que permiten a las Personas Mayores obtener ingresos mensuales.

Tras analizar los datos obtenidos de las Personas Mayores residentes en Madrid capital, que han solicitado información al Grupo Retiro entre enero de 2008 y agosto de 2010 más una serie de encuestas telefónicas, se ha comprobado que estos productos tienen un nivel de aceptación generalmente alto. En concreto, un 62,85 % muestra un nivel de aceptación alto o muy alto. El 30,95 % califica su aceptación de normal porque cree que solamente deben ser contratados si hay que cubrir alguna necesidad específica. Y un 6,20 % manifiestan una aceptación baja, puesto que piensan que sus necesidades deberían ser afrontadas por el Estado.

También se han determinado los Perfiles Tipo de los clientes de cada producto. El perfil tipo de las Personas Mayores interesadas en Hipotecas Inversas sería el de un Matrimonio casado en régimen de gananciales con hijos, cuyas edades se sitúan entre 68 – 75 años, con un nivel de ingresos en el entorno de los 800 € y una vivienda cercana a los 300.000 €. Por el contrario, el solicitante tipo de una Renta Vitalicia es una Mujer viuda sin hijos de edad entre 70 a 80 años y con un nivel de ingresos medio de unos 600 €. La vivienda habitual, libre de cargas, tiene un valor medio de entre 200.000 € – 400.000 €.

En cuanto a las motivaciones que les llevan a contratar estos productos, un 35 % buscan incrementar su nivel de ingresos y cubrir sus necesidades básicas. Un 21 % pretenden solucionar una dificultad económica pero con la idea de sufragar los costes de una Residencia. El objetivo de mejorar su calidad de vida, aunque su situación económica sea buena, lo encontramos en un 20 % de los casos. Por último destacan las Personas Mayores que buscan ayudar a los hijos. Esta situación ha sufrido un incremento considerable en los últimos meses.

Del estudio también se extraen diversas conclusiones. Actualmente, los productos de rentabilización de las viviendas de las Personas Mayores son el único mecanismo que existe para que nuestros mayores puedan obtener ingresos en vida a través de su principal ahorro: sus viviendas. Por ello, en los próximos años, asistiremos a un incremento exponencial en la contratación de estos productos, a la vez que se generalizará el conocimiento de los mismos entre las Personas Mayores. Los motivos son fundamentalmente la necesidad de incrementar los ingresos y el abandono paulatino de la “cultura actual de la herencia”.

El entorno familiar de las Personas Mayores es también cada vez más favorable a que sus mayores contraten uno de estos productos, puesto que en los nuevos modelos de vida se está reduciendo el tiempo y los recursos económicos que pueden destinar los hijos al cuidado de sus padres, por lo que se requerirán nuevas fuentes de ingresos para asegurar el bienestar de estos.

El Estado deberá incrementar las ventajas fiscales de estos productos, así como reglamentar los mecanismos de protección de las Personas Mayores a través de la figura del Asesor Independiente como establece la Ley 41/2007, que defienda en todo momento los intereses de aquellos.

Este estudio fue presentado en las Jornadas “Los Mayores y la Economía Actual” en octubre de 2010, y premiado por el Ayuntamiento de Madrid y Caja Madrid.

¿Qué es una renta vitalicia? En concreto, una Renta Vitalicia constituida sobre un inmueble, es un contrato mediante el cual el transmitente percibe una pensión durante el resto de su vida, a cambio de la cesión de la propiedad de su vivienda, pero manteniendo el derecho de uso y disfrute de la misma.

¿Qué es una hipoteca inversa? Por su parte, una Hipoteca Inversa es un Crédito con garantía hipotecaria concedido por una Entidad Financiera o Compañía Aseguradora, por el que las Personas mayores de 65 años propietarios de una vivienda, podrán realizar Disposiciones periódicas o una Disposición única, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación actual del piso, sin que la deuda pueda ser exigida hasta el fallecimiento del propietario o del último beneficiario.

¿Interesa una hipoteca inversa? ADICAE dice que ‘solo como última opción de financiación’

¿Las hipotecas inversas son ‘pan para hoy y hambre para mañana’? En opinión de ADICAE, la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros, así es. Una hipoteca inversa es un producto financiero diseñado para mayores de 65 años con el que, a cambio de una renta mensual, el consumidor afrontará gastos de formalización, tasación y una prima de riesgo del seguro… además, cuando el titular fallezca, “el banco reclamará a los herederos la deuda pendiente o se quedará con la vivienda si los herederos no pueden pagar, es un producto que únicamente hay que emplear como última opción para financiar la compra de una vivienda”, explican desde ADICAE. La contratación de una hipoteca inversa no se debe tomar a la ligera, porque tiene pros, pero también muchos contras.

El consumidor debe analizar si le compensa perder su casa o endeudar a sus herederos a cambio de una pequeña renta mensual. Cuando fallezca, el banco tendrá la sartén por el mango: la deuda pendiente pasará a ser de los herederos, y estos tendrán que saldar cuentas con la entidad.

Condiciones para ‘beneficiarse’ de una hipoteca inversa
Una hipoteca inversa es un crédito con garantía hipotecaria concedido por una entidad de crédito. Para tener acceso a ella los “beneficiarios” deben cumplir los siguientes requisitos:

-se debe ser mayor de 65 años. Aunque entidades como Ibercaja aumentan el límite de edad hasta los 75 años.

-hay que ser propietario de una vivienda.

En este tipo de producto el banco acuerda la asignación de una renta mensual a favor del titular durante un determinado periodo de tiempo. Como contraprestación por la disposición de ese dinero el usuario deberá pagar unos elevados intereses (mayores del 6 % generalmente). Estamos ante una operación de crédito, y como tal conlleva una serie de gastos que el consumidor deberá afrontar.

Cuando el titular fallezca el banco reclamará a sus herederos la deuda pendiente, estos podrán saldarla vendiendo la vivienda o hipotecándose con la entidad. Si, por el contrario, no responden de la deuda el banco ejecutará la hipoteca y se quedará con la vivienda.

Mucha gente desconoce las características reales de este producto, ya que, aparentemente, el banco se compromete a asignar una cantidad de dinero mensual al titular mientras viva y, a comprar el inmueble cuando fallece el usuario, pero nada más lejos de la realidad.

Gastos añadidos
Además, el consumidor también afrontará unos gastos de formalización, tasación y una elevada prima de un seguro (en caso de modalidad vitalicia) que los bancos camuflan bajo el nombre de “disposición inicial”. Dichos gastos se incorporan al importe de la hipoteca y generan unos elevados intereses. Por la obtención de una pequeña renta mensual el titular soportará unos costes muy altos.

Ejemplo de pensión-hipoteca temporal para un inmueble de 125.000 euros

Además, señalan desde ADICAE, “la legislación española contribuye al chollo de la Banca, que no encuentra ningún obstáculo para la comercialización de las hipotecas inversas. No solo se bonifica la contratación de estos productos, sino que las rentas percibidas están exentas del IRPF. Si a eso le añadimos que el 17,38 % de la población española es mayor de 65 años, que los consumidores españoles están sufriendo las consecuencias de la crisis y que sus pensiones son un 40 % más bajas que las de otros países europeos, y que los españoles tenemos la cultura de tener la propiedad del inmueble en el que vivimos todo hace indicar que se convertirán lamentablemente en un producto de actualidad en un futuro cercano”.

¿Cómo informan las entidades?

ADICAE ha realizado un estudio de campo para comprobar cómo está informando la banca sobre este tipo de productos. Al entrar en una sucursal bancaria es imposible encontrar información sobre hipotecas inversas. Nunca veremos un folleto informativo que trate de ellas. Su comercialización parece secreta en la mayoría de entidades. Algunos bancos las ofertan a través de Internet, un canal poco adecuado debido a que solo un 2,61 % de los internautas supera los 65 años, pero al margen de ello, la información ofrecida por las entidades en sus páginas web resulta compleja y parcial, obligando a los usuarios a acudir a la oficina para recibir más información.

Según la Ley 47/2007 “los bancos deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto”. Una vez más la banca se salta a la torera la legislación existente en cuanto a la información que debe ofrecer a los consumidores…

¿Interesa una hipoteca inversa?

Las entidades bancarias venden este producto como una solución a todos los problemas del consumidor. Según ellas, son “el complemento perfecto a la pensión” y permitirán al usuario mejorar su nivel de vida. “Afirmaciones puramente comerciales, como vergonzosamente es tradición en la banca española”, indican desde ADICAE.

El consumidor debe analizar si le compensa perder su casa o endeudar a sus herederos a cambio de una pequeña renta mensual. Cuando fallezca, el banco tendrá la sartén por el mango: la deuda pendiente pasará a ser de los herederos, y estos tendrán que saldar cuentas con la entidad.

Este producto debe contratarse únicamente como último recurso. La situación del consumidor tendría que ser muy delicada (enfermedad, problemas económicos muy graves, no tener familia), en caso contrario es aconsejable encontrar una solución alternativa.

¿Por qué no triunfan las hipotecas inversas?

Como se ha explicado, la hipoteca inversa es un trámite que beneficia a las personas mayores de 65 con vivienda en propiedad que complementa su pensión. Cuando la persona fallece, los herederos del cliente son los propietarios y para disfrutar de la vivienda deben liquidar la deuda. En caso de no hacerlo, el banco se queda con la casa.

Sin embargo, las hipotecas inversas no tienen mucha presencia en España a pesar de que suponen una ayuda para que los mayores consigan complementar sus ingresos de la pensión.

Este tipo de hipotecas no han calado en exceso porque a los bancos no les interesa acumular en exceso viviendas que los herederos no puedan pagar. Por eso no es un producto que se promocione y ofrezca en exceso. En resumen, este poco éxito de las hipotecas inversas, por tanto, se debe a la falta de información, a que los mayores o sus familiares no sepan que pueden optar a esta alternativa.

El escaso éxito de la hipoteca inversa, por la falta de información

Se trata de un producto financiero, con un alto componente social, destinado a personas mayores. Pero la Unión de Consumidores señala que el escaso éxito de la hipoteca inversa se debe a la falta de información sobre este producto financiero. Esta es una de las principales conclusiones de las I Jornadas sobre Hipoteca Inversa: producto financiero, producto social, celebradas hoy en Valladolid. La hipoteca inversa ni se ha explicado ni ha sido dada a conocer por las entidades financieras que, con la subida del precio del dinero y los problemas de liquidez, han frenado un interesante producto bancario que podría beneficiar a muchas personas mayores con limitados recursos económicos.

Además, según Francisco Rodríguez Baixauli, asesor jurídico de UCE, el apartado 10 de la Ley de Hipoteca Inversa perjudica a determinados sectores, puesto que elimina beneficios de este producto financiero, como los fiscales, en el caso de hipotecar una vivienda que no es residencia habitual. “Se trata de una limitación no justificada, que reduce la capacidad de determinados consumidores, como aquellos que poseen otra residencia diferente a la habitual y que deciden hipotecarla para mejorar su bienestar”. “De esta forma”, continúa, “se impide que la vivienda habitual subsista y pase a los herederos después del fallecimiento del propietario”.

Rodríguez señaló también la importancia de las asociaciones de consumidores como mediadores en las tareas de información y de gestión de este tipo de hipotecas, sobre todo teniendo en cuenta que la aceptación de este producto para el consumidor supone graves y serias obligaciones, que pueden llevar a la pérdida de la vivienda y su posible desaparición en la transmisión del patrimonio a los herederos. La ley indica que serán entidades independientes las que realicen estas labores de intermediación. Desde la UCE se considera imprescindibles que este papel intermediador lo ejerzan las asociaciones de consumidores. La implantación de las asociaciones de consumidores y su experiencia en la defensa de los derechos de los consumidores y usuarios, especialmente en su formación e información, se alzan como elementos esenciales para conseguir tanto informar correctamente al solicitante como conseguir la correcta aplicación de este nuevo producto ante las entidades bancarias y financieras, evitando posibles abusos.

Sin embargo, en este punto habrá que esperar a la regulación que finalmente desarrolle el Ministerio de Economía y Hacienda para desvelar cómo se articula el asesoramiento para los solicitantes de la hipoteca inversa.

La inauguración de las Jornadas ha estado a cargo de José María Roncero, presidente de la Unión de Consumidores de España, Prudencio Prieto Cardo, presidente de la Unión de Consumidores de Castilla y León, José Luis Díez Hoces de la Guardia, presidente del Consejo Económico y Social de Castilla y León y Miguel Alejo Vicente, delegado del Gobierno en Castilla y León. Alejo ha señalado que en momentos de dificultades y crisis económica es importante exigir a las administraciones la defensa de los intereses de los ciudadanos como consumidores. “Es imprescindible la capacidad de intervención de los gobiernos en el mercado financiero. El Gobierno de España lo ha hecho y va a seguir haciéndolo porque piensa que es necesario intervenir en defensa de los intereses de los ciudadanos. La ley hipotecaria ha permitido una intervención en este sector para que haya más transparencia, más independencia y más garantías para los consumidores”, ha indicado Alejo. “Es necesario que el sistema financiero tenga una finalidad social y el Gobierno debe garantizarlo”, agregó.

¿Qué es la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un “nuevo” producto financiero, que consiste en un crédito con garantía inmobiliaria. Para entender fácilmente la hipoteca inversa, podemos simplificarla como una especie de hipoteca “al revés”: se hipoteca un inmueble, igual que la hipoteca tradicional, pero en lugar de ir abonando a la entidad bancaria o financiera la cuota mensual, es el propietario quien percibe mensualmente una cantidad fijada con antelación. Al fallecimiento del propietario, sus herederos pueden recuperar el bien inmueble, pagando la deuda generada por el préstamo, o bien, optar porque se ejecute el inmueble, en cuyo caso, percibirán el exceso de valor sobre el préstamo debido, que resulte de la ejecución. Es, por tanto, un negocio jurídico, por el que se grava un inmueble y a cambio se recibe una renta, determinada por varias circunstancias.

Podríamos calificar a la hipoteca inversa como un producto con una “filosofía asistencial” que estaría llamada a cumplir una importante función social, mejorando sustancialmente la calidad de vida de los mayores que se encuentren en una situación de pocos recursos económicos y elevadas necesidades económicas.

Dado que la finalidad esencial de esta hipoteca es el disfrute del valor líquido del inmueble, para calcular el importe del crédito deberá tasarse la finca, teniéndose en cuenta, no solo su valor inicial, sino su eventual revalorización con el transcurso del tiempo.

Esta tasación, no obstante, debe ir necesariamente acompañada de un estudio estadístico sobre la esperanza de vida del solicitante. Ambos factores (valor del inmueble y edad del deudor) determinarán la renta que el prestatario haya de percibir, en función del tipo de interés del préstamo.

Una vez calculada la cantidad total del crédito, derivada del valor de la finca y de la edad del deudor, dicha cantidad se desglosará en capital e intereses del préstamo, y se traducirá en la renta o pensión que habrá de recibir el prestatario.

Hipotecas para los abuelos jubilados

La actual situación económica está castigando a distintos sectores de la población española. Entre ellos, jubilados y jóvenes la sufren de forma más aguda. Los primeros, los jóvenes, por las escasas perspectivas de encontrar un empleo y los segundos, las personas mayores, por la precariedad de la mayoría de sus pensiones. Las hipotecas para mayores de 65 años, que ofrece el crédito privado, pueden ser un remedio para millones de personas que han pasado de clase media a pobre.

La entidad de servicios financieros Clifford Auckland consultores de hipotecas, préstamos y créditos urgentes de dinero urgente de capital privado y dinero privado, ofrece un producto de crédito dirigido al colectivo de mayores de 65 años, que en España supera los 7 millones de personas. La hipoteca urgente para personas jubiladas es un producto hecho a la medida de este amplio sector de la población. El cliente que la solicita tan solo tiene que presentar su DNI o Pasaporte y avalar su solicitud de hipoteca con su vivienda. Con ello obtendrá un préstamo de forma inmediata, a cambio de hacerse cargo de los intereses. Él mismo elegirá si pagar o no la amortización. Su vivienda sigue siendo suya en todo momento. Con el tiempo, él mismo o sus herederos tienen la opción de vender la propiedad y liquidar la deuda.

El jubilado, a pesar de reunir, en su gran mayoría, las condiciones idóneas para obtener un préstamo, apenas ha podido disponer de una oferta de crédito por parte de la banca tradicional y del mercado financiero. A pesar de que los mayores de 65 años reúnen todas las condiciones necesarias para obtener una hipoteca, puesto que mayoritariamente forman parte del 85 % de españoles que tienen vivienda en propiedad o con hipoteca, y en su caso, libre de cargas. Además, suelen disponer de algún tipo de ingreso gracias a sus pensiones, pequeñas pero regulares, y sus necesidades del día a día suelen ser pequeñas. A pesar de ello, son los grandes olvidados. La banca y el sistema financiero tradicional no han llegado a desarrollar un producto verdaderamente interesante para ellos.

Este producto ocupa el vacío que siempre ha existido en la oferta de productos de financiación e hipotecas para este amplio colectivo. Da remedio a los problemas económicos por el que atraviesan en España un alto porcentaje de la población, en muchos casos de auténtica penuria. Eleva la calidad de vida y las posibilidades económicas de un numeroso colectivo en aumento, con apenas ninguna propuesta que les permita incrementar sus rentas y mejorar su calidad de vida.

La hipoteca para mayores de 65 años es un producto que tiene poco que ver con las hipotecas inversas de los bancos. Estos ofrecen una renta fija de por vida a cambio de la vivienda cuando se produzca el fallecimiento. Mensualmente, no exigen intereses ni pagar nada. Es una compra a plazos de una vivienda que generalmente perderán los herederos, por las condiciones que se exigen al fallecimiento.

Al contrario, la hipoteca de Clifford Auckland Consultores es una hipoteca normal que busca en la sencillez su valor añadido. Eliminar complicaciones y engorrosos procesos a personas que, en gran medida, ni quieren ni pueden complicarse la vida, es uno de sus grandes atractivos. La seguridad es otro, puesto que la vivienda siempre es propiedad del cliente. En cualquier momento puede vender y cancelar la hipoteca.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística del 2006 España cuenta con siete millones y medio de mayores de 65 años y una esperanza de vida que supera los 80 años. La tendencia, no solo aquí, sino en el resto de países desarrollados, apunta al incremento continuado de personas mayores de esa edad. La media de las pensiones en España se sitúa en torno a los 700 euros y, en muchos casos, es fácil encontrar personas mayores que se ven obligados a vivir con la mitad.

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