Hipoteca autopromotor para financiar la construcción de tu casa

¿Vas a construir tu nueva casa, pero no sabes qué préstamo pedir para financiarla? Si siempre has querido diseñar tu vivienda y distribuir todos los espacios a tu gusto, pero no sabes si el banco va a prestarte la cantidad de dinero que necesitas, te explicamos cómo puedes financiar la construcción con una hipoteca autopromotor. En esta guía te explicamos todo lo que tienes que saber sobre este producto bancario: características, condiciones y una lista con las mejores ofertas del mercado.

Qué es una hipoteca autopromotor

Una hipoteca autopromotor es un producto bancario dirigido a personas que quieren financiar la construcción de su propia vivienda y necesitan financiación. La principal diferencia de esta hipoteca con el resto de préstamos hipotecarios es que el banco no da la totalidad del dinero a los clientes de golpe, sino que se lo entrega en tres tramos: al inicio de la construcción, durante el proceso y al finalizar la obra.

Las hipotecas autopromotoras se caracterizan por ser productos bancarios completamente personalizados a las necesidades cada cliente, puesto que la totalidad y las condiciones dependerán del perfil económico del solicitante y del tipo de construcción.

Requisitos para contratarla

Las personas interesadas en financiar la construcción de su nueva vivienda tiene que ajustarse a estos requisitos:

• Tener la solvencia económica exigida por cada entidad. Los bancos analizan este punto teniendo en cuenta la estabilidad laboral y el nivel de ingresos de cada titular. Debes tener en cuenta que las entidades valorarán de forma positiva que no tengas otras deudas o préstamos pendientes.
• Ser propietario del terreno donde quieres construir la casa. Para acreditarlo, el terreno debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Además, el terreno debe cumplir con la normativa urbanística, tener la licencia de obras y tener todos los trámites en regla con el ayuntamiento. Así que te recomendamos que antes de pedir el préstamo revises toda la documentación y abones las tasas para conseguir la licencia de construcción.
• Para la concesión de la hipoteca también es necesario presentar el proyecto de ejecución de la obra realizado por un técnico habilitado y con el visado colegial en regla. Debes presentar ante la entidad la aprobación del proyecto por parte del Colegio Oficial de Arquitectos con un presupuesto detallado.
• La casa tiene que estar anclada al suelo. Es decir, que si quieres construir una casa prefabricada, puedes solicitar la financiación a través de este tipo de préstamos, siempre y cuando estén ancladas al suelo.
• Al ser una vivienda de nueva construcción, debes tener el certificado de eficiencia energética. Puedes solicitarlo durante el proyecto y expedir el original cuando finalice la obra.

Aquí te explicamos qué cuesta construir un chalet obra así como los plazos de entrega.

Características

Las condiciones de cada hipoteca autopromotor vendrán marcadas por cada entidad bancaria, aunque tienen estas características comunes:

• El plazo de amortización suele ser a 30 años
• Puedes contratar el préstamo a interés fijo o variable
• Puedes contratar el servicio tanto para una vivienda habitual como para la segunda residencia
• La financiación no cubre el 100 % del valor de la construcción

Cuánto me financian

Por norma general, este tipo de hipotecas financian el mismo nivel que el resto de préstamos hipotecarios, es decir, hasta el 80 % del total. Dependiendo de cada entidad, la financiación puede alcanzar hasta el 85 o 90 % del valor total.

Estos porcentajes son para clientes que quieren financiar la construcción de su vivienda habitual. Si la financiación se destina a la construcción de una segunda residencia, el porcentaje que cubre el banco es de un 60 % aproximadamente.

Tramos de entrega del dinero

Como hemos detallado, este tipo de hipotecas entregan el dinero de la financiación a plazos. Independientemente de la entidad, se distinguen tres tramos en los que los clientes reciben los porcentajes de la financiación:

1. Tramo de suelo. Es la cantidad de dinero que el banco da a un cliente justo en el momento de comenzar la obra. En este primer tramo el cliente recibe en torno al 50 % del total de la financiación para poner en marcha el proyecto.
2. Tramo de certificaciones. En este segundo tramo el banco suele ofrecer entre el 20 y el 30 % de la financiación. La entrega de dinero se realiza después de que el arquitecto envíe al banco las certificaciones que acrediten el avance de la obra.
3. Tramo de fin de obra. La cantidad restante, entre el 10 y el 20 % de la financiación, la reciben los clientes una vez finaliza la construcción de la vivienda y tengan la cédula de habitabilidad.

Independientemente de estos tres tramos, hay entidades bancarias que durante el proceso de construcción de la vivienda ofrecen a los clientes un periodo de carencia. Esto quiere decir que mientras dure la construcción de la casa sólo tendrás que pagar mes a mes los intereses de la financiación para no tener que asumir un coste muy elevado desde el principio. Y cuando acabe la obra, comenzarás a pagar la mensualidad junto con los intereses.

Cómo elegir una hipoteca autopromotor

Al igual que sucede con otros préstamos, incluidos los hipotecarios, antes de decidirte por un producto concreto, tienes que comparar las ofertas de las distintas entidades. Los principales puntos que debes tener en cuenta para decidirte son:

• Si quieres una hipoteca a interés fijo o variable. En esta otra información te explicamos todo lo que debes saber sobre los tipos de interés de las hipotecas
• Los intereses asociados a cada una de las hipotecas
• El posible cargo de comisiones por mantenimiento o creación del préstamo
• Plazos de amortización y posibles penalizaciones por cancelarlo antes
• Las entidades bancarias suelen pedir una serie de condiciones y vinculaciones a los clientes antes de concederles la hipoteca. Al igual que sucede con los préstamos hipotecarios de las viviendas construidas, necesitarás aportar una nómina que demuestre la estabilidad laboral. Es importante que revises este punto para saber qué va a pedirte el banco a cambio de darte la financiación.

En definitiva, tienes que prestar atención a toda la letra pequeña del préstamo bancario para decidir con el mayor rigor posible y teniendo toda la información al alcance de tu mano.

Mejores hipotecas autopromotoras

La oferta de este producto bancario es más limitada. No todas las entidades ofrecen préstamos hipotecarios para la construcción de viviendas, pero en todas es posible financiarla aunque no sea con un producto hecho a medida como éste. En 2021, las entidades que ofrecen hipotecas autopromotoras son:

Bankinter

La hipoteca de autopromotor de Bankinter es el Credichalet. Este préstamo hipotecario puede contratarse a tipo fijo o variable. Los requisitos para solicitar esta hipoteca pasan por que los clientes deben tener unos ingresos superiores a 2.000 euros. Credichalet ofrece hasta el 80 % de financiación en la primera residencia o hasta el 60 % en la segunda.

El plazo máximo de amortización es a 30 años siempre que los titulares no tengan más de 75 años en la fecha de finalización del préstamo. La entidad ofrece un plazo de carencia en la amortización de hasta 24 meses en el caso del préstamo variable. Si es a tipo fijo la carencia es de 18 meses.

Banco Santander

La hipoteca autopromotor del Banco Santander puede alcanzar el 100 % del coste real de la construcción, pero está limitada al 70 % como máximo del valor de reposición en el supuesto de una construcción terminada. El plazo de amortización es a 30 años para una primera vivienda. En el caso de las segundas residencias es de máximo 25 años.

La entidad no ofrece más detalles sobre los tipos de interés en su página web. Para más información tendrás que contactar con la entidad y solicitar los detalles a los trabajadores.

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