FEIN y FiAE, las claves para contratar la hipoteca con mejores condiciones

¿Cómo encontrar la hipoteca con mejores condiciones? Si vas a comprar una casa, puede que te preguntes cómo buscar un préstamo que se ajuste a tu situación personal y te ofrezca las condiciones más ventajosas. ¿Ir a una financiera o contratar directamente la hipoteca con una entidad? ¿A qué banco acudir? ¿En cuál ofrecen un mayor porcentaje de financiación?

Tras la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria en 2019, se introdujeron una serie de novedades respecto a la concesión de los préstamos. Entre los objetivos de estos cambios se encuentran el de ofrecer una mayor transparencia y claridad a los clientes, así como protegerles frente a la desinformación y a posibles cláusulas abusivas. Para conseguirlo, se han creado dos documentos oficiales que las entidades deben entregar a sus clientes: FEIN y FiAE. Te contamos todos los detalles sobre ellos para que puedas tomar una decisión y elegir la mejor hipoteca para ti.

FEIN hipoteca

La Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN es un documento oficial de carácter vinculante que las entidades bancarias tienen que dar a los clientes que quieran contratar una hipoteca con ellos. Es un papel que se entrega antes de firmar el contrato, pero después de que la entidad haya realizado el estudio financiero del cliente y ambas partes se hayan sentado a negociar las condiciones del préstamo. Según establece la ley, los bancos deben entregar la FEIN, como mínimo, 10 días antes de firmar el contrato ante notario.

En este documento aparecen detalladas las condiciones asociadas a un préstamo hipotecario específico que el banco se compromete a mantener si el cliente finalmente firma el contrato del préstamo. Por este motivo, es esencial para conocer todas las condiciones que ofrece la entidad bancaria y compararla con otras.

¿Puedo no firmar una hipoteca si ya he aceptado la FEIN?

Sí. Una persona puede acudir a todas las entidades bancarias que quiera y solicitar el estudio del perfil financiero, así como el proceso de solicitud de un préstamo. Al recibir la FEIN de los distintos bancos, puede comparar tranquilamente, desde casa, las distintas condiciones que ofrece cada una de ellas. Y así, compararlas y elegir la que mejores condiciones ofrece.

Tras este estudio, el cliente puede indicar a cualquiera de las entidades bancarias de las que ha recibido la FEIN que finalmente no va a contratar el préstamo con ellos. Y desde la entidad no pueden imponerle ningún tipo de cargas ni sanciones.

Es decir, que un cliente puede tener varias FEIN y no está obligado a firmarlo con ninguna. Mientras que la entidad bancaria sí está obligada a respetar y mantener las condiciones detalladas en la FEIN si el cliente, finalmente, contrata el préstamo en esa entidad.

¿La FEIN caduca?

Este documento caduca o deja de tener validez si el cliente no firma el contrato del préstamo hipotecario en el plazo indicado.

Qué es la FiAE

La Ficha de Advertencias Personalizadas o FiAE es un documento complementario a la FEIN, también de carácter oficial, donde aparecen detalladas de una manera más específica las condiciones más peliagudas de los préstamos. En este documento se amplía la información de la FEIN, sobre todo, en lo relacionado con las cláusulas financieras y los gastos de la hipoteca. Debe entregarse al mismo tiempo que la FEIN.

Qué información que aparece en la FEIN

Una vez que el banco ha estudiado tu perfil financiero y se ha producido la negociación de las condiciones del préstamo, debe entregarte este documento. En la ficha tienen que recogerse todas las condiciones finales personalizadas que tiene tu préstamo. En concreto, según detalla la legislación al respecto publicada en el BOE, debe aparecer los siguientes datos:

• Mantenimiento de las condiciones. La entidad bancaria tiene que indicar el plazo en el que se compromete a mantener estas condiciones (hasta la firma del contrato) si es que esta se produce. Desde que el banco entrega la FEIN hasta la firma del contrato, la entidad no puede cambiar nada de lo que aparezca detallado en este documento.
• También debe aparecer detallada información específica sobre la entidad que concede el préstamo hipotecario, así como los datos tanto jurídicos como de contacto. En el caso de que el préstamo se contrate a través de un intermediario, también debe aparecer la información y datos de esta entidad.
• Características y condiciones del préstamo. En este apartado deben detallarse todas y cada una de las condiciones negociadas y pactadas con la entidad. Los puntos principales que se incluyen son:
• Importe del préstamo hipotecario así como la moneda en la que la entidad da el dinero.
• Porcentaje de la vivienda que el banco te financia. Suele ser del 80 %, pero este porcentaje puede alcanzar en algunas ocasiones hasta el 100 % de los gastos.
• Cantidad total de dinero que el cliente debe devolver a la entidad. Teniendo en cuenta todos los intereses, comisiones y gastos adicionales.
• Plazo de la hipoteca y tiempo que tienen los clientes para devolverla.
• Tipos de interés y la TAE.
• Garantía. Lo que la entidad puede embargarte si no pagas la hipoteca.
• Método de pago de las cuotas y periodicidad de las mismas. Es decir, cuándo hay que abonar el pago de las mensualidades y qué cantidad.
• Tabla de amortización de la hipoteca. En este cuadro se muestran las cuotas pendientes de pagar, así como el capital abonado y los intereses.
• Condiciones sobre la posible cancelación anticipada de la hipoteca.
• Condiciones y productos asociados al préstamo.
• Posibilidades de cambios y flexibilidad en la hipoteca, como la subrogación o el cambio de una banco a otra entidad.
• Apartado sobre el derecho de reflexión del cliente.
• Qué hacer y cómo actuar ante una reclamación relacionada con la hipoteca.
• Consecuencias ante el incumplimiento de las condiciones del préstamo

FIPRE, la antigua FEIN

Antes de la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria existía otro documento denominado como Ficha de Información Precontractual o FIPRE. Es un papel en el que se recogían las condiciones generales de las hipotecas de esa entidad bancaria y cuya principal diferencia con la FEIN es que no estaba personalizado. Y, por tanto, ofrecía menor claridad a los clientes respecto a las condiciones del préstamo.

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