Explicación de los impuestos de las viviendas, IVA, ITP y AJD

A la hora de adquirir una vivienda hay tres impuestos principales que hay que abonar: IVA; ITP y AJD. Sin embargo, no siempre es fácil saber cuál hay que pagar en cada situación. Por eso te contamos cuáles son los impuestos compra vivienda.

IVA vivienda

¿Conoces cuál es el IVA vivienda nueva? El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) se aplica cuando existe un intercambio de bienes y servicios, como es el caso de la adquisición de una vivienda. El porcentaje a pagar depende del bien o servicio prestado. En una vivienda nueva es del 10 % sobre el valor de venta, mientras que en una Vivienda de Protección Oficial (VPO) es del 4 %.

ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales vivienda

Se aplica cuando hay una transmisión o venta de bienes entre particulares. Depende de cada comunidad autónoma y oscila entre un 6 % y un 11 %. Es el propio comprador el que calcula la cantidad a pagar mediante el modelo de autoliquidación que se debe presentar en cualquier entidad bancaria.

AJD vivienda

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) se aplica a los documentos notariales, mercantiles y administrativos. En lo relativo a la compra de una vivienda, existen dos tipos de cuotas: fija y variable.

La cuota fija hace referencia al papel timbrado necesario en los documentos notariales y tiene un coste de 0,30 euros por pliego y 0,15 por folio. La cuota variable se aplica a la hora de inscribir la vivienda en los Registros de la Propiedad, Mercantil o Industrial y de Bienes Muebles. Por lo tanto, estará sujeto a que sea necesario realizar este paso. La cuota variable depende de cada comunidad autónoma y oscila entre el 0,5 % y el 2 %.

IRPF

A continuación explicamos cómo debe incluirse la venta de una vivienda en el IRPF.

Cuando se calcula el IRPF hay que incluir los beneficios o pérdidas que se hayan derivado de la venta o transmisión de una vivienda. Si se han producido ganancias o beneficios habrá que abonar impuestos mientras que si ha habido pérdidas se pueden compensar con ganancias patrimoniales.

Ganancias patrimoniales

Las ganancias patrimoniales se derivan de restar el precio de la compra de la vivienda al de la venta.

En el valor de la compra se incluyen impuestos como el IVA o el de Transmisiones patrimoniales así como inversiones o mejoras de la vivienda. Al precio de la venta hay que restarle los gastos de la transmisión como la Plusvalía Municipal.

Fórmula: Valor de la compra (+ Impuestos + Inversiones) – Valor de la venta (- gastos Plusvalía Municipal) = Gastos patrimoniales.

Este cálculo es lo que da como resultado la ganancia patrimonial del IRPF. Los límites en 2020 son los siguientes:

• Ganancias patrimoniales de hasta 6.000 supone un 19 % del IRPF.
• Ganancias patrimoniales de entre 6.000 y 50.000 euros supone un 21 % de IRPF.
• De más de 50.000 euros supone un 23 % de IRPF.

En esta otra información te explicamos con detalle cuánto hay que pagar a Hacienda por la venta de una vivienda en función de las ganancias patrimoniales obtenidas de la operación.

IVTNU

Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana IVTNU o Plusvalía Municipal. La plusvalía municipal se paga por el aumento del valor que se haya producido en el terreno y depende de forma directa del ayuntamiento. La paga quien vende la vivienda.

IBI

El Impuesto de Bienes Inmuebles se paga por tener una vivienda. Lo paga el que sea el dueño a día 1 de enero.

¿Hay que pagar todos los impuestos de las viviendas?

Aunque los impuestos de las viviendas mencionados anteriormente sean aplicables en la adquisición de una propiedad, no se pagan los tres a la vez. El impuesto a pagar en cada caso dependerá de la manera de adquirir la vivienda.

1. Impuestos de la compraventa de vivienda

– Impuestos vivienda nueva:

El comprador debe pagar el IVA y las cuotas fija y variable del AJD. Se considera vivienda nueva aquella que se compra al promotor directamente.

– Impuestos de la compra vivienda segunda mano:

Desde el 1 de enero de 2022, los impuestos de la compraventa de una vivienda se calculan tomando como base imponible el nuevo valor de referencia del catastro.

Hay que pagar el ITP y la cuota fija del AJD, estando exento de pagar la cuota variable de este impuesto.

2. Impuestos vivienda adquirida por hipoteca

Impuestos vivienda nueva:

Como en el caso anterior, hay que pagar el IVA y las cuotas fija y variable del AJD. A diferencia del anterior, la cuota variable se calcula sobre el importe de la responsabilidad hipotecaria y no sobre el valor declarado de la propiedad.

Impuestos de la compra vivienda segunda mano:

Se aplica el ITP y las cuotas fija y variable del AJD por la formalización del préstamo. La cuota variable también se calculará en función de la responsabilidad hipotecaria.

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