El Supremo frena el auge de las casas móviles: necesitarán licencia urbanística
¿Puedo colocar una mobile-home en un camping con solo la licencia de actividad? El Supremo responde: no. Las casas móviles se consideran como viviendas prefabricadas y necesitan licencia urbanística. Esta sentencia marca un antes y un después en el turismo de campings en España.
Ya no basta con tener licencia de camping: el Supremo exige permiso para las casas móviles. El Tribunal Supremo ha zanjado el debate: las mobile-home o casas móviles necesitan licencia urbanística por uso de suelo, igual que las casas prefabricadas. Así lo establece una sentencia de diciembre de 2024 que crea jurisprudencia y obliga a aplicar la normativa urbanística, incluso dentro de campings autorizados.
La decisión afecta de lleno al auge de este tipo de alojamientos y al modelo turístico que apuesta por transformar los campings tradicionales en complejos tipo resort. La Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo considera que estos módulos, aunque móviles, tienen un uso residencial y alteran el terreno de forma estable.
¿Qué ha dicho el Supremo?
En la sentencia 1917/2024, el Supremo concluye que las “mobile-home” son asimilables a casas prefabricadas desde el punto de vista urbanístico, por lo que su instalación en cualquier terreno —también en campings— exige licencia urbanística previa, tal como establece el artículo 11.4.c) del Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015).
“Aunque sean transportables, están concebidas para permanecer ancladas y proporcionar alojamiento estable, lo que implica un uso del suelo”, indica la resolución, que desestima el recurso interpuesto por la empresa Agrocamping S.L.
¿Y si ya existe licencia de camping?
El Tribunal es claro: la licencia de actividad de camping no sustituye ni exime de la licencia urbanística. Según el fallo, la primera se concede para controlar el desarrollo de la actividad, pero no legitima automáticamente construcciones, instalaciones ni usos del suelo, que deben evaluarse conforme al planeamiento municipal.
En el caso enjuiciado, el camping Las Palmeras (Tarragona) instaló varias mobile-homes sin la tramitación previa de un plan especial urbanístico, obligatorio al tratarse de suelo no urbanizable costero. El Ayuntamiento de Tarragona denegó su legalización y ahora el Supremo respalda esta decisión.
Un pronunciamiento con efectos en todo el país
Hasta ahora, distintas sentencias autonómicas habían tratado el tema, pero sin un criterio unificado. Este fallo del Supremo sienta jurisprudencia y servirá como referencia en todo el territorio nacional ante futuros litigios relacionados con casas móviles.
El auge de las mobile-homes como fórmula de turismo alternativo, especialmente en zonas de costa o montaña, ha generado un vacío interpretativo entre su consideración como vehículos o como viviendas. Para el Supremo, prima el destino y uso habitacional que se les da una vez instaladas.
¿Qué dice la empresa recurrente?
La mercantil Agrocamping S.L. defendía que las mobile-homes eran técnicamente remolques habitables, transportables, y por tanto bienes muebles —no edificaciones—. Afirmaba que su uso estaba amparado por la licencia de camping obtenida en 1989.
Además, alegó que exigir licencia urbanística individual por cada instalación supondría un obstáculo a la libertad de empresa y a la unidad de mercado, en contra de lo que establecen la Directiva europea de servicios y la Ley 20/2013 española.
La respuesta del Supremo
El alto tribunal rechaza esos argumentos y aclara que:
- La instalación de casas móviles en un terreno, aunque tengan ruedas, implica un uso urbanístico del suelo.
- Su conexión a redes de agua, luz y desagüe evidencia una voluntad de permanencia.
- La normativa europea y española de servicios no se opone a la aplicación de controles urbanísticos, al tratarse de razones de interés general como la protección del entorno urbano.
Así, las casas móviles no podrán instalarse libremente en terrenos sin la correspondiente licencia urbanística, aunque el terreno ya cuente con licencia de actividad como camping. Este fallo sienta doctrina en un contexto de creciente uso de mobile-homes como alternativa residencial y turística en España. A partir de ahora, serán los planes urbanísticos municipales de cada localidad los que determinen si pueden instalarse y bajo qué condiciones.
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