El fondo social de viviendas en alquiler estará formado por 6.000 casas

El contenido esencial del que será el convenio para la creación del Fondo Social de Viviendas destinadas al alquiler ya ha sido acordad, lo que permitirá su puesta en marcha a partir del primer trimestre de 2013. El fondo se constituirá con unas 6.000 viviendas propiedad de las entidades financieras para las que se fijarán alquileres de baja cuantía. Podrán acceder las personas que han sido desalojadas de su primera vivienda desde el pasado 1 de enero de 2008 por impago de la hipoteca y que se encuentren en situación especial de vulnerabilidad social.

Vivienda para desalojados

El convenio cuenta con el respaldo del Ministerio de Economía y Competitividad, Sanidad y Servicios Sociales, Fomento, Banco de España, la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), la Plataforma del Tercer Sector (Organizaciones no Gubernamentales), y la mayor parte de las entidades financieras. La firma está prevista para la tercera semana de enero de 2013.

La puesta en marcha de este fondo social de vivienda da cumplimiento a la encomienda al Gobierno incluida en el Real Decreto-ley 27/2012 sobre medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios. Cada entidad de crédito constituirá su propio fondo con un número inicial de viviendas, aunque podrán ampliarlo. Serán ofrecidas a las personas que hayan sido objeto de una demanda de ejecución por parte de la misma entidad propietaria del fondo.

Las entidades de crédito pondrán a disposición de los posibles beneficiarios, de los Ayuntamientos y Diputaciones Provinciales colaboradoras, de las Organizaciones No Gubernamentales que desarrollen y ejecuten proyectos de inclusión social y de la Comisión de Coordinación y Seguimiento, información relativa a las viviendas incluidas en su fondo social, sus características básicas (al menos, dirección y superficie), su distribución por municipios y Comunidades Autónomas, los requisitos para acceder al contrato de arrendamiento y los términos básicos del mismo. Esta información estará igualmente disponible en las sucursales de las entidades de crédito y en sus páginas electrónicas.

Podrán ser arrendatarios de los contratos de alquiler de las viviendas incluidas en el fondo social, las personas físicas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual y cumplan las siguientes condiciones:

• a) Que el desalojo se haya producido como consecuencia de una demanda de ejecución, por impago de un préstamo hipotecario, iniciada por la misma entidad de crédito que constituye el fondo social de viviendas.

• b) Que el desalojo se haya producido a partir del día 1 de enero de 2008.

• c) Que en el momento de presentación de la solicitud se encuentre en las circunstancias siguientes:
• Que el conjunto de los ingresos de los miembros de su unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (1.597,53 euros mensuales en la actualidad).
• Que ninguno de los miembros de la unidad familiar disponga de vivienda en propiedad.
• d) Que se encuentre en un supuesto de especial vulnerabilidad. A tal fin, se entenderán como tales cualquiera de los siguientes:
• Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
• Unidad familiar monoparental con dos o más hijos a cargo.
• Unidad familiar de la que forme parte, al menos, un menor de tres años.
• Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral.
• Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
• Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que alguno de sus miembros se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
• Unidad familiar en que exista alguna víctima de violencia de género.
• Las condiciones del arrendamiento son las siguientes:
• La renta del arrendamiento estará comprendida entre 150 y 400 euros al mes, con un límite máximo del 30 % de los ingresos netos totales de la unidad familiar.
• La duración del contrato de arrendamiento será de dos años. No obstante, el contrato se prorrogará un año más salvo que la entidad arrendadora, tras una revaluación del cumplimiento de los requisitos de elegibilidad previstos en la cláusula anterior, concluya que estos ya no se cumplen.
• El arrendatario se obligará a destinar el inmueble a su vivienda habitual y a conservarlo en las mismas condiciones de uso y habitabilidad en el que se encontraba en el momento de la entrega.
• Las solicitudes deberán dirigirse a la entidad de crédito, que darán prioridad a aquellas situaciones de mayor necesidad o riesgo social. Solicitarán para ello informe a los servicios sociales de los Ayuntamientos o Diputación provincial, que deberán emitir informe en un plazo de 15 días. Las viviendas se asignarán antes de la finalización de cada trimestre, comenzando el 31 de marzo de 2013. Las organizaciones sociales asesorarán en el proceso y facilitarán el acceso a la información.

Habrá una Comisión de Coordinación y Seguimiento en la que participarán con un representante, además de las organizaciones sociales (Plataforma del Tercer Sector), los ministerios que suscriben el convenio (Economía, Sanidad y Fomento), el Banco de España, la FEMP y cuatro representantes de las entidades adheridas designados por la Asociación Española de Banca, la Confederación Española de las Cajas de Ahorros, la Unión Nacional de Cooperativas de Crédito y la Asociación Hipotecaria.

Pastor: “La apuesta del Ministerio es que el mercado del alquiler sea una alternativa eficaz al de la propiedad”
La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha afirmado que la apuesta de su departamento a través del proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Alquiler de Viviendas es que el mercado del alquiler en España sea una alternativa eficaz al mercado de la propiedad.

En su intervención en el debate de totalidad del proyecto de Ley en el Congreso, Pastor ha señalado que la nueva política de vivienda del Gobierno busca corregir las debilidades estructurales del sector, que las ayudas del Estado beneficien a quienes más lo necesitan y atender los problemas de sostenibilidad ambiental que afectan a nuestras ciudades.

Ha recordado que España cuenta con un parque de 26 millones de viviendas, de las que el 58 % tienen más de 30 años y aproximadamente 6 millones tienen más de 50 años, con un alto grado de ineficiencia energética, pues cerca del 60 % se construyeron sin ninguna normativa mínima de eficiencia.

Por otro lado, los sucesivos planes de vivienda aprobados por el Gobierno anterior fomentaron la construcción de nuevas viviendas en un parque inmobiliario que mostraba claros indicios de saturación. Se concedieron 1.720 M€ en ayudas a la adquisición de vivienda frente a los 337 M€ que fueron destinados al alquiler. Junto a todo ello, la herramienta que se concibió como fundamental para fomentar el alquiler, la Sociedad Pública de Alquiler, nunca alcanzó ese objetivo, pues sólo gestionó 4.500 alquileres y dejó una deuda de 42 M€.

La nueva política de vivienda se desarrollará a través del proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 y la nueva Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana.

“Vamos a desarrollar una política de vivienda más social, más respetuosa con el medio ambiente, que sirva para mejorar la calidad de vida en las ciudades, y que contribuya a que el sector de la construcción, genere de nuevo actividad, empleo y riqueza”, ha afirmado la ministra.

España está a la cola de Europa en materia de alquiler: sólo el 17 % de la población reside en una vivienda en régimen de alquiler, frente al 83 % que lo hace en una vivienda en propiedad.

Este dato, ha resaltado Pastor, sitúa a España en los últimos puestos en la Europa de los 27, puesto que la media en la Unión Europea está próxima al 30 %.

La nueva ley del Alquiler busca corregir las insuficiencias de la legislación actual, introduciendo una serie de modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con el objetivo de flexibilizar y dinamizar el marco actualmente vigente del mercado de alquiler, de manera que se consiga atraer al mercado del alquiler un buen número de las viviendas actualmente vacías.

Esto redundará en una mayor oferta de viviendas en el mercado, una mayor capacidad de elección de los futuros arrendatarios y una disminución en el precio de los alquileres por el aumento de la oferta.

“En la medida en que con esta reforma se atraiga al mercado el mayor número posible de viviendas vacías, se facilite el acceso a la vivienda de los colectivos más vulnerables y se permita una mayor movilidad de los trabajadores, estaremos contribuyendo también a la lucha contra la crisis económica y el desempleo”, ha agregado Pastor.

Flexibilización del mercado del alquiler
El primer objetivo de la reforma es flexibilizar el mercado del alquiler para lo cual se fortalece la libertad de pacto entre las partes, para que puedan llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley.

Para ello se flexibilizan los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Por un lado, se reducen de 5 a 3 los años de duración de la denominada “prórroga obligatoria” Asimismo, se reduce de 3 a 1 año la denominada “prórroga tácita automática” del contrato.

Se regula además la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, y lo comunique con dos meses de antelación.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes.

Asimismo, se fomenta la rehabilitación de la vivienda, de modo que siempre que las partes lo acuerden, esta pueda ser sufragada, total o parcialmente, por el arrendatario a cambio del pago de la renta.

Mejora de la seguridad
La reforma también tiene como objetivo mejorar la seguridad del tráfico jurídico con la inscripción en el Registro del contrato de arrendamiento. Así un comprador que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito.

Además, una vez inscrito, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercer adquirente tendrá que respetar el contrato.

En segundo lugar, se protegen los derechos del propietario de la vivienda, frente al impago de rentas, mediante la agilización de los procedimientos judiciales. Para ello, el inquilino que no haya pagado tendrá un plazo de diez días para hacerlo o alegar las razones que justifiquen el impago, y que serán tenidas en cuenta por el juez.

De esta forma, el inquilino podrá justificar las causas que hayan provocado el impago y el juez las tomará en consideración. “Pensemos en el caso de enfermedades, situaciones familiares excepcionales o cuando el inquilino pida más tiempo para poder pagar”, ha subrayado Pastor.

El fondo social de viviendas en alquiler recibe críticas por ser de muy difícil acceso para familias desahuciadas y beneficiar a los bancos

El Gobierno ha lanzado el fondo social de viviendas de la banca para alquilar a familias desahuciadas con únicamente 6.000 inmuebles y unas duras condiciones de obtención, que limitirán aún más su eficacia. Además, los gastos de alquiler -entre 150 y 400 euros mensuales-, que estas viviendas no hayan sido traspasadas al Sareb -son ‘invendibles’- y el hecho de que se trate de familias desahuciadas a las que, en la mayoría de los casos, la banca les sigue reclamando tanto a ellos como a sus avalistas una deuda por su anterior vivienda, hacen que este ‘fondo social de viviendas’ sea en realidad un chollo para la banca.

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE) señala que “una vez más el Gobierno se queda corto, cortísimo, en la protección de las familias víctimas de los infernales procesos de ejecución hipotecaria. Al insuficiente Real Decreto ‘antidesahucios’ aprobado hace escasas semanas se une ahora el escaso fondo social de viviendas de la banca destinadas al alquiler de familias desahuciadas, que sólo estará compuesto por 6.000 inmuebles y que verá la luz en marzo de 2013″.

Capa de maquillaje para la banca y el Gobierno
Según el ministro de Economía, Luis de Guindos, “el fondo se constituirá con unas 6.000 viviendas propiedad de las entidades financieras para las que se fijarán alquileres de baja cuantía”. La renta del alquiler “estará comprendida entre 150 y 400 euros al mes, con un límite máximo del 30 % de los ingresos netos totales de la unidad familiar”, explica el ministro. Podrán acceder a este fondo de viviendas las personas que fueron desahuciadas desde el 1 de enero de 2008 y que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad.

Aquí se advierte, de entrada, que este fondo será totalmente insuficiente puesto que, según datos del Consejo General del Poder Judicial, desde el 1 de enero de 2008 hasta el primer semestre de 2012 se han producido 261.218 lanzamientos -desahucios-, y eso teniendo en cuenta que los lanzamientos acordados en los Juzgados de Primera Instancia sólo se contabilizan desde el 1 de enero de 2012, y aún así sumaron 57.410 en el primer semestre de 2012… por lo que la cifra real de desahucios es notablemente superior, por lo que seguramente estemos hablando de más de 500.000 familias desahuciadas.

Además el precio máximo se establece en 400 euros olvidando que en muchos ciudades es muy posible encontrar viviendas ahora mismo por ese precio o incluso algo menos, con lo que la palabra ‘social’ quedaría reducida a una mera maniobra de marketing. Tampoco se puede olvidar que son personas que han sido desahuciadas de su vivienda mediante una injusta ley hipotecaria que en la mayoría de los casos les habrá dejado con una gran deuda que las entidades les podrán seguir reclamando tanto a ellas como a sus avalistas con lo que se puede dar la paradoja, por ejemplo, de que una familia esté pagando el precio de alquiler social a un banco y a la vez éste le embargue parte de su nómina al avalista.

Unos requisitos demasiado duros
Pero hay más, porque las condiciones para acceder a este fondo son realmente severas. Se trata, básicamente, de las mismas que se aprobaron para acogerse al RD 27/2012, el llamado ‘decreto antidesahucios’. En el momento en que se solicite la vivienda los ingresos de la unidad familiar no pueden superar tres veces el Iprem -1.600 euros mensuales- y ninguno de los miembros puede tener una vivienda en propiedad. Además, el desahuciado debe tener ‘especial vulnerabilidad’ lo que, según el Gobierno, se traduce en pertenecer a una familia numerosa; a una unidad familiar monoparental con dos o más hijos a cargo; que haya un menor de tres años en la familia; que alguno de los miembros de la familia tenga una discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente; que el deudor esté en paro y haya agotado sus prestaciones; o que haya una víctima de violencia de género en la familia.

El hecho de tener que cumplir con los requisitos de especial vulnerabilidad del RD 27/2012 implicará que la mayoría de casos quedarán fuera por no encontrarse en ninguno de los criterios mencionados los cuales son demasiado estrictos. ADICAE planteó una serie de propuestas de modificación que trasladó a los diferentes grupos parlamentarios, que ampliaban ostensiblemente los supuestos.

La mayoría de casos quedarán fuera por no encontrarse en ninguno de los criterios de vulnerabilidad
ADICAE considera que ahora se establezca que para poder acceder al alquiler social se tienen que cumplir estos requisitos hace que la regulación de los alquileres sociales vaya a quedar también reducida a un porcentaje muy pequeño de la población. De hecho, ni siquiera el Gobierno es capaz de determinar a qué número de afectados va a beneficiar este fondo de viviendas.

Además sólo se utilizarán las viviendas que no hayan sido traspasadas al Sareb, por lo que se corre el riesgo de que luego las entidades sólo destinen al fondo sus peores viviendas, las que no tienen venta. De esta manera la entidad se estaría beneficiando doblemente, puesto que después de desahuciar a los consumidores y poderles reclamar la cantidad restante mediante embargo estaría sacando al fondo de alquiler viviendas que no tienen venta y que, mediante consumidores desahuciados por la injusta ley hipotecaria, le van a proporcionar una rentabilidad.

Finalmente, desde ADICAE señalan que “el fondo debería garantizar que la vivienda que se va a ofrecer a los futuros beneficiarios está cerca del núcleo familiar y, en su caso, laboral de estos ya que, de lo contrario, se podría dar el absurdo de ofrecer una vivienda a una familia a miles de kilómetros de su núcleo vital, reduciendo todavía más el derecho a una vivienda digna al más absoluto de los absurdos posibles”.

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