El contrato de alquiler de la A a la Z

Un contrato de alquiler es el documento entre el arrendador de una vivienda (propietario o administrador) y el arrendatario o inquilino. Aquí quedan reflejados y acordados por escrito las condiciones de cesión de uso de dicha vivienda a una persona o a una familia a cambio del pago de una cuantía económica. El contrato puede realizarse en escritura pública celebrada ante notario y ser inscrito en el Registro de la Propiedad, aunque es típico que se formalice como un contrato privado entre las partes implicadas.

Lo que hay que incluir en un contrato de alquiler

En los contratos formalizados por escrito es recomendable que contengan como mínimo los siguientes datos:

-nombre y datos del arrendador,

-nombre y datos del arrendatario,

-identificación de la vivienda,

-descripción de la vivienda con la superficie útil,

-uso que se da a la vivienda,

-elementos o accesorios que forman parte del alquiler, como aparcamientos, trasteros, etc.

-precio total, periodicidad, forma de pago y actualización de la renta (también se podrá pactar cómo proceder en caso de impago del alquiler),

-precio total, periodicidad y forma de pago de los servicios y del IBI,

-importe de la fianza,

-duración del contrato,

-obligaciones del arrendador (gastos de comunidad, gastos de mantenimiento y de reparación de instalaciones, impuestos, etc.),

-obligaciones del arrendatario (gastos de electricidad, agua, etc.),

-causas de resolución del contrato, y

-fecha, lugar y firma

Cláusulas del contrato de alquiler

Las condiciones del contrato de alquiler vienen reflejadas en las cláusulas donde se establecen las obligaciones que deberán ser respetadas por ambas partes. El incumplimiento puede conllevar la resolución del contrato y las correspondientes indemnizaciones.

Si quieres reforzar expresamente alguno de tus derechos es mejor encargar la redacción del contrato a un abogado, que te ofrecerá asesoramiento sobre todas las cuestiones relacionadas con la materia y con las particularidades que presente tu caso concreto.

Entre estas cláusulas del contrato se recogen una serie de obligaciones tanto para el arrendador como arrendatario de la vivienda:

– El arrendador deberá entregar la vivienda al arrendatario en perfecto estado de conservación.

– La vivienda deberá ser el domicilio habitual y permanente del arrendatario/s, o de su respectivo cónyuge no separado legalmente o de hecho, o el de sus hijos dependientes.

– El arrendatario no podrá ceder el contrato ni subarrendar las viviendas sin el permiso por escrito del arrendador.

Además, para evitar posibles problemas es recomendable solicitar del arrendador o propietario la siguiente documentación:

– La cédula de habitabilidad o la cédula de calificación definitiva en caso de protección oficial.

– Instrucciones sobre el uso y la conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de conocimiento especial.

– Las direcciones de la propiedad o el administrador de la vivienda, y del administrador de la comunidad de propietarios, si lo hubiera.

– Los estatutos de la comunidad de propietarios, si los hubiera Si la vivienda se alquila amueblada, es usual que, junto con el contrato, se firme un documento o inventario de todos los muebles, utensilios y complementos que contiene.

– Revisión del precio de la renta ajustado a los datos del IPC, que en los últimos meses ante el aumento de las materias primas y la crisis energética por la guerra Ucrania – Rusia, puede provocar un aumento del precio del alquiler derivado de la subida según el IPC.

En todo caso, en esta otra guía te detallamos más a fondo las 10 cláusulas que hay que revisar antes de firmar un contrato de alquiler.

Duración del contrato de alquiler

La duración del arrendamiento será libremente acordada entre el inquilino y el arrendador, y a falta de pacto en el contrato se entenderá celebrado por el plazo de un año.

Si el plazo pactado es inferior a cinco años, o si dicho plazo no se incluyó en el contrato y, por tanto, se entiende celebrado a un año, el alquiler se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance un total de cinco años. Esto será así siempre que el inquilino no comunique al propietario con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción del contrato, que no desea continuar residiendo en la vivienda alquilada.

Estos cinco años son el plazo de duración mínima que debe aceptar el arrendador a no ser que en el contrato se haya manifestado expresamente que antes de ese plazo el propietario necesita ocupar la vivienda para sí mismo, sus hijos, sus padres o, tras ser aprobada una enmienda en este sentido, para su pareja en caso de divorcio o nulidad matrimonial.

Transcurridos estos cinco años y siempre que se preavise al inquilino con un mínimo de un mes de antelación, el arrendador podrá negarse a renovar el contrato. Si no se produce ningún aviso o notificación previa de extinción del contrato por parte del inquilino o del arrendador, el contrato se prorrogará por otros tres años más de forma obligatoria para el arrendador y si así lo desea el inquilino.

Extinción

Es causa de extinción del contrato de arrendamiento la finalización del plazo de vigencia del mismo o de sus prórrogas cuando, en su caso, se hubiesen formulado los preavisos correspondientes (véase Duración del contrato).

Igualmente, la extinción puede producirse en aquellos casos en los que, inquilino o arrendador, incumplan sus respectivas obligaciones. Es decir:

-cuando el inquilino no pague la renta del alquiler, la fianza (o sus actualizaciones) u otras cantidades acordadas (como por ejemplo los gastos de comunidad siempre que se haya pactado que sean pagados por el arrendatario).

-cuando el inquilino cause daños en la vivienda intencionadamente.

-cuando el inquilino haya realizado obras en la vivienda sin consentimiento del propietario y cuando dicho consentimiento fuese legalmente necesario.

-cuando el inquilino haya cedido o subarrendado la vivienda sin consentimiento del propietario, cuando no la destine a cubrir su necesidad de residencia permanente, o cuando haga actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

-cuando el arrendador no haya ejecutado las reparaciones u obras de rehabilitación que deba asumir legalmente. Cuando la realización de estas obras hagan inhabitable la vivienda, el inquilino tendrá la opción de suspender el contrato o desistir del mismo, sin indemnización alguna. Si se opta por la suspensión del contrato, este así como la obligación de pagar el alquiler, se paralizará hasta la finalización de las obras. Una vez terminadas, tendrá el derecho de retomar el contrato y la vivienda con las mismas condiciones que tenía en un principio.

Por la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda (como por ejemplo, si entra en la vivienda sin el consentimiento del inquilino o sin autorización judicial).

GUÍA SOBRE EL ALQUILER DE VIVIENDA

– Derechos y obligaciones de un alquiler de vivienda para arrendador y propietario

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