El Banco de España lo deja claro: hace falta mayor oferta de viviendas en alquiler

El precio de la vivienda es uno de los principales problemas actuales en España. A pesar de las medidas del Gobierno con la Ley de Vivienda que pone topes a los precios del alquiler, la tendencia sigue siendo alcista. La falta de oferta es uno de los principales factores que influye en el alto precio de las viviendas. Sin embargo, el Banco de España da unos datos que chocan con la realidad.

Según su informe Análisis de la vivienda residencial en España: evolución reciente y comparativa internacional, en España hay unas 450.000 viviendas construidas que no se han vendido. Entonces, ¿el precio de la vivienda se debe a la falta de oferta?

Excedente de viviendas

Según el informe del Banco de España, el actual diferencial negativo entre la producción de vivienda nueva y la creación neta de hogares contrasta con los patrones históricos. Entre 1980 y 2010 la producción acumulada de viviendas excedió el número de nuevos hogares en una cuantía superior a los 3 millones de viviendas, con un promedio anual de exceso en torno a las 125.000 unidades. Este exceso refleja también la amortización de viviendas, así como la demanda de segundas residencias.

Este excedente en la producción de vivienda nueva fue particularmente intenso durante el boom inmobiliario de la primera década del siglo XXI, cuando el diferencial entre nuevas viviendas y la creación neta de hogares se situó en un promedio anual superior a las 150.000 unidades.

De este modo, el exceso acumula ya unas 450.000 viviendas construidas sin vender. Estas casas vacías no sirven para nada. El problema principal es que “la localización y el estado de estas dificultan su absorción en el mercado debido a las preferencias de la demanda, tal como refleja la estabilidad de este stock desde 2018 a pesar del incremento de la demanda durante este período”, añade el informe.

Concentración geográfica

El aumento de los precios de la vivienda ha sido más acusado en las grandes áreas urbanas, especialmente desde el año 2015. Las dinámicas de precios observas son el resultado de un crecimiento de la demanda superior al de la oferta, lo que provoca que aumente a un ritmo insuficiente.

Uno de los principales factores que explica el aumento de la vivienda de alquiler es el dinamismo geográfico y la concentración de la población en las grandes áreas urbanas. A la vez, también se produce un desplazamiento de parte de la demanda residencial al mercado del alquiler en un contexto de prudencia de las entidades financieras en la concesión de crédito hipotecario.

Solo en las ciudades de Madrid y Barcelona hay una representación superior al tercio total del déficit acumulado de vivienda. El porcentaje aumenta al 50 % si se incluyen las ciudades de Valencia, Málaga y Alicante.

Escasez en la obra nueva y en la segunda mano

No solo hay escasez de viviendas de nueva construcción, sino también en las de segunda mano. Según el informe del Banco de España, se estima que “la oferta agregada, resultado de considerar las viviendas tanto nuevas como usadas ofrecidas para su venta en los portales inmobiliarios, se ha situado en torno a un promedio anual de 820.000 viviendas desde 2016“.

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