Cuánto hay que pagar a Hacienda por la venta de una casa

Si has vendido tu casa, tienes que declararlo en la Renta y pagar a Hacienda por las ganancias patrimoniales que hayas obtenido de la operación. En caso de que la venta te haya reportado pérdidas, también debes incluirlo en la declaración, aunque en este caso no tendrás que tributar por ella en el IRPF y, por tanto, no tendrás que pagar impuestos por la venta. Aunque no siempre es así, puesto que hay determinados casos en los que se puede evitar pagar IRPF a Hacienda por la venta de una casa.

Cuánto se paga de impuestos por la venta de una casa

De manera general, son tres los impuestos que deben asumir las personas que venden su casa, tanto estatales, como municipales:

• IRPF por las ganancias patrimoniales obtenidas
• Plusvalía municipal
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI

La buena noticia es que de los tres, el único que hay que incluir en la Renta y por el que hay que pagar a Hacienda es el IRPF.

¿Hay que incluir la venta de una vivienda en la Renta?

Sí, siempre. La venta de una vivienda tiene que incluirse en la declaración de la Renta, independientemente de si se han obtenido ganancias patrimoniales o se han producido pérdidas. Si obtienes beneficios económicos de la operación, tendrás que tributar en el IRPF por estas ganancias patrimoniales y pagar un porcentaje determinado, mientras que si has perdido dinero con la venta, no tendrás que pagar IRPF.

Esta operación de la transmisión de un inmueble debe incluirse en la declaración del año siguiente a la venta de la casa. Es decir, que si has vendido tu casa en el año 2020, tendrás que declararlo y reflejarlo en la declaración que se presenta en 2021 y que hace referencia al 2020.

Cuánto hay que pagar

La cantidad a pagar en el IRPF por la venta de la vivienda depende directamente de los beneficios obtenidos de la operación. Para hacer el cálculo, se toma como referencia la diferencia entre el valor de adquisición (compra de la casa) y el valor de la transmisión (venta del inmueble). Si la diferencia entre el valor inicial de la compra y el de la venta es negativo, estás ante una pérdida. Y si es positivo, ante una ganancia.

• En el caso de pérdidas, no tienes que pagar impuestos, pero sí puedes declarar la operación en la Renta para compensarla con otras ganancias patrimoniales.
• En el caso de obtener beneficios, tienes que incluirla en la declaración y tributar esta operación en el IRPF.

A mayor beneficio, más tendrás que pagar a Hacienda porque lo que hay que pagar a la Agencia Tributaria es la ganancia patrimonial obtenida de la operación, es decir, el aumento del valor del inmueble. Para calcular la cantidad a tributar en el IRPF no sólo se tiene en cuenta la diferencia del precio de la compra con el de la venta, sino que en esta operación intervienen otros factores que influyen en la cuantía final:

Al precio de la venta de la vivienda (transmisión) hay que restarle los gastos derivados de esta operación, como el pago de la plusvalía municipal o las comisiones de venta.

Al precio de la compra de la casa (adquisición) hay que sumarle los gastos y tributos a los que el propietario tuvo que hacer frente, como por ejemplo el pago del Registro y la notaría o los impuestos por la compra de una casa como el IVA o el ITP. También se suman los gastos derivados de la realización de obras y mejoras de la vivienda. Si la vivienda ha sido alquilada, el importe de las mensualidades debe restarse al de la adquisición.

La cuantía resultante de esta operación es lo que Hacienda considera ganancia patrimonial. En función de esta cifra, tendrás que pagar un porcentaje que oscila entre el 19 y el 26 %. En concreto, la cantidad a pagar en el IRPF por las ganancias obtenidas es:

• Si obtienes ganancias de hasta 6.000 euros, es el 19 %
• Si la ganancia es de entre 6.000 y 50.000 es del 21 %
• Si es de más de 50.000, el porcentaje es del 23 %
• Si es de más de 200.000 euros, el porcentaje asciende al 26 %

Estos porcentajes son progresivos, es decir, que si obtienes una ganancia de 75.000 euros por la operación, tendrás que pagar el 19 % por los primeros 6.000 euros, el 21 % hasta alcanzar los 50.000 euros y el 23 % por los 19.000 euros restantes. (6.000 más 50.000 más 19.000 es igual a 75.000 euros).

Cómo se incluye

En la página 16 de la declaración tienes que indicar los datos de la persona que transmite la vivienda, identificar el inmueble a través de la referencia catastral y detallar si es tu vivienda habitual y el porcentaje de propiedad que tienes sobre el inmueble. También se debe detallar la fecha exacta de la compra y venta de la vivienda y el precio tanto de la compra como de la venta.

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