¿Cuándo se queda libre de cargas la vivienda que actúa como aval en una doble garantía hipotecaria?

¿Has firmado una hipoteca con dos inmuebles como garantía? La doble garantía hipotecaria es una alternativa al alcance de los clientes que permite usar una finca o segunda residencia que ya esté pagada como aval de un préstamo para acceder así a la hipoteca y contar con la aprobación del departamento de riesgos del banco. En la práctica, los clientes responden ante el posible impago del préstamo con la propia vivienda hipotecada, pero también con esta segunda vivienda, que en el peor de los casos, pasaría a ser propiedad del banco.

En el caso de no haber impagos y llevar una parte de la hipoteca del préstamo ya pagada, es habitual que el cliente se pregunte si puede liberar la carga hipotecaria de la otra vivienda que ya está pagada. Pero la respuesta es que no. El Banco de España explica que, salvo excepciones puntuales, la carga sobre esa vivienda no termina hasta que se salde la deuda con el banco al completo. Esto es, que se termine de pagar el préstamo. Y aclara que aunque el deudor ya haya pagado al banco la cantidad de dinero por el valor de la casa que actúa como garantía, esto no libera al inmueble de la carga hipotecaria.

Cómo cancelar las cargas de una casa con doble garantía hipotecaria

Es uno de los momentos más esperados de los propietarios de vivienda, el último pago. Pero aquí no termina todo. Tal y como aclara el Banco de España, pagar la última cuota de la hipoteca no significa terminar de pagar el préstamo.

Por el contrario, para dar por finalizado este trámite, es necesario realizar las gestiones específicas de la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad para que quede constancia de que la vivienda está libre de cargas. Esto es lo que sucede en aquellas viviendas en las que la garantía hipotecaria recae sobre un único inmueble, como la vivienda. Es decir, que se han contratado sin avales ni otras garantías.

Cuándo queda libre una vivienda que actúa como garantía de otra hipoteca

Sin embargo, este proceso cambia cuando un usuario pone de garantía para un préstamo otras fincas o inmuebles. Esto es, lo que se conoce comúnmente usar una vivienda como aval. La casa que actúa como garantía en este caso debe estar ya pagada y es lo que se conoce como la doble garantía hipotecaria.

En estos casos, explica el organismo, la vivienda que actúa como garantía no queda liberada hasta que no se termina de pagar el préstamo. Por tanto, los deudores que se preguntan si es posible cancelar la carga hipotecaria de esa vivienda adicional si el importe abonado del préstamo iguala o supera el importe garantizado por ese bien, la respuesta es que no.

El Banco de España detalla que en estos casos en los que se ha pactado una única hipoteca sobre todos los inmuebles, no es posible liberar de las cargas a uno de ellos, aunque se haya terminado de pagar la última cuota de la hipoteca. La única posibilidad en este sentido es hablar con la entidad para solicitar la liberación de la carga de ese bien y que el banco esté dispuesto a aceptar la petición.

Ejemplo de liberar las cargas de una doble garantía hipotecaria

El organismo lo ejemplifica de la siguiente manera: Un cliente pide un préstamo hipotecario con la garantía de su vivienda habitual y de una segunda vivienda. El Banco de España explica que aunque el deudor ya haya pagado un importe del préstamo que supera el valor de la segunda residencia, no puede dejarlo libre de cargas hasta que termine de pagar la totalidad del préstamo hipotecario.

Esto se debe a que la hipoteca, según explican, es indivisible y el reparto de la responsabilidad entre cada inmueble solo determina el importe máximo por capital, intereses, costas y gastos por el que puede ejecutarse cada una de ellas.

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