Comprar un piso de banco es un 56 % más caro que hacerlo entre particulares

Comprar un piso de banco en Tarragona de BBVA Vivienda (inmobiliaria del BBVA) cuesta 90.500 euros. En la misma calle que el inmueble del banco, un particular vende un piso de similares características por 39.000 euros, 51.500 euros más barato que el del banco (56,9 % más barato). En resumen, el banco vende su piso un 132,16 % más caro en comparación con la vivienda del particular. Una situación similar podemos encontrar en Valencia, donde un particular vende su vivienda un 53,14 % más barato que Solvia (inmobiliaria del Banco Sabadell); y en Madrid, donde el precio del inmueble del ciudadano es un 51,48 % más bajo que el de Bankia.

Las viviendas han sido elegidas con el requisito de que su precio no supere los 150.000 euros, donde se encuadran los pisos que puede comprar una familia de tipo medio. De estos inmuebles, en 45 casos ha resultado ser más barato el piso del particular que el del banco y solamente en 3 ha resultado al contrario. Las viviendas de los bancos pueden, incluso, duplicar el precio del piso del particular.

Precios medios de pisos de bancos y de particulares

Tras el análisis efectuado, se revela que los pisos pertenecientes a particulares pueden llegar a ser un 56 % más baratos que los que comercializa la banca. El precio medio de una vivienda de banco se encuentra en torno a los 89.845,65 euros mientras que el de los particulares es de 71.547,38 euros; es decir, la banca vende sus pisos un 20,36 % más caros. Lo mismo ocurre con el precio del metro cuadrado. La media del precio por metro cuadrado a la que los bancos están vendiendo sus pisos es de 1.244,40 euros, en cambio, la de los particulares es de 971,94 euros, un 21,89 % más barato.

Los particulares ofrecen más información de los inmuebles que venden

Poca información y escasas imágenes del inmueble es lo que puede encontrar un comprador cuando visita las páginas web de las inmobiliarias de los principales bancos españoles a la hora de buscar un piso.

Los bancos optan por la estrategia de ofrecer precios que aparentan ser bajos, con anuncios donde indican grandes rebajas en sus precios que inducen a error sobre la valoración del mismo, y obligar al comprador a visitarlos para comprobar el estado de los inmuebles de segunda mano, la mayoría de ellos fruto de embargos que han sido desmantelados por sus anteriores propietarios antes de abandonarlo cuando no han sido saqueados posteriormente.

Son los particulares los que ofrecen mayor información sobre sus inmuebles que los bancos. Sus anuncios muestran una gran cantidad de imágenes de la vivienda en donde se puede apreciar el estado de la misma, si necesitan reforma lo indican en el anuncio, y la mayoría de ellos se entregan amueblados, lo que supone un ahorro de entre 4.000 y 6.000 euros como mínimo que cuesta amueblar una vivienda.

En cambio, los pisos de los bancos apenas tienen información más allá de sus características básicas (superficie, número de habitaciones, dirección y precio). Las fotografías tampoco desvelan gran cosa puesto que la mayoría de las veces son simples imágenes de la fachada del edificio. De esta forma, los bancos obligan al comprador a visitarlos para comprobar el estado del piso. Los pocos inmuebles pertenecientes a los bancos que adjuntan fotografías muestran que necesitan una reforma a fondo antes de poder usarse para vivir.

LOS CINCO CASOS MÁS DESTACADOS

Fuente: elaboración propia.

Casi sin detalle de las condiciones de compra

Cuando queremos saber las condiciones que ofrecen los bancos para contratar sus hipotecas, nos encontramos que la información que ofrecen en sus páginas web es escasa o prácticamente inexistente. Apenas presentan datos sobre la financiación máxima (100 % si el piso es del banco o 80 % si es de particular) y el plazo máximo (hasta 40 años); para conocer condiciones más importantes como el interés, la TAE o comisiones de apertura, el usuario debe dar sus datos para que un comercial de la entidad se ponga en contacto con él.

Así ocurre, por ejemplo, con el Santander. La Caixa, por el contrario, indica a los usuarios que se acerquen directamente a una de sus oficinas. Solamente el Banco Sabadell y el Banco Popular aportan más datos importantes para contratar una hipoteca.

El no tener fácilmente accesibles las condiciones básicas de los contratos hipotecarios va en contra de la Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Esta ley obliga a las entidades bancarias a facilitar en sus páginas web la ficha de información precontractual (FIPRE) sobre los prestamos hipotecarios.

Solo son dos las entidades que las ponen a a disposición de los usuarios en unos cuantos clicks: La Caixa y Banco Sabadell. El resto de las entidades directamente no las tienen o se encuentran escondidas en sus webs, como ya alertó ADICAE. Que sean tan reacios a la hora de ofrecer información de forma abierta, debe poner en alerta al consumidor e ir con cuidado cuando se quiera contratar un prestamos hipotecario.

Al ser la banca la única que ofrece este tipo de financiación para acceder a una vivienda, aunque el consumidor siempre puede comparar ofertas y buscar la mejor hipoteca para sus intereses, hace necesario que se apliquen medidas para controlar y obligar a las entidades a incluir esta información en sus páginas web de una manera accesible para el usuario medio.

Consejos para la compra de vivienda

La escasa información, el precio más alto y el dudoso estado de los inmuebles son algunas de las razones por las que a un comprador le saldría más rentable decantarse por una vivienda perteneciente a un particular que a una entidad bancaria. ADICAE recomienda que si está pensando en comprar un piso, tenga muy claro lo que busca y no se deje engañar por la poca información que ofrecen los bancos, además de que busque también entre los particulares porque siempre cabe la posibilidad de encontrar un piso que se ajuste a las características que se desean a un mejor precio.

A la hora tomar una decisión tan importante como es la compra de la vivienda, es muy importante seguir una serie de pasos que recomienda ADICAE:

1. No hay que mirar primero la vivienda y luego la financiación

O haga las dos cosas a la vez o primero mire la financiación, recorriendo bancos y obteniendo ofertas vinculantes por parte de la banca. Así sabrá, de verdad, qué es lo que va a pagar por esa vivienda.

2. Intente que la duración del préstamo no sea excesiva

Las hipotecas a 40 años se basan en un error muy grande, que es ajustar la compra de la vivienda a la cuota que se puede pagar cada mes. Pero nuestras posibilidades económicas pueden ser muy distintas ahora a las de dentro de 30 años. Hay que tener en cuenta posibles situaciones de paro, enfermedad o incluso divorcio.

3. Tener en cuenta que el euríbor no siempre va a estar en estos niveles tan bajos

Llegó a alcanzar el 5’36 %. A eso hay que sumarle el diferencial, por lo que es preciso negociarlo con diferentes bancos hasta conseguir uno lo más bajo posible.

4. Negociar las condiciones de la hipoteca

Aunque en estos momentos la banca tiene el grifo del crédito muy cerrado actualmente, dentro de poco los bancos tendrán que dar crédito en condiciones competitivas. No hay que aceptar diferenciales excesivamente altos, porque eso se queda para toda la vida. Actualmente, un diferencial alto sería superior al 2 %.

5. Examinar bien las condiciones de la hipoteca

Y asegurarse, con la ayuda de ADICAE que la hipoteca no tiene ninguna cláusula ni condición abusiva.

Los pisos en venta de los bancos son hasta un 73 % más caros que los de particulares

La banca no quiere bajar de precio las viviendas que tiene en propiedad, fruto de embargos y de promociones inmobiliarias invendibles. Por ello, trata de utilizar el monopolio del crédito para empujar al consumidor a que compre sus viviendas, ofreciendo peores condiciones financieras para las viviendas que el consumidor quiere comprar a particulares, según un estudio de ADICAE que demuestra que los precios de las viviendas que comercializan las inmobiliarias bancarias son más caros que los pisos que venden los particulares.

Aunque las condiciones financieras de la banca para sus propias viviendas son “mejores” que las que concede cuando el piso es de un particular, el coste total sigue siendo más caro en las viviendas de la banca. Si los bancos ofrecieran estas mejores condiciones a los préstamos que conceden a las viviendas compradas a particulares, los consumidores podrían ahorrarse hasta un 61,81 % del coste. ADICAE denuncia “una situación clara de competencia desleal”.

Estas son las principales lecturas del informe ‘El futuro del precio de la vivienda y su financiación en España’, elaborado por ADICAE. Tras analizar el precio de la vivienda comercializada a través de las inmobiliarias de la banca y contrastarlo con el precio de la vivienda puesta a la venta por particulares, la conclusión es que los pisos de la banca son más caros.

A modo de ejemplo, un piso en Zaragoza comercializado por Servihabitat (La Caixa) es un 73,33 % más caro que el que vende un particular en la misma calle y con los mismos metros cuadrados. En Málaga, un piso a la venta de Altamira (Banco Santander) es un 65,86 % más caro que el que vende un particular. En Barcelona la vivienda analizada (BBVA) es un 49,03 % más cara que la que pone a la venta un particular en la misma calle. Con el agravante en este caso de que la vivienda del BBVA tiene 11 metros cuadrados menos que la vivienda del particular.

Las condiciones de los préstamos hipotecarios tratan de beneficiar a las viviendas de la banca

ADICAE ha analizado las ofertas hipotecarias que concede la banca para sus propios inmuebles y las ha comparado con las condiciones de los préstamos que ofrece para las viviendas que un consumidor decide comprar a otro particular.

Las entidades bancarias tratan de favorecer la venta de sus inmuebles con condiciones financieras más accesibles, ofreciendo a los compradores hasta el 100 % del valor de tasación y préstamos hipotecarios a más largo plazo. Esto se debe a que es el único modo posible de afrontar sus desorbitados precios.

Además, el tipo de interés medio que ofrecen para sus propias casas es menor: el 3 % el primer año y euríbor + 1,5 el resto. Mientras para vivienda comprada a un particular el tipo de interés medio que ofrecen es del 3,60 % el primer año y el resto euríbor +2,30. Una clara discriminación.

Los tipos más ventajosos u otras condiciones más beneficiosas, no compensan el precio extra de sus viviendas. Para el comprador sigue siendo más rentable realizar la operación de compraventa con un particular, aunque el banco o la caja financie un porcentaje menor o un tipo de interés más altos.

Fraudulenta discriminación

Por último, el equipo técnico de ADICAE ha calculado lo que se ahorraría el consumidor que opta por la vivienda del particular si el banco le concediera el mismo préstamo que concede para sus propias viviendas y que, como hemos visto, son más beneficiosas.

Los resultados obtenidos darían un ahorro para el consumidor de un 61,81 % en un piso en Madrid; un 22,22 % en una vivienda en Tarragona; un 21,47 % en Castellón; un 18,33 % en Vigo; un 17,37 % en Barcelona; y un 17 % en Vitoria. Esto constituye una discriminación que perjudica al consumidor que debe afrontar una financiación más cara.

Las condiciones financieras son propias de la época de la burbuja, incluyendo las abusivas cláusulas suelo

De los resultados de este estudio, se puede deducir que la banca sigue resistiéndose a bajar el precio de sus pisos, de ahí que ofrezca condiciones financieras que recuerdan a las de la burbuja inmobiliaria (financiación hasta el 100 % del valor de tasación, periodos de carencias, plazo de hasta 40 años…).

Incluso hay algunas entidades como Banco Sabadell y el Banco Popular que siguen incluyendo la abusiva cláusula suelo, al 2,90 %. Además, el Banco Popular incluye ofertas financieras a tipos caros como el IRPH, que encarecen notablemente el coste total.

El ‘banco malo’ no será suficiente

Además de un ‘banco malo’, hay que exigir medidas para controlar la discriminación en las condiciones financieras que ofrecen. ADICAE pide un riguroso control en las ofertas financieras de préstamos que se conceden para la compra de viviendas que no pertenezcan a bancos o sus inmobiliarias, puesto que son más caras y claramente discriminatorias, lo que puede suponer un abuso de la posición privilegiada de los bancos. El ‘banco malo’ debe poner fin a todo tipo de desequilibrios y distorsiones que perjudican a los consumidores.

Por último, ADICAE pide a los consumidores que tengan previsto comprar una vivienda que esperen ya que el precio de la vivienda debe bajar todavía más. Asimismo, que desconfíen de las ofertas que realizan los bancos y, en general, las inmobiliarias, puesto que son más caras.

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