Cómo tributa la segunda residencia en la Renta

¿Has incluido bien tu casa de vacaciones en la Renta? Todos los propietarios de una segunda vivienda tienen que incluirla en la declaración de la Renta y pagar impuestos por ella. Sin embargo, no hay una única forma de tributar por el inmueble, sino que el proceso y la cantidad a pagar depende de si la casa está alquilada, vacía o el propietario la ha vendido.

A continuación detallamos cómo hay que declarar esta segunda residencia y cuánto hay que pagar por ella en cada caso.

Casa para uso personal

Si tienes una casa en el pueblo o en la playa a la que sueles acudir en periodos de vacaciones y para momentos de descanso, es decir, para uso y disfrute propio, tienes que declararla como ‘Imputación de rentas inmobiliarias‘. Este término hace referencia a aquellos inmuebles que el contribuyente tiene que incluir en la base imponible por ser el propietario o tener el un derecho de real disfrute de ese bien.

Para que una vivienda esté considerada como renta inmobiliaria imputada, debe cumplir los siguientes requisitos:

• Que sean bienes inmuebles urbanos y no estén relacionados a actividades económicas.
• Que no sean inmuebles rústicos que resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas.
• Que no generen rendimiento de capital, es decir, (por alquiler)
• Que no sean la vivienda habitual del contribuyente
• Que no sea suelo no edificado, inmuebles en construcción o que no puedan usarse.

Es decir, que todas las personas que tengan una segunda vivienda vacía, aunque no la usen ni vayan en todo un año, tienen que pagar por ella e incluirla en la declaración de la renta tal y como acabamos de explicar.

Cuánto hay que pagar

Todas las personas que tengan una segunda residencia para uso y disfrute propio tienen que pagar, por norma general, un 2 % del valor catastral de ese inmueble.

Hay una excepción a la norma, cuando ese inmueble ha tenido una revisión del valor catastral en los últimos 10 años. En estos casos la cantidad a pagar es del 1,1 %. Por otra parte, los inmuebles que no tengan valor catastral este porcentaje del 1,1 % pasa a aplicarse sobre el 50 % del mayor de los siguiente valores.

La cantidad que resulte hay que sumarla al resto de los ingresos y pagarás impuestos en función de los tramos generales del IRPF.

¿Me puedo deducir los gastos?

No, en este caso no es posible aplicar deducciones a los gastos derivados del inmueble por tratarse de segunda residencia.

Alquiler de la segunda vivienda

La forma de tributar en la renta una segunda vivienda alquilada depende del tipo de alquiler:

1. Alquiler permanente que constituye la vivienda habitual del inquilino
2. Alquiler durante los meses de verano (estacional)

No hay que tributar de la misma forma un apartamento en la playa que el propietario sólo alquila los meses de junio, julio y agosto que una segunda residencia que tienes alquilada a una familia que vive allí todo el año.

Aunque la cuantía a pagar por ellas es diferente, es obligatorio tributar en cualquiera de los dos casos en la base general del IRPF. ¿Cómo hay que declararla? En los dos casos que hemos mencionado hay que incluirlas en la declaración de la Renta como ‘Rendimiento del capital inmobiliario‘.

La diferencia a la hora de tributar en los dos casos es por las deducciones que pueden aplicarse y por la forma de declararlas:

1. Si la vivienda es la residencia habitual del inquilino el propietario puede obtener una reducción del 60 % del rendimiento obtenido además de otras deducciones derivadas del mantenimiento de la vivienda para la obtención de ese rendimiento por el alquiler. En este caso hay que declararlo como rendimiento de capital inmobiliario.
2. Si el propietario sólo alquila el inmueble una parte del año hay que declarar el beneficio obtenido, es decir, las rentas que le ha pagado el inquilino, como rendimiento de capital inmobiliario. En este segundo supuesto no es posible aplicar una reducción del 60 % a los rendimientos netos porque el alquiler no está dirigido a una vivienda permanente. Pero sí tiene posibilidad de deducirse los gastos derivados para la obtención del rendimiento. Estas segundas residencias tienen que tributarse de forma doble, como rendimiento de capital inmobiliario y como imputación de rentas inmobiliarias.

Ejemplo de cómo tributa una vivienda que ha estado vacía un tiempo y alquilada de forma ocasional:

Una segunda vivienda que ha estado alquilada 90 días en un año tiene que declararse de la siguiente forma:

• Los 90 días hay que declararlos como rendimiento del capital inmobiliario y en este caso es posible aplicar deducciones de los gastos derivados del mantenimiento de la casa para poder obtener ese beneficio de alquiler.
• Los 275 días restantes la vivienda tiene que declararse como ‘Imputación de rentas inmobiliarias‘ y durante este periodo no es posible aplicar deducciones. La forma de calcularlo es:

Multiplicar el porcentaje del valor catastral (1,1 %) por el valor de la vivienda (250.000 euros) por los días que ha estado alquilada (275 días) y el resultado dividirlo entre los días de un año (365):

1,1 % x 250.000 x 275/ 365 = 2.071 euros hay que declarar durante el tiempo que la casa ha estado vacía, es decir, durante 275 días.

No hay que confundir un apartamento que un propietario alquila un par de veces al año de las viviendas que tienen categoría de apartamentos turísticos puesto que en estos casos tributan como ‘Rendimiento de actividades económicas‘.

¿Y si vendo mi segunda residencia?

Cuando un propietario vende una casa, aunque sea la segunda vivienda, varía su patrimonio porque puede obtener beneficios o pérdidas por la venta. En este caso el propietario debe tributar el ejercicio fiscal que se haya vendido y pagar IRPF por la venta de la casa. Si el proceso ha producido ganancias hay que pagar impuestos y en el caso de las pérdidas es posible compensarlas con ganancias patrimoniales. Las ganancias patrimoniales tributan en la base imponible del ahorro con tipos impositivos de entre el 19 % y el 23 %.

¿Y si no he usado la vivienda en el último año?

Debido a las restricciones de movilidad impuestas por la pandemia, muchas personas no han podido disfrutar de su segunda residencia durante todo 2020.

Ante esta situación, algunas organizaciones de consumidores piden a la Agencia Tributaria que modifique la norma actual para que la segunda vivienda sólo tenga que tributar en función del uso que haya podido darle el propietario durante 2020 como una medida excepcional ante el año que nos ha tocado vivir por el coronavirus.

La solución que piden las organizaciones de consumidores consiste en aplicar una reducción en porcentaje que represente todo el tiempo que han estado impuestas las restricciones de movilidad que impedían trasladarse a estas viviendas. ¿Hará algo al respecto Hacienda?

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