Cómo dar gratis tu vivienda a un hijo (obligaciones e impuestos)

Si tienes una vivienda vacía y quieres prestársela a tus hijos para que la usen, puedes cedérsela de forma gratuita. A continuación te explicamos cómo puedes dar gratis una vivienda a un familiar y las obligaciones e impuestos que hay pagar por ello. En cualquiera de todos estos casos, es recomendable ser prudente y hacer un contrato si alquilas una vivienda a un hijo para evitar futuros conflictos.

Puedes optar por un modelo genérico de alquiler o descargar un modelo de contrato de cesión de derechos de una vivienda en comodato, específicamente diseñado para regular esta operación.

No confundir la donación o cesión de un bien inmueble con el dinero máximo que puedo donar a un hijo sin pagar a Hacienda.

Qué es la cesión de la vivienda

La cesión gratuita de la vivienda consiste en ceder el derecho de uso y disfrute de un inmueble a un familiar sin cobrarle una renta de alquiler. La cesión de la vivienda puede hacerse de dos formas diferentes:

• Cesión en precario. Es un acuerdo verbal de la cesión de la vivienda sin ningún tipo de condiciones.
• Cesión en comodato. A través de esta vía hay que hacer un contrato donde se fijan las condiciones sobre el uso y tiempo de cesión de la vivienda.

¿Quién es el propietario de la vivienda cedida?

La cesión de la vivienda no implica el cambio de titularidad del inmueble. Es decir, que los cedentes (los padres) siguen siendo los propietarios del inmueble, aunque cedan la utilización de la vivienda a los hijos. Esta es la principal diferencia con otras operaciones como la donación o la herencia de una vivienda. En estos dos supuestos la vivienda cambia de dueño, pero con la cesión de una casa no cambia la titularidad.

Formas de ceder de una vivienda

Existen dos formas para hacer la cesión de una vivienda: en comodato y en precario. A continuación explicamos los detalles de cada una.

Cesión en precario

El precario es una operación a través de la que el propietario cede el uso y disfrute de una vivienda a alguien (precarista) de forma gratuita y sin contrato.

En este tipo de cesión el propietario no impone condiciones de uso, ni de tiempo a los nuevos inquilinos. Es decir, que los hijos pueden disfrutar de la casa todo el tiempo que necesiten y con la finalidad que quieran.

Aunque no sea obligatorio, sí es recomendable hacer un contrato de la cesión donde queden detalladas todas las condiciones de este acuerdo. En caso de no haberlo, el inquilino puede negarse a devolver la vivienda en cualquier momento y los titulares tendrán que acudir a la vía judicial para intentar recuperarla.

Además, es importante que los propietarios que ceden una vivienda gratis dejen constancia de ello en el contrato para evitar que Hacienda les reclame impuestos por rendimientos de capital, igual que si la vivienda estuviera alquilada.

Cesión en comodato

La cesión en comodato es un contrato a través del que el propietario de la vivienda (comodante) cede el uso y disfrute del inmueble a otra persona (comodatario) de forma gratuita, pero fijando unas condiciones sobre el uso de la vivienda y el tiempo de cesión. A través de este modelo de cesión, el inquilino no tiene que pagar alquiler, pero sí debe ajustarse a las condiciones impuestas por los propietarios en el contrato.

El propietario entrega la vivienda a su hijo de forma gratuita para un empleo determinado (para que viva allí) o para un periodo de tiempo concreto. Finalizado este tiempo o las condiciones pactadas, el hijo tiene que devolver la vivienda.

Los propietarios de la vivienda solo podrán reclamar el inmueble cuando finalicen las condiciones acordadas o el periodo de tiempo establecido en el contrato. Si antes de que suceda alguna de las dos cosas, los dueños necesitan la vivienda, pueden reclamarla.

Si tras analizar las características del precario y del comodato ninguna te convence, en lugar de cederles tu casa, también puedes dar dinero a un hijo para comprar una vivienda.

Cómo tributa la cesión de la vivienda

El propietario de la vivienda debe tributar y pagar por el IRPF, como lo ha hecho hasta ese momento. Ceder la vivienda de forma gratuita no implica cambios en la tributación del IRPF. Pero para que Hacienda no te exija que pagues impuestos por el rendimiento del capital es fundamental que en el contrato quede reflejado por escrito que la cesión de la vivienda es gratuita, que no hay retribución a cambio. Si este punto no está detallado en el contrato, Hacienda puede exigirte que pagues impuestos de IRPF por obtener rendimiento económico del alquiler de la vivienda.

Sin embargo, no explotar económicamente una vivienda no exime al propietario del pago del 2 % del valor catastral de la vivienda. Este impuesto puede ser el 1,1 % el valor catastral si ha sido revisado en los últimos diez años.

En cuanto al IVA, si la vivienda no se ha alquilado ni se ha desarrollado actividad económica en el interior, no hay que pagar este impuesto. La operación de la cesión de la vivienda no genera IVA.

Otras formas para dar tu vivienda a tus hijos es hacerlo a través de la herencia o donación.

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