Cómo cambiar el titular de una hipoteca tras una separación

¿Tienes contratado un préstamo hipotecario con tu ex pareja y quieres cambiarlo? Si firmaste una hipoteca conjunta con el que era tu cónyuge, pero os habéis separado y queréis modificar la titularidad del préstamo, aquí encontrarás toda la información. Te explicamos cómo cambiar los titulares de una hipoteca, las formas que hay para hacerlo, cuánto cuesta y en qué casos lo permiten los bancos.

Qué hacer con la casa y la hipoteca tras un divorcio

Si la relación de pareja no ha funcionado, habéis decidido separaros y tenéis una casa y una hipoteca a medias, tenéis varias posibilidades al alcance para decidir qué hacer con la vivienda y el préstamo:

• Vender la casa y cancelar el préstamo con los beneficios económicos obtenidos
• Que uno de los cónyuges compre el 50 % al otro miembro de la pareja. Aquí puedes consultar las diferentes vías para comprar una parte de una vivienda a tu ex pareja.
• Cancelar el préstamo y pedir otro nuevo para cambiar el titular o subrogar la hipoteca a otro banco. Aquí te explicamos todo lo que necesitas saber sobre cómo cambiar la hipoteca de banco.
• Continuar pagando la hipoteca a medias y sacar rendimiento de la casa alquilándola, por ejemplo. Es una alternativa si no llegáis a un acuerdo de qué hacer con la casa o si los gastos de cualquier operación para cambiar la titularidad son muy elevados.
• Hacer una extinción de condominio de la casa, por la que un cónyuge cede su parte al otro a cambio de una contraprestación económica, y cambiar la titularidad del préstamo. En esta información nos centramos en este último punto

Extinción de condominio y cambio de titular del préstamo

Vamos a explicarlo con un ejemplo. Imagínate que hace un tiempo has firmado una hipoteca con tu ex pareja y, llegado el momento de la separación, una de las dos partes no quiere tener ninguna relación ni responsabilidad de esa vivienda (por ejemplo, tu ex).

Si la otra persona, es decir, tú, quieres mantener la casa para seguir viviendo en ella o utilizarla con otros fines, tienes que cambiar la titularidad de la casa y del préstamo para que únicamente estén a tu nombre y no depender de la otra persona para nada. De esta forma solo tú asumirás a partir de ese momento el pago de la hipoteca y te quedarás con la casa, mientras que la otra persona se libera de la carga hipotecaria y deja de tener esa casa como propiedad.

Es importante diferenciar estos dos conceptos en las parejas que tienen una casa a medias: Titularidad de la casa y titularidad de la hipoteca. Si una pareja se separa y decide cambiar la titularidad de la hipoteca, tendrá que cambiar también la de la casa para que únicamente quede una única persona como titular de los dos conceptos. Y sí, puede darse la situación de que el titular de la vivienda sea solamente uno de los cónyuges y los titulares de la hipoteca sean los dos. Aunque ten en cuenta que si estás casado en régimen de bienes gananciales, todo lo de tu pareja es tuyo y viceversa, lo que incluye la vivienda. Por tanto, que la titularidad sea solamente de una persona sería en el caso de que tengas separación de bienes o que estéis casados.

Por eso, uno de los primeros puntos que hay que tener claro es este, diferenciar a los titulares de la casa y del préstamo y hacer los trámites necesarios para que solo uno de los dos titulares se convierta en titular único del inmueble y de la hipoteca. Para ello, lo primero que hay que hacer es acudir a la entidad bancaria para preguntar si van a permitirte cambiar la titularidad del préstamo.

Puede que el banco no quiera aceptar el cambio porque reducir de dos titulares a uno eleva el riesgo de impago. En estas situaciones, la entidad puede pedirte avales o garantías extra para concederte el cambio. Y, si no puedes ofrecer lo que te piden, no podrás cambiarlo. En este caso tendrás que recurrir a otras alternativas que te explicamos en apartados posteriores.

Cómo hacer una extinción de condominio

Una vez te informes sobre la posición del banco, tienes que realizar el proceso de extinción de condominio para que la propiedad el inmueble pase a ser únicamente de la persona que va a asumir el préstamo hipotecario. Este proceso consiste en que una de las partes, la que no quiere quedarse con la casa, cede su parte a la otra a cambio de una contraprestación económica.

La extinción de condominio tiene que hacerse en escritura pública y reflejarse en el Registro de la Propiedad. Una vez completada esta operación, hay que volver al banco para solicitar el cambio de titularidad del préstamo, que se hace mediante la novación. En este proceso debes hacer frente a:

• Los gastos derivados y comisiones por la extinción
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Cómo cambiar la titularidad del préstamo hipotecario

Tras realizar los trámites necesarios sobre la titularidad de la vivienda, tienes que acudir al banco para realizar el cambio de titularidad del préstamo, que es lo que se conoce como novación del préstamo.

Para hacer una novación debe aparecer esta cláusula en el contrato inicial de la hipoteca. Es una cláusula que permite cambiar algunas condiciones en un momento posterior a su contratación. Una de estas condiciones son las garantías personales, que incluyen la modificación de la titularidad, según la Ley 2/1994 del 30 de marzo.

En todo caso, la entidad bancaria debe aprobar la operación y debéis llegar a un acuerdo para llevarla a cabo. Para formalizar el cambio, los solicitantes tienen que hacer una escritura pública donde se reflejen estas modificaciones y afrontar los siguientes gastos:

• Comisiones de novación, cuya cantidad debe estar reflejada en el contrato del préstamo
• Gastos por una nueva tasación de la vivienda
• Gastos de gestoría

¿Y si el banco no me concede la novación?

Si el banco no te concede la novación del préstamo, entonces puedes plantearte dos posibles actuaciones para modificar la titularidad de la hipoteca:

1. Subrogación del préstamo, a través del que cambias la hipoteca a otro banco para mejorar las condiciones
2. Cancelar el préstamo y contratar uno nuevo. De esta forma con la concesión del nuevo crédito pagas y cierras el primero. Y el segundo que contrates lo solicitas a tu nombre, sin que tu ex pareja esté como titular.

La desventaja de estas opciones frente a la novación es que son mucho más caras. En cuanto a la subrogación, el solicitante debe hacer frente a los siguientes gastos:

• Comisión por subrogar
• Gastos de notaría y gestión
• Coste de la nueva tasación de la vivienda
• Registro de propiedad

En cuanto a la cancelación del préstamo:

• Comisión por amortización
• Gastos de gestoría por la cancelación registral de la hipoteca
• Intereses y gastos asociados a la contratación del nuevo préstamo

De las dos opciones, subrogar suele ser algo más económico que cancelar.

Como alternativa, si el banco no te concede la novación y los gastos de hacer una subrogación o de cancelar el préstamo te resultan inasumibles, podéis seguir pagando de manera conjunta la cuota y, mientras tanto, sacar rendimiento a la vivienda y alquilarla hasta que terminéis de pagarla o decidáis venderla.

Noticias » Vivienda » Hipotecas » Cómo cambiar el titular de una hipoteca tras una separación