Así es la nueva ley que afecta a los precios de los contratos de alquiler

El Gobierno ha aprobado a mediados de marzo la nueva ley que regula los precios de los contratos de alquiler ubicados en zonas tensionadas. Una medida que llega tras muchas negociaciones y cuyos orígenes se remontan a la aprobación de la polémica Ley de Vivienda, que entró en vigor en mayo de 2023. Meses después, el Ministerio de Vivienda ha puesto en marcha una de las propuestas estrella de la norma, el Índice de Precios de Referencia del alquiler, que tiene por objetivo regular los precios de los contratos de alquiler ya firmados en determinadas zonas para limitar los incrementos.

¿Pero, cómo afecta este nuevo índice a los contratos de alquiler? ¿Desde cuándo afecta la norma a los precios? En esta guía puedes consultar cómo funciona la nueva ley de los precios de los contratos de alquiler que ya está en vigor.

Nuevo Índice de Referencia del precio del alquiler

Ya es oficial. El Ministerio de Vivienda ha aprobado el índice de Precios de Referencia para el alquiler. Una medida que viene de la Ley de Vivienda, aprobada en mayo de 2023 y que llega con meses de retraso. Tras muchas negociaciones, finalmente el Gobierno ha dado luz verde a esta nueva medida que tiene como principal objetivo regular los precios de los contratos de alquiler en zonas tensionadas para limitar el incremento de los precios.

Esta herramienta es una base de datos que ofrece una horquilla de precios entre los que debería encontrarse el mercado para una vivienda en una zona concreta y con unas características determinadas. Una medida que ha suscitado polémica y que ha sido criticada por determinadas plataformas, como Idealista que ha destacado que los precios que da el Gobierno en su índice de alquiler no se corresponden con la realidad del mercado.

¿Pero, a quién afecta y desde cuándo? Esta regulación solo afecta a los contratos ya firmados y ubicados en zonas tensionadas. ¿Pero, cuáles son? Muy fácil. Puedes saber si el piso que quieres alquilar tiene el precio regulado de forma rápida y sencilla a través de una web que ha habilitado el Ministerio de Vivienda para consultarlo.

Cómo afecta esta nueva ley al precio del alquiler

Este nuevo índice, ya en vigor, marca los precios a los que pueden alquilarse las viviendas en zonas que se declaren como tensionadas. En estas áreas, los propietarios deben ajustarse a lo que especifica el índice en lo que al precio máximo se refiere. Se trata de una norma cuya aplicación depende del tipo de contrato, arrendador o del alquiler previo de la vivienda, tal y como se explica desde el Ministerio de Vivienda.

• En los nuevos contratos que se firmen en una zona tensionada, si el propietario es un gran tenedor, el precio no puede superar el máximo fijado en el índice de referencia. Ni tampoco el que se aplicó en el contrato anterior si la vivienda ya estuviera en alquiler. De estos dos límites, se tendrá en cuenta como tope el “más beneficioso para el arrendatario”, explican desde la cartera de vivienda.
• En los nuevos contratos firmados en una zona tensionada en los que el propietario no sea gran tenedor, el precio no puede ser superior que el fijado en el contrato anterior si ya estuviera en alquiler. Con la excepción de la actualización anual permitida, fijada en un 3 % en 2024. Pero el precio sí podría superar el máximo fijado en el índice.
• En los nuevos contratos firmados en zonas tensionadas, para una vivienda que no ha sido alquilada en los últimos 5 años, se podrá limitar el precio al límite máximo fijado en el índice si así se justifica en la declaración de zona tensionada.
• Estas limitaciones no afectan a los contratos en vigor. En cualquier caso, las subidas anuales de estos contratos estarán limitadas a los porcentajes de actualizaciones anuales permitidas, que es de un 3 % en 2024.

Qué es una zona tensionada

Las zonas tensionadas son aquellas en las que existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población. Es competencia de las comunidades autónomas y para declararla debe darse alguno de los siguientes requisitos:

• Que el coste medio del alquiler o la hipoteca, sumado a los suministros básicos de vivienda, superen el 30 por ciento de la renta media de los hogares.
• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya tenido, en los últimos cinco años, un crecimiento acumulado tres puntos porcentuales superiores al del crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma.

La declaración tiene una vigencia de 3 años, y puede prorrogarse anualmente si se mantienen los requisitos.

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