Así es el impuesto de la nueva plusvalía municipal

Ya es oficial. El Boletín Oficial del Estado ha publicado el nuevo impuesto de la plusvalía municipal y, por tanto, es una medida que ya está en vigor, aunque los ayuntamientos cuentan con un plazo de seis meses para adaptar esta nueva normativa. Esto quiere decir que cualquier persona que venda o herede un inmueble desde esta fecha, tiene que hacer frente a este nuevo impuesto aprobado por el Gobierno mediante Real Decreto.

Con la publicación en el BOE de esta nueva norma, se pone fin al proceso judicial que declaraba algunos puntos de la ley sobre la antigua plusvalía como inconstitucionales y que ha abierto la puerta a que muchos afectados puedan reclamar la plusvalía.

Desde Casacochecurro.com hemos consultado a los abogados expertos de Le Morne Brabant Abogados, para desgranar y analizar con detalle todo lo que hay que saber sobre el nuevo impuesto de Plusvalía Municipal.

No hay que pagarla en caso de pérdidas

Una de las principales novedades de este nuevo impuesto es que solo tienen que pagarla las personas que vendan o traspasen una vivienda siempre y cuando haya habido una ganancia. En caso de pérdidas en la operación, no será obligatorio hacer frente a este impuesto, a diferencia de la anterior norma.

Cómo es la nueva Plusvalía Municipal

Antonio Montenegro, abogado de Le Morne Brabant asegura que esta nueva normativa pretende alejarse de la creencia de que siempre se produce una revalorización de los terrenos. Por ello, la nueva ley sobre la plusvalía ofrece dos alternativas para calcular el impuesto, la ‘Fórmula objetiva’ y la ‘Plusvalía real’.

Cómo calcular el impuesto

A continuación te explicamos con ejemplos cómo calcular la plusvalía mediante las dos vías aprobadas por el Gobierno.

Fórmula objetiva

La primera de las fórmulas para calcular la nueva plusvalía se llama ‘Fórmula objetiva’. En este caso se toma como base el valor catastral y se le aplican unos coeficientes máximos que vienen determinados por los años que hayan transcurrido desde que el propietario compró la casa hasta que quiere venderla o traspasarla. En el siguiente apartado puedes consultar una tabla con los coeficientes multiplicadores que hay que aplicar.

Estos coeficientes multiplicadores se actualizarán cada año. Al resultado obtenido de la multiplicación de este coeficiente por el valor catastral se le aplica el porcentaje relativo al impuesto, que nunca puede ser superior al 30 % del resultado de la primera multiplicación.

Es decir, que hay que realizar dos operaciones:

• Lo primero que hay que hacer es: Valor catastral (multiplicar por) coeficiente = Una cantidad en euros.

Después, hay que multiplicar el porcentaje por otro % que no puede ser superior al 30 % del resultado de la operación anterior. Es decir:

• Cantidad en euros (multiplicar por) un porcentaje (menor al 30 % de la cantidad en euros)

Lo vemos con un ejemplo. Una vivienda que se compró en 2016 por 170.000 euros se vende en 2021 por 210.000 euros. Es decir, que la plusvalía para este caso concreto es de 40.000 euros. En la fecha que se vende, la casa tiene un valor catastral de 150.000 euros, de los cuales 80.000 son del valor catastral del suelo y los 70.000 euros restantes corresponden al valor catastral de la construcción. El dato que hay que tener en cuenta para el cálculo de la plusvalía es el valor catastral del suelo, es decir, los 80.000 euros porque el valor catastral de la construcción no se tiene en cuenta para este nuevo impuesto.

A través de la nueva fórmula, se multiplican estos 80.000 euros por un coeficiente, que para este ejemplo fijamos en 0,17 que es el que corresponde a la venta de una vivienda en la que ha transcurrido un intervalo de cuatro a cinco años desde que se compró hasta que se traspasa.

Coeficientes multiplicadores

Así, los 80.000 euros de valor catastral de suelo multiplicados por 0,17, coeficiente de los años transcurridos entre la compra y la venta de la casa, es igual a 13.600 euros.

Pero como a esta cantidad de 13.600 euros se le debe aplicar un tipo de gravamen que fija cada ayuntamiento, que para este ejemplo vamos a poner que es del 15 %, el resultado a pagar por el impuesto de la plusvalía en este caso es de 2.040 euros de plusvalía. Hay que tener en cuenta que este porcentaje que ponen los ayuntamientos nunca puede ser de más del 30 %.

Este nuevo sistema de cálculo de la plusvalía con respecto al antiguo, tal y como argumentan los abogados de Le Morne Brabant, “es que estos coeficientes van a ser más reales que los que se aplicaban con la antigua plusvalía”. Además, “no son coeficientes fijos, sino que cada ayuntamiento puede adaptarlos y fijar niveles más bajos. En cuanto al valor catastral, también puede reducirse hasta en un 15 % si el ayuntamiento así lo decide”, concluyen.

Plusvalía real

El segundo sistema de cálculo es la plusvalía real. Esta fórmula es mucho más sencilla, puesto que consiste en la diferencia que exista de precio entre la compra y la venta. Vamos a ver un ejemplo para el cálculo de esta fórmula de plusvalía real. Tomamos como referencia el mismo ejemplo de la vivienda que hemos calculado para el caso anterior, es decir, que se compró por 170.000 y se vendió por 210.000 euros y cuyo valor catastral es de 150.000 euros, de los cuales 80.000 corresponden al valor catastral del suelo y 70.000 a la construcción. Así, la plusvalía se calcula de la siguiente forma:

Los 80.000 euros del valor catastral del suelo suponen el 53 % sobre los 150.000 del valor catastral total. Por tanto, el cálculo que hay que hacer es aplicar este 53 % sobre los 40.000 euros de diferencia de precio entre la compra inicial y la venta. El 53 % de 40.000 euros es igual a 21.200 euros de plusvalía real.

Y como a esta cantidad de 21.200 euros se le debe aplicar un tipo de gravamen que fija cada ayuntamiento, que para este ejemplo al igual que el anterior vamos a poner que es del 15 %, el resultado a pagar por el impuesto de la plusvalía en este caso es de 3.180 euros de plusvalía. Hay que tener en cuenta que este porcentaje que ponen los ayuntamientos nunca puede ser de más del 30 %.

Cuál es el mejor método de cálculo de la nueva plusvalía

Si comparamos estos dos cálculos, es decir, los 2.040 euros de la plusvalía objetiva frente a los 3.180 de la real, obviamente, nos decantaremos por elegir la plusvalía objetiva que es la que nos sale más económica frente a estos dos sistemas de cálculo y de los que se nos permite elegir cuál nos conviene más.

Es decir, que en cuanto a la elección de un sistema u otro para el pago de este impuesto, hay que valorar los dos sistemas y elegir el que salga más económico dependiendo de las circunstancias de cada caso concreto.

Aunque en esta información te detallamos las fórmulas de cálculo, en Internet hay calculadoras de la plusvalía que te calculan con el mismo detalle el valor de la plusvalía municipal de forma personalizada, como esta calculadora de Idealista.

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