Ángel Gavilán (BdE): “Los precios de compra y alquiler de vivienda suben por la fuerte demanda y la escasez de oferta”

El director general de Economía del Banco de España (BdE), Ángel Gavilán, ha trasladado la opinión de la institución económica respecto al estado actual del mercado de la vivienda en España durante su comparecencia ante la Comisión de Vivienda y Agenda Urbana del Congreso de los Diputados. El economista ha destacado que “la fortaleza de la demanda de vivienda, junto con una relativa rigidez de la oferta, se ha traducido en un crecimiento sostenido de los precios de compraventa y alquiler de vivienda en la economía española desde 2014”.

Este análisis —ha destacado Gavilán— “se produce en un contexto en el que se aprecia una considerable heterogeneidad geográfica en las dinámicas de la demanda, la oferta y los precios; cuando los riesgos para la estabilidad financiera asociados al mercado de la vivienda residencial parecen contenidos, y se ha producido un notable desplazamiento de la demanda de vivienda desde el segmento de compra al de alquiler”, tal y como se explica en el documento del BdE presentado en la Comisión de Vivienda y Agenda Urbana, así como en otros informes del Banco de España donde se explica la presión sobre los precios de la vivienda.

De este modo, ha comenzado Gavilán su comparecencia explicando que “se aprecia que los problemas de acceso a la vivienda se han incrementado durante los últimos años si bien presentan una considerable heterogeneidad por segmentos, por áreas geográficas y por colectivos: se concentran en el mercado del alquiler, en los hogares con menor renta, y en determinadas áreas urbanas y turísticas que presiona aún más la demanda de vivienda al alza”.

Posibles escenarios económico políticos que considerar

Gavilán añadió que, debido a los efectos sociales y económicos adversos asociados a las dificultades de acceso a la vivienda, se justifica la adopción de medidas de política económica dirigidas a corregir estos problemas. Estos principios generales “sería deseable que contemplaran un horizonte temporal amplio, esto es, que tuvieran una naturaleza estructural debido a que el resultado de desequilibrios acumulados a largo de muchos años hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda”.

El director de Economía del BdE también ha señalado que las distintas administraciones públicas deberían involucrarse en materia de vivienda de forma coordinada y en colaboración con la iniciativa privada debido a que las diferentes entidades con competencias se encuentran altamente descentralizadas y es necesario mayor coordinación de objetivos y medidas para alcanzar una política de vivienda que sea efectiva.

También ha señalado Gavilán durante su comparecencia que sería ideal que se pusiera un foco especial en el estímulo de la oferta de vivienda, especialmente en el caso del mercado del alquiler y el alquiler social, priorizando la asignación de los recursos disponibles entre los colectivos más vulnerables.

Y no dejó de destacar que se prestara especial atención a la evolución del mercado de vivienda debido a que está sensiblemente afectada, entre otros factores, por el comportamiento del mercado de trabajo y de la productividad en la economía —determinantes fundamentales del poder adquisitivo de los hogares—, y por los efectos de las políticas en materia tributaria y de transporte.

Gavilán también consideró necesario seguir avanzando en mejorar la cantidad, calidad y frecuencia de la información disponible para el mercado de la vivienda. También es fundamental evaluar las políticas ya desplegadas y analizar si algunas de ellas han podido —o pudieran— dar lugar a efectos indeseados.

Actuaciones que pueden corregir el problema de la vivienda

En un contexto en el que, en los últimos años, las administraciones públicas vienen desplegando un conjunto de medidas diversas, Gavilán destacó que sería conveniente actuar en las siguientes acciones:

Reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria

• Evitar modificaciones periódicas de las normativas que afectan a las condiciones de los contratos de alquiler vigentes y/o sucesivos cambios en los requisitos urbanísticos a escala local para la construcción de viviendas.

• Incentivar, en el marco de la colaboración público-privada, un mayor desarrollo del mercado de seguros del alquiler de vivienda.

• Agilizar los procedimientos administrativos y judiciales en caso de impago, así como un incremento de las compensaciones a los propietarios con inquilinos vulnerables que no pueden satisfacer las rentas del alquiler y a los que el sector público no ha podido ofrecer una alternativa habitacional.

Fomentar la colaboración público-privada para la promoción del alquiler, especialmente del alquiler social

• Profundizar en algunas medidas ya existentes, como la cesión de suelo público y la concesión de avales para la promoción de vivienda en alquiler.

• Considerar, asimismo, una actualización de los precios de los módulos del alquiler y, en determinados casos, el diseño de programas de rentas garantizadas o de ayudas directas con el objetivo de complementar los pagos de los inquilinos con menor nivel de renta (más vulnerables) Fomentar la colaboración público-privada para la promoción del alquiler, especialmente del alquiler social.

Impulsar la rehabilitación y cesión de viviendas

• Por ejemplo, sería deseable valorar la idoneidad de establecer mecanismos e incentivos para la cesión de viviendas vacías o de uso esporádico al sector público, que puedan ser destinadas al alquiler social.

Promover la profesionalización del mercado del alquiler

• En la medida en que los agentes profesionales pueden beneficiarse de economías de escala y están en mejores condiciones para diversificar los riesgos asociados al alquiler.

• Homogenizar el tratamiento fiscal de estos agentes con respecto a los existentes en el ámbito europeo.

• Sería deseable vincular la existencia de beneficios fiscales sobre la renta de los propietarios al arrendamiento en forma de alquiler social o a precios asequibles.

Mejorar la gestión de los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanismo

• Esto supondría un shock de oferta positivo para la economía, como también lo sería un aumento de la productividad del sector de la construcción, por ejemplo, con la construcción industrializada sostenible.

• Además, en el corto plazo, se podrían ajustar los usos de los bienes inmuebles y del suelo para que sean destinados en una mayor proporción al uso residencial.

Revisar la tributación de la vivienda

• Las propuestas que supongan una reducción de ciertos impuestos vinculados a la vivienda deberían plantearse solo cuando se reduzcan los actuales desajustes entre oferta y demanda. En caso contrario, una parte significativa de dicha reducción se trasladaría en forma de un aumento del precio final de la vivienda.

Considerar y condicionar la aplicación de medidas restrictivas

• Sobre las viviendas para uso no residencial a una evaluación global. De este modo se tendría en cuenta tanto sus posibles efectos sobre la accesibilidad a la vivienda residencial como sobre la actividad económica.

Impulsar políticas estructurales

• Que incrementen el poder adquisitivo de los hogares (vía mejoras en la productividad) y, al mismo tiempo, aumenten el parque de viviendas principales.

Mejorar el transporte público en las áreas metropolitanas

• El esfuerzo inversor en infraestructuras de transporte en las áreas urbanas durante las últimas décadas ha sido insuficiente; en particular, la inversión en Cercanías tal y como recoge un informe de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF, 2020).

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