39.167 hipotecas de vivienda volvieron en 2012 a los bancos por vía judicial y 15.826 de ellas fueron por dación en pago

El Banco de España ha presentado los datos de una nueva estadística que presentará cada 6 meses y en la que se informa del número de viviendas con hipoteca que vuelven a manos de los bancos por vía judicial y otros datos como conocer qué porcentaje de éstas se aceptan por dación en pago. Así, el número total de entrega de viviendas ocurrido en el año 2012 fue de 39.167, de ellas, 32.490, vivienda habitual. En proporción al número total de hipotecas a los hogares para adquisición de vivienda esto supone, respectivamente, un 0,58 % y un 0,53 %. Las daciones en pago supusieron en 2012 un 40 % del número total de entregas de viviendas (15.826), siendo el 43 % en relación a las entregas de viviendas habituales (14.110). Hay que tener en cuenta que estos datos se extraen de una encuesta dirigida a un conjunto de entidades bancarias que gestionan más del 85 % del total del crédito hipotecario vivo concedido a hogares para la compra de viviendas.

Ámbito y características de la información requerida por el Banco de España a las entidades financieras:

1.- La información solicitada a las entidades se refiere a las entregas de viviendas realizadas por personas físicas que, como resultado de procesos de ejecución hipotecaria, se hayan materializado en el año 2012:

• La información se refiere a financiación hipotecaria a cliente minorista sin finalidad empresarial o profesional, es decir, el ámbito de referencia es el crédito hipotecario a los hogares para adquisición de vivienda.
• El tipo de vivienda no contempla otras fincas como pudieran ser, por ejemplo, garajes o trasteros.
• Se ha solicitado a las entidades que diferencien, dentro de la vivienda, aquella que puede considerarse como vivienda habitual de otros tipos de viviendas, como podrían ser segundas residencias o viviendas para alquiler.

2.- El detalle de la información requerida es el que a continuación se indica:

• El número total de hipotecas a hogares para adquisición de vivienda, esto es, número total de contratos vivos en diciembre de 2012.
• Entregas de viviendas que se han producido en el año 2012 como resultado de procesos de ejecución hipotecaria.
• Diferenciación en las entregas de viviendas entre aquellas que se han producido de forma voluntaria por parte del deudor, y aquellas otras en las que se ha precisado solicitar la vía judicial. Dentro de las entregas voluntarias, se ha solicitado a las entidades que informen del número de ellas que suponen daciones en pago de las deudas, es decir, aquellos casos en los que la entrega de la propiedad ha conllevado la extinción de la deuda.
• Respecto a las entregas de viviendas para cuya posesión ha sido necesario acudir a la vía judicial, se ha solicitado a las entidades que detallen en qué numero de casos al tomar la posesión de la vivienda esta se encontró vacía, y en cuántas ocasiones el inmueble estaba ocupado.
• Se solicitó también la fecha de originación de las hipotecas que derivaron en entregas de vivienda en las que se acudió a la vía judicial y que estaban ocupadas en el momento de la posesión. Limitaciones de la información y actuaciones futuras Es la primera vez que el Banco de España elabora esta estadística y, por lo tanto, los resultados que de ella se obtienen han de tomarse con las debidas cautelas. Para interpretar la información también hay que tener en cuenta que los datos, aunque se han obtenido de un grupo de entidades que gestionan más de un 85 % del crédito hipotecario concedido a los hogares para compra de viviendas, no reflejan la totalidad del sector bancario español. En adelante, el Banco de España solicitará y publicará regularmente esta información, previéndose, en principio, una periodicidad semestral.

86 bancos se adhieren al Código de Buenas Prácticas que contempla la dación en pago de la vivienda para saldar la hipoteca

Un total de 86 entidades financieras se han adherido al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. La lista ha sido remitida al Boletín Oficial del Estado para su publicación, como establece el Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo sobre medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. La relación abarca prácticamente la totalidad de las entidades con actividad en el mercado hipotecario e incluye a todas las grandes del sector, que podrían llegar a aceptar la dación en pago en los casos extremos.

Como recoge el Real Decreto, la adhesión al Código es voluntaria, si bien una vez suscrito se convierte en obligatorio por el plazo mínimo de dos años, prorrogable automáticamente por periodos anuales. Se aplica a viviendas de hasta 200.000 euros, cantidad que se gradúa según el número de habitantes del municipio. Está destinado a proteger a familias en riesgo de exclusión social, en concreto, aquellas que tienen todos sus miembros en paro y cuya cuota hipotecaria supere el 60 % de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar, entre otros criterios.

El Código establece una serie de pasos con el objetivo de evitar el desahucio, permitiendo en determinados casos saldar la deuda con la entrega de la vivienda (dación en pago). Antes de llegar a ello se abre en primer lugar la posibilidad de una reestructuración de la deuda, con una carencia en el pago de cuatro años, la ampliación del plazo hasta 40 años y la reducción del tipo de interés (euríbor más 0,25 puntos porcentuales).

Quita antes de la dación en pago
Si este plan de reestructuración resulta inviable (la cuota sigue superando el 60 % de los ingresos de la unidad familiar), se prevé la opción para la entidad acreedora de conceder una quita, que podrá ser del 25 % de la deuda. El último paso sería la dación en pago, aunque el deudor podrá permanecer durante dos años en la vivienda antes del desalojo, mediante el pago de una renta anual del 3 % de la deuda pendiente.

Las entidades que han suscrito el Código están obligadas a dar la máxima publicidad del mismo entre sus clientes. Una Comisión de Control será la encargada de vigilar su cumplimiento. En ella participan representantes de la Asociación Hipotecaria Española, el Banco de España, la CNMV y la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa que presidirá la comisión y tendrá voto de calidad. Los clientes de las entidades financieras que han suscrito el Código podrán reclamar ante el Banco de España en caso de incumplimiento.

Reestructurar la deuda hipotecaria y medidas complementarias antes de solicitar la dación en pago

El Pleno del Congreso de los Diputados ha convalidado hoy el Real Decreto para la protección de deudores hipotecarios sin recursos por una amplia mayoría. La medida ha recibido 201 votos a favor y 109 en contra. Según explicó el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, durante la tramitación del Real Decreto, el objetivo es paliar los efectos “dramáticos” de la crisis para aquellas familias que debido a su situación de desempleo o de ausencia de ingresos no pueden hacer frente a sus hipotecas. El decreto fija las condiciones que dan entrada al colectivo a proteger (umbral de exclusión) y un Código de Buenas Prácticas para la banca en esta materia. Este código es de adhesión voluntaria pero su cumplimiento es obligatorio durante dos años para aquellas entidades que se adhieran.

Hasta el momento, el 95 % de las entidades bancarias que operan en el mercado hipotecario español ha comunicado formalmente a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera su adhesión, por lo que el código favorecerá a la inmensa mayoría de los hipotecados en dificultades.

El plazo para que las entidades comuniquen su adhesión finaliza mañana. La lista definitiva de bancos adscritos se hará pública antes del 10 de abril en el BOE y en la página web del Tesoro Público. Dentro del umbral de exclusión que fija el Real Decreto se sitúan aquellos deudores que cumplan las siguientes condiciones: que la cuota hipotecaria sea superior al 60 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar, que sea la primera y única vivienda y que todos los miembros de la familia carezcan de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas. Deberán, además, de carecer de bienes patrimoniales con los que hacer frente a esa deuda.

Todos los deudores dentro de este umbral podrán beneficiarse de las medidas contenidas en el Código de Buenas Prácticas. La norma también contempla una moderación de los tipos de interés moratorios, que en muchas ocasiones resultaban claramente abusivos.

El Código de Buenas Prácticas se aplicará en las siguientes fases:
– Reestructuración de la deuda hipotecaria: Los deudores en el ámbito de exclusión podrán solicitar a la entidad una reestructuración de su deuda hipotecaria que haga viable su pago y que deberá estar presentado en el plazo de un mes. Ese plan deberá incluir una carencia en la amortización de capital de cuatro años, la ampliación del plazo de amortización hasta 40 años y la reducción del tipo de interés aplicable a euríbor + 0,25 puntos. Podrán solicitar la reestructuración aquellos deudores cuyo procedimiento de ejecución no se haya iniciado.

– Medidas complementarias: Si pese a la refinanciación resulta inviable el pago de la deuda, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización. Se considerará inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota hipotecaria superior al 60 % de sus ingresos. Podrán solicitar la quita quienes estén en procedimiento de ejecución, siempre que no se haya anunciado la subasta.

– Medidas sustitutivas: Si ninguna de las dos fases anteriores da resultado, los deudores en ámbito de exclusión podrán solicitar la dación en pago de la vivienda. Supondrá la cancelación total de la deuda con la entrega de la vivienda, junto a las responsabilidades personales del deudor. El deudor podrá permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario pagando una renta anual equivalente al 3 % del importe de la deuda pendiente. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 %. La dación en pago no será aplicable cuando el procedimiento de ejecución haya concluido o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.

El seguimiento será efectuado por una Comisión de Control en la que estará una representación de la Asociación Hipotecaria Española, el Banco de España, la CNMV y la Secretaría de Estado de Economía. La Comisión de Control publicará al respecto un informe semestral sobre el grado de cumplimiento del Código.

Cuando se ejecute la dación en pago

Además, el Real Decreto añade otras medidas de carácter fiscal, procesal y de ayuda a la vivienda. Entre las primeras, se han establecido una serie de beneficios fiscales. Los deudores que con motivo de la dación en pago de su vivienda obtengan una ganancia patrimonial, se ha establecido una exención en el IRPF. Por su parte, la entidad financiera podrá deducirse en el Impuesto de Sociedades la pérdida que asume en los casos de la dación en pago. También habrá otras exenciones en materia de Actos Jurídicos Documentados y se bonificarán en un 50 % los derechos arancelarios notariales y registrales.

Por otro lado, el Pleno del Congreso también ha convalidado el Real Decreto que pone en marcha el fondo para la financiación a proveedores con 196 votos a favor, 2 en contra y 112 abstenciones. El objetivo de esta medida es que Ayuntamientos y Comunidades Autónomas puedan hacer frente a la deuda con sus proveedores mediante un préstamo a diez años con dos de carencia. Según el Ministro De Guindos, este mecanismo “no quiere relajar, sino garantizar la disciplina fiscal de las administraciones territoriales”. En el préstamo sindicado, que se cerrará en los próximos días, participará al menos el 90 % de las entidades financieras con presencia en España. La cuantía asciende a unos 35.000 millones de euros, que permitirán una inyección de liquidez en la economía real, sobre todo a pequeñas y medianas empresas. Se trata de la mayor operación de refinanciación realizada en España.

Se permitirá la dación en pago a familias sin ingresos

El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha anunciado en el Congreso de los Diputados un conjunto de medidas normativas para reducir el impacto de los desahucios en los colectivos con riesgo de exclusión social, que se completaría con un Código de Buenas Prácticas voluntario a adoptar por el sector financiero con el objetivo que la dación en pago (entregar la vivienda a la entidad financiera para no seguir pagando la hipoteca) sea una realidad. Las medidas se inscriben en marco de la política económica del Gobierno, que tiene como una de las prioridades buscar la equidad social. A este respecto, es bueno recordar que el 97,5 % de los hipotecados cumple con sus obligaciones de pago.

Las medidas normativas comenzarán con la definición del colectivo incluido en el umbral de exclusión social. En esta situación estarán las unidades familiares con todos sus miembros en paro y cuya vivienda objeto de ejecución sea primera y única residencia. En todo caso, se establecerán las cautelas necesarias para evitar situaciones de abuso o fraude.

Se promoverá también la mejora de los procedimientos de ejecución de garantías hipotecarias, de modo que, si se llega a ese punto, el precio de la vivienda sea lo más elevado posible. El ministro avanzó que se impulsará un mercado nacional de ejecuciones hipotecarias ágil y transparente a través del fomento de las ejecuciones extrajudiciales, la creación de una base de datos informatizada de ejecuciones de ámbito nacional y la posibilidad de que las subastas se realicen online. Estas medidas se elaborarán en colaboración con el Ministerio de Justicia.

Reformas legales

Las reformas legales incorporan también la atenuación de los intereses moratorios, donde hay un margen claro para la moderación, medida también destinada a las personas situadas bajo el umbral de exclusión.

Luis de Guindos explicó también el impulso a un Código de Buenas Prácticas en el que se trabaja con las entidades financieras. Este Código será de adopción voluntaria por parte de las entidades financieras, cuya adhesión se hará pública. Irá destinado igualmente a las personas con riesgo de exclusión social. El Código contendrá recomendaciones como la posibilidad de que, en caso de ejecución, el pago del capital de la hipoteca sea proporcional al número de cuotas abonadas o que, alternativamente, se reduzca el capital pendiente en la misma proporción. Con ello se pretende corregir la situación actual en la que, al principio de la vida de la hipoteca, se pagan más intereses que capital. Los gastos y costas, en ocasiones muy elevados, también deberán ser objeto de moderación.

La segunda medida debe contemplar la asunción por la entidad de crédito de una parte del riesgo en caso de insuficiencia de las garantías. Se trata de establecer un mecanismo de co-participación que cubra por parte de la entidad financiera de un determinado porcentaje, debido a la deficiencia de la tasación o en la desvalorización que ha sufrido el inmueble.

Se recoge también la posibilidad de permitir la dación en pago como medio liberatorio de la deuda para los mismos casos de exclusión social. Habrá un periodo de carencia para el desalojo de la vivienda que podría situarse en dos años, prorrogable en determinadas circunstancias, en los que el deudor satisfaría una renta a la entidad.

El incentivo para la adopción del Código de Buenas Prácticas por parte de las entidades financieras sería la posibilidad de incluir como gasto fiscalmente deducible las pérdidas en que hubiesen incurrido.

Reacciones
FACUA-Consumidores en Acción considera inaceptable que en lugar de poner en marcha cambios regulatorios de envergadura y mayor control ante la vulneración de la normativa vigente por parte de la banca, el Gobierno anuncie unos leves retoques y presente como medida estrella un código de buenas prácticas con el sector financiero, que no será de obligado cumplimiento.

“¿Un código de buenas prácticas? Si el Gobierno se fía de la banca, nosotros hace mucho que no”, señala el portavoz de FACUA, Rubén Sánchez, que recuerda que a las entidades financieras españolas “sólo les ganan las italianas en falta de transparencia”, mientras que las denuncias de los usuarios por incumplimientos de la legislación del sector han crecido “de forma espectacular” en los últimos años.

“Básicamente, a la banca el Gobierno le propone pero no le impone medidas que protejan los intereses de los ciudadanos”, señala Sánchez. “Y en la negociación, sólo se sienta con los banqueros y excluye a las asociaciones que representamos los intereses de los consumidores”.

“La banca está cometiendo cada vez más abusos y fraudes en España, desde las cláusulas suelo hasta las participaciones preferentes, pasando por el cobro irregular multitud de comisiones, y la respuesta del Gobierno es un código de autorregulación que sólo cumplirá el que quiera y si no lo hace, tendrá como mucho un tirón de orejas”, señala el portavoz de FACUA.

Además, critica que la “limitadísima” fórmula de dación en pago que pretende impulsar el Ejecutivo según ha anunciado este miércoles en el Congreso el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, es “extremadamente tímida”. “Gobiernen PSOE o PP, los usuarios vamos a seguir teniendo la sensación de que los que mandan son los bancos y nadie se atreve a regularlos pensando los intereses de los ciudadanos, salvo en los de un puñado de banqueros”.

El ministro ha indicado que el Gobierno sólo promoverá la dación en pago -la entrega de la vivienda sin que el banco reclame más deuda aunque su valor de mercado se haya devaluado- para familias sin ingresos y con todos sus miembros en paro.

La opinión de las cajas

Por su parte, la CECA señala al respecto que siempre ha mostrado su disposición a colaborar con las autoridades para mejorar el sistema hipotecario español. Ya en septiembre del pasado ejercicio, la Confederación presentó ante el Congreso de los Diputados un documento en el que se recogían un conjunto de propuestas para reformar este mercado. De hecho, algunas de esas medidas propuestas han sido recogidas hoy por el Gobierno, como es el caso de la mejora de la agilidad y la transparencia en los procesos de ejecución hipotecaria.

Aunque la dimensión de este asunto es reducida en relación al conjunto de operaciones realizadas en el mercado hipotecario (el 97,5 por ciento de los hipotecados cumple con sus obligaciones de pago), el impacto en las personas afectadas es muy perjudicial. Son casos debidos a situaciones sobrevenidas y, por tanto, dada esa excepcionalidad, los afectados carecen de capacidad para afrontarlas.

Tal y como se señala desde las Cajas, “las Cajas de Ahorros ya disponen de planes específicos, como las daciones en pago con carácter voluntario o la adquisición de la vivienda para su posterior alquiler al deudor y, por consiguiente, la iniciativa impulsada por el Gobierno debe dirigirse a eliminar los obstáculos que las entidades encuentran para poner en marcha tales actuaciones, y que son de naturaleza fundamentalmente fiscal y administrativa”.

El ordenamiento jurídico actual no ampara la dación en pago de la hipoteca

FACUA-Consumidores en Acción ha editado una guía sobre préstamos hipotecarios en la que se responde a las principales dudas y consultas de los consumidores y se muestran todos los resquicios legales de las hipotecas y créditos. En la misma se recuerda que en España, existe alguna sentencia favorable a la dación en pago, aunque todavía no hay jurisprudencia al respecto.

Préstamos hipotecarios: qué debes saber al contratarlos‘ es el nombre de la nueva guía que FACUA-Consumidores en Acción ha editado para dar respuesta a las principales dudas y consultas que les surgen a los consumidores antes de suscribir un préstamo hipotecario. Se tratan temas clave como los principales términos utilizados y su significado, los diferentes productos que pueden asociarse a las hipotecas, las consecuencias del impago y toda la información fundamental que el consumidor debe conocer antes de contratar un préstamo para saber qué está firmando. La publicación tiene 48, está publicada en el marco de una campaña financiada por el Instituto Nacional del Consumo (INC) del Ministerio de Sanidad, Política Social e Igualdad y se puede descargar en la web de FACUA.

Por ejemplo en uno de los capítulos se abordan las consecuencias del impago de los préstamos hipotecarios, como la dación en pago. “En términos generales, una dación en pago es una figura jurídica consistente en que, llegado el siempre difícil momento del cumplimento de una obligación, un deudor ofrece a su acreedor una prestación distinta de la inicialmente pactada, aceptándola éste último y quedando así pagada la deuda”, recoge la guía.

En la misma también se explica este sistema no está amparado en la actualidad por el ordenamiento jurídico, por lo que para proceder a su realización se debe llegar a un acuerdo con la entidad bancaria. “A pesar de lo anterior, existe alguna sentencia en España (todavía no hay jurisprudencia al respecto) que ha entendido esta fórmula como la más justa para resolver un problema concreto de ejecución hipotecaria ante una situación de impago“, añade. También es una fórmula utilizada en otros países y que ha abierto el debate en España.

Ley Concursal
FACUA también hace mención, entre otras cosas, a la Ley Concursal que “permite a las personas físicas negociar con los acreedores y detener la ejecución de sus bienes por deudas impagadas, créditos hipotecarios y de consumo, así como deudas de impuestos, entre otras”. Aún así, y a pesar de las aparentes ventajas reconoce que el procedimiento no suele estar al alcance de las familias españolas que lo necesiten debido a su alto coste “por lo que no soluciona los problemas de sobreendeudamiento que existe en la sociedad, siendo un procedimiento más propio del ámbito empresarial que del civil”. Aún así, varias familias se han acogido a esta medida para solucionar sus problemas con las entidades bancarias.

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